武汉SKP试营业探场报告 | 深度

anderain

本篇SKP的探店，原计划上周发布；
由于其他项目内容的插入，就放在本周发布，
恰好赶上玩摄堂老师最新拍出的大片，正好用上。
话不多说，上正文：

武汉SKP试营业探场报告 | 深度

（已开启试营业的武汉SKP @玩摄堂）

#特注本文部分信息和图片来源（排名不分前后）

玩摄堂、JIN ARTS 肖进视觉、小红书 Discovery等，本文为「新商业LAB」的原创内容，文中所用图片如未标注出处，均为「新商业LAB」的原创作品，未经授权，严禁转载或使用。

前言

2024年7月13日，备受全国零售市场及全球高端品牌瞩目的「武汉SKP」，终于在武汉长江以南的武昌楚河之畔，以试营业的形式，正式对公众揭开神秘面纱。

试营业前一天，LAB君与合作摄影师玩摄堂，先至武汉SKP进行了提前探场，是为拍到好看的室内空景，也是来聆听「JIN ARTS 肖进视觉」(以下简称肖进视觉)的同仁讲解场内的艺术装置；当然，也免不了在SKP SELECT BEAUTY「一番剁手」。

（武汉SKP-S内的艺术装置）

（提前拍到的场内空景）

试营业第一天，前日夜里的暴雨致使周边一度有些积水；经过连夜努力，武汉SKP内外都无积水痕迹。暴雨也未能阻挡消费者的热情，至当天中午，场内零售区的顾客提袋率惊人，儿童区也是摩肩接踵，餐饮区的店铺门前更是排起了长队。

（试营业首日的商场外景）

（试营业首日的场内人气）

作为让国内众多城市「求贤若渴」的顶级商业运营商，北京华联(SKP)为何会主动青睐于武汉？武汉SKP又有哪些亮点与新意？SKP项目的商业逻辑到底有何突出优势？武汉SKP又将为武汉零售市场乃至华中商业格局带来哪些新的变量？

以下，LAB君将从「战略布局、突破引领、硬件空间、艺术场景、品牌组合、商业逻辑、存在问题、未来展望」这8大维度，带来深度解析武汉SKP的探场报告。

（武汉SKP的信息卡片）

anderain

01

进军长江以南的首站

早在2020年，「新商业LAB」就率先报道过北京华联(SKP)将主动收购原武汉汉街万达广场及原万达楚河汉街第二街区的展望。

其后几年中，我们见证了武汉SKP改造新生的蜕变，也实地探场了北京SKP、西安SKP、成都SKP，加之现已启幕的武汉SKP，我们也达成了对于国内在营SKP项目的完整市调，且对其战略布局似也略通大义。

（2019年开业的北京SKP-S）

（位于西安城墙永宁门外的西安SKP）

（地处成都南城交子公园商圈的成都SKP）

（位于武昌楚河汉街商圈的武汉SKP）

anderain

在国内高端消费市场的江湖，「港资企业集团、华润万象生活、北京华联(SKP)」可谓是拥有全国影响力的三大头部势力；而这三大势力与地方豪强之间、三大势力相互之间、港资企业集团内部之间，都存在激烈的「明争暗斗」。

于高端商场规模，港资企业集团及华润万象生活各自旗下的在营高端商场，均已超过10家，且都还有诸多的储备项目；而北京华联(SKP)旗下的在营高端商场仅有4家，虽拥有销售业绩最高的「全球店王」，但整体规模相对较小。

（荣登「全球店王」桂冠的北京SKP @图源网络）

于核心经营模式，港资企业集团及华润万象生活，更擅长运营侧重购物体验的购物中心；而北京华联(SKP)则精于注重销售坪效的高端百货，采取的联营模式，与主要品牌的关联度也更高。

（基于购物中心模式的深圳万象城 @图源网络）

于核心辐射区域，港资企业集团以香港及上海为大本营，主要覆盖华东及成渝；华润万象生活则以深圳为大本营，主要覆盖华南、东南与东北；大本营位于北京的北京华联(SKP)，影响力则主要集中于华北及西北。

（位于上海南京西路的上海恒隆广场 @图源网络）

那么，以可持续发展的战略视角而言，辐射力尚局限于中国北方的北京华联(SKP)，如欲保持在国内高端消费市场的领军地位，就必须南下跨过长江，继续扩大向南的影响力；而位居「中华天元之位」的武汉，自然是其「南下战略」的重要一环。

（武汉SKP是首个位于长江以南的在营SKP项目）

与其他希望引进SKP项目的城市截然不同，北京华联(SKP)选定武汉，是筹谋已久的战略举措；其在武汉的项目选址，则更显眼光与决心。

因为从北京华联(SKP)定下决策伊始，武汉SKP的目标客群，就不限于武汉一地；武汉SKP的辐射范围，显然也更为阔远。

（武汉SKP是首个位于长江以南的在营SKP项目）

被誉为「九省通衢」的武汉，是国内罕见的「三镇三城、均衡发展」之特大城市。

相对而言，汉阳历史悠久但商业较弱，汉口商业最强但竞争激烈，而武昌区域最广且潜力更大；北京华联(SKP)以不惜成本的大手笔，入主位居武昌核心区的楚河汉街商圈，其决心已溢于言表。

（鸟瞰整个楚河汉街商圈 @玩摄堂）

anderain

02

契合奢品战略的先锋

武汉SKP的品牌招商，大致起步于3年之前，当时正值内地奢侈品消费市场的「阶段性高点」，很多持续看涨的头部商业运营商，都制定了针对旗下次高端商场的提档升级方案，计划顺势扩充高端商场的规模量级。

但时至今日，内地奢侈品消费市场已然「快速降温」，各大奢侈品集团在内地的拓店意愿，也普遍转向保守。

而在过去3年之中，内地成功提档升级的高端商场，也可谓是「凤毛麟角」，很多与武汉SKP同期启动奢品招商的在营或在建商业项目，如今都面临巨大挑战。

（正在艰难推进提档升级的上海兴业太古汇）

（计划分阶段达成高端定位的郑州郑东万象城）

那么，为何武汉SKP的奢品招商，能毫无悬念地达成预期呢？

如果仅用「全球店王」的Title，北京华联(SKP)恐怕也不足以将这么多的奢品大牌，「捆绑」至已有3家高端商场的武汉再开新店。显然，武汉SKP的超强势奢品阵容，并非是「一意孤行」的世纪豪赌，而是「两厢情愿」的战略合作。

近几年，复杂的国际局势叠加不景气的全球经济，使得各大奢侈品集团的业绩增长明显放缓，奢侈品牌也已趋向改变「加大宣传、加速开店、加力拓新」的过往策略。

在消费疲弱的大背景下，仅占全球人口约1%的高净值人群受影响最小，且始终保持旺盛的消费欲望；奢侈品牌也更加专注为这部分顶尖客群提供私享服务，而带尊享沙龙等专属空间的大型门店，既更受VIC客人的青睐，也正成为奢侈品牌的新宠。

（上海恒隆广场内的四层DIOR旗舰店）

（上海ifc商场内的跨层CHANEL精品店）

所以，我们在国内的头部在营高端商场，看到了奢侈品牌正忙于扩大升级原有的门店；对于扩店策略，奢侈品牌则已倾向于「放缓拓新节奏、升级(精简)中小门店、注重大型门店」。

而武汉SKP的物业组合，有北京华联(SKP)最擅长的高端百货，还有突破性的户外街区「K大道」；后者是全国罕见的「高奢街区+独栋门店」，可容纳超30家品牌，正好契合当下奢侈品牌的战略转型方向。

（K大道上围挡的DIOR独栋精品店）

（K大道上的某顶奢品牌独栋精品店）

那么，面对风险共担的联营机制、甚为合适的物业条件、可以定制的独栋门店、已然成熟的商圈氛围、潜力巨大的华中市场等难言拒绝的筹码，各大奢侈品集团愿意与武汉SKP达成合作，果断拿出时下稀有宝贵的拓店指标，也就顺理成章了。

anderain

03

全面革新的空间场景

项目的整体布局，与其他在营SKP项目不同，武汉SKP的物业组合更为多元，整个项目由「百货商场(约13万㎡)+户外街区(约7万㎡)」两大部分组成；而百货商场又分为「SKP(1F至5F)+SKP-S(位于GF)」两大区域。

（武汉SKP及K大道的所在区位）

（武汉SKP的整体平面规划图）

而感谢前任业主方万达集团在楚河汉街的十年耕耘，整个商圈人气如虹，项目周边滨水畔湖，城市界面井然大气，已然是一处位居城市核心区的「商业风水宝地」。

作为新的业主方，北京华联(SKP)也无需如在成都SKP那般费尽心思于整体格局「乾坤倒转」，而是能专注于商业内核的重塑。

当然，心高气傲且追求极致的北京华联(SKP)，从来不会沿用前任业主的衣钵。武汉SKP蜕变新生的过程中，整个建筑一度被拆除至仅保留框架结构。武汉SKP也或是全国首个从在营购物中心，改造为高端百货商场的商业更新案例。

（改造前的原武汉汉街万达广场(摄于2020年) @玩摄堂）

（项目正在进行前期拆除工程(摄于2022年初) @玩摄堂）

（正在进行新的整体改造(摄于2023年) @玩摄堂）

（已显雏形的武汉SKP(摄于2023年) @玩摄堂）

（项目正在进行外立面装修(摄于2023年) @玩摄堂）

（试营业前夕的武汉SKP(摄于2024年) @玩摄堂）

anderain

商场的外部视觉，武汉SKP的外立面设计，采用了根植于SKP品牌的「曲线语言」。

结合透通的玻璃、拉丝的黄铜材质及低调大气的LOGO，使得整个建筑的外观在阳光下显得金碧辉煌；而夜间璀璨变换的灯光效果，更予人水银泻地般的流畅充盈之感。顶奢商场所应有的商业审美，也值得同城友商屈躬学习。

（晴空下的外景）

（主入口的设计）

（外立面视角）

（夜色中的武汉SKP @玩摄堂）

anderain

商场的内部改造，原武汉汉街万达广场内双中庭、大跨层、宽动线的经典布局，在改造中被彻底重构。

武汉SKP取而代之的，是南北主入口内的两个小中庭，及被改为「岛柜区域」的中部空间；场内的装饰风格，延续了SKP项目一贯的「极简风&冷色系」，SKP-S则仍然突出「科技感&深色系」。

（商场1F的平面图(仅供参考)）

于整体而言，收窄动线，增加商铺，是武汉SKP商场内最为清晰的空间特点。这般「复古」的空间规划理念，也体现了百货商场较之购物中心，于空间布局及购物体验上的显著差异。

（原武汉汉街万达广场内的大尺度中庭）

（原武汉汉街万达广场内的宽阔动线）

（武汉SKP北端入口内的小中庭）

（武汉SKP场内的动线）

（武汉SKP场内的公区及直梯厅）

（武汉SKP场内的公区及扶梯厅）

（武汉SKP-S的场内氛围）

（武汉SKP-S的直梯厅）

anderain

首创的屋顶花园，武汉SKP的另一大创新，是SKP项目首现的半开放式屋顶花园。

有别于国内绝大部分商场的屋顶花园，武汉SKP将设备层布置于屋顶四周，顶层的餐厅也是环绕式布局；又以整体玻璃围合隔断、两处廊桥、两处水景及一处方正花园，共同组成了高品质的「ZY花园」。

武汉SKP的屋顶花园不仅兼具「实用性&美观性」，更加入了中国传统文化中「天圆地方」的宇宙观；而源自中国北方特别是在北京所常见的「四合院式」建筑文化，也为地处江南的武汉SKP，融入了更多的「DI都元素」。

（屋顶花园的鸟瞰图 @玩摄堂）

（取直通行的屋顶廊道）

（ZY花园的氛围）

（ZY花园可以举办各类活动）

（围合式玻璃隔断，使得顶层餐厅的经营风雨无阻）

（大雨中南北两端的小花园及水景）

品质的尽善尽美，项目在改造施工期间，为了达成审美调性与实景环境的最佳融合度，业主方不惜成本与工期，于多个维度几经修改或推倒重来。

如武汉SKP-S连通K大道的出入口，早期的设计采用了「石材+弧形」；而在建设过程中，业主方发现原设计方案显得过于厚重，果断决定拆除工程进度已过50%的出入口，并重新更改为显得轻盈透通的「玻璃+直角」。

（武汉SKP-S入口早期的设计方案）

（武汉SKP-S入口修改后的实景效果）

作为迄今为止或是北京华联(SKP)投资额最高的商业项目，武汉SKP予人的感观自然是卓尔不凡。较之「前世项目」，武汉SKP「一朝新生」，品质与气场都发生了「脱胎换骨」般的巨大变化。而对于品质的极致追求，也直接导致了项目工期一再延长。

anderain

04

来自未来的地球故事

每到一座新的城市，北京华联(SKP)不仅会带来顶级的百货商场SKP，也会定制一处打破商业、科技、艺术等传统边界的美学空间SKP-S，且会融入一个专属于所在城市、又与其他SKP-S项目之间具有连贯性的科幻故事。

这次在位于商场GF的武汉SKP-S，正是由国内本土原创艺术团队肖进视觉尽力呈现的沉浸式艺术《EARTH 2124》。

此次展演的灵感，来自科幻小说《星河漫游指南》，主要设有三大主题区域，以未来的视角回看全球变暖危机，聚焦重启后的极地世界，也唤醒人们探讨与思考可持续发展的生活方式。

（展演主要集中于武汉SKP-S）

NO.1 北极熊区《无边的浮冰》，位于接连K大道的入口处，展现了地球重启的2124年，一群北极熊穿过支离破碎的冰山，顶着凛冽寒风爬上冰峰狂啸放歌的故事。有趣的是，顾客还可与北极熊互动；北极熊还会随着场内灯光变换，睁眼、休息或入眠。

（《无边的浮冰》展区）

（与顾客挥手互动的小北极熊）

NO.2 北极狼区《新大陆架》，位于武汉SKP-S的场内走廊处，展现了狼群家族迎着大雪列队前行的姿态。队伍最前列的哨兵狼、目光如炬的头狼及队伍尾端的母狼等栩栩如生。据了解，每一匹狼都由不同的匠人制作，以最大限度地赋予狼独特的灵魂。

（《新大陆架》展区）

（姿态优雅的母狼）

NO.3 企鹅区《覆羽》，位于武汉SKP-S临近美食区的走廊处，一大群企鹅在沃雪之中结伴筑巢，或穿越冰层，或站立瞩望，或风中拥睡，它们跃然海上，也甘愿为妻儿迷途知返，是轻舞飞扬，也是静逸守候。这也是展演中最浪漫、最有归属感的故事。

（《覆羽》展区）

（可与顾客互动的企鹅）

anderain

除了以上三大主题区域，肖进视觉还在位于武汉SKP-S的公区、SKP SELECT CONCEPT及位于1F的SKP SELECT BEAUTY，分别带来Kinetic Garden、Agriculture Drone、Engergetic Flower及Regenesis、Cosmic Glow等主题装置区。

（Kinetic Garden）

（Engergetic Flower）

（位于1F的Regenesis）

（也可称为「生机之树」）

（寻香而来的「镀银森林」）

（也可称为「聚宝盆」的Cosmic Glow）

本次武汉展演，JIN ARTS 原创艺术团队以沉浸式艺术展区适配建筑空间，呈现「一廊贯穿三区」的完整体验，且体验设计与技术含量显著提升，顾客不仅可与生物角色进行互动；加入深度学习的机器人技术，也能展现出更为智能的动作及行为。

于整体脉络而言，武汉SKP-S的《EARTH 2124》，与北京SKP-S的《火星移民》、西安SKP-S的《重生》、成都SKP-S的《平行时空》，共同构成了愈发清晰完整的科幻故事链，也成为「SKP-S宇宙」持续延伸及不断拓展的其中一环。

anderain

05

不同凡响的品牌阵容

零售为主的业态组合，定位「世界级地标高端时尚百货」的武汉SKP，本次共带来了1000+品牌(含200+城市首店），包括150+高化品牌、50+珠宝腕表品牌、50+餐饮品牌、40+儿童品牌等。

品牌组合主要分为零售、餐饮、儿童、配套、超市5大业态，及SKP自营品牌矩阵。从现场看，整个项目的招商率将近100%；其中，武汉SKP商场的开业率接近95%；而K大道上的品牌，也正在逐一亮相。

（商场内以百货零售为主）

（商场每个零售楼层都配有少量咖啡馆及甜品店）

强势亮相的高化大阵，SKP SELECT BEAUTY美妆集合店与化妆品区共处一层，这是SKP项目的首次呈现，囊括超150家国内外知名高化、香氛及新锐小众品牌。其中，武汉或华中首进品牌超100家。

而武汉SKP的高化区，也是迄今为止SKP项目中拥有品牌数量最多的化妆品区域，更是全国高化规模首屈一指的化妆品楼层；特别是集聚的超40家香氛品牌，一举成为华中地区品牌最全的「香氛之境」。

（位于商场1F的化妆品区）

（化妆品区聚集多家首店品牌）

（SKP SELECT BEAUTY同位于化妆品区）

（SKP SELECT BEAUTY内的选品）

位于4F的「SKP美颜中心」，拥有共20个美容护理房；这般规模，恰好超过了成都SKP内与化妆品区同处一层的SKP美颜中心，只有便捷程度似乎略显不足。

（SKP美颜中心）

anderain

快闪先行的顶奢品牌，位于K大道上一众顶奢品牌的独栋精品店，大部分还未正式启幕；而不甘寂寞的大牌们，也带来了高颜值的快闪店及临时店。

LOUIS VUITTON、BVLGARI的快闪店分别位于南北小中庭，Loro Piana的临时店已经开业，而Cartier、TIFFANY&CO.等的临时店也开业在即。未来，待K大道上的品牌独栋精品店开业之后，武汉SKP商场内的新进品牌更让人浮想联翩。

（LOUIS VUITTON快闪店）

（BVLGARI快闪店）

（Loro Piana临时店）

（Cartier及TIFFANY&CO.临时店开业在即）

anderain

餐饮首店与在地美食，武汉SKP本次引入的餐饮品牌，主要集中于5F及GF。如位于屋顶层的5F，集中入驻了涵盖粤菜、湘菜、闽菜、云南菜及楚菜等菜系的多家城市首店。

而位于GF的特色美食区(即人们俗称的柜姐食堂)，则以「美食档口+公共就餐区」的模式，聚集了以武汉本土品牌为主的多家特色小吃及网红轻食等。于整体而言，除了「雷打不动的COSTA」，武汉SKP的餐饮组合还有较大的提升空间。

（位于5F的北京厨房华中首店）

（位于5F的一坐一忘华中首店）

（位于GF美食档口区的豫楚源美猴王）

（GF美食区公共就餐区的主题氛围）

anderain

又有新意的自营阵容，场内的自营品牌矩阵，有品类齐全、好逛好买的SKP SELECT BEAUTY、SKP SELECT、SKP SELECT HOME等，还有位于4F的SKP RDV KIDS、SKP RENDEZ-VOS GALLERY(暂未开业)、SKP RENDEZ-VOS(暂未开业)等。

显然，武汉SKP场内的自营品牌加重了文化沙龙、艺术展览、概念书店、亲子内容及生活美学等内容。目前，位于4F的部分文化类自营品牌还未全部投用；未来，这里或将成为武汉**文化区内新晋的文化交流及跨界活动的热点区。

（SKP RDV KIDS已经启幕）

（SKP RDV KIDS很受亲子家庭的欢迎）

（SKP SELECT HOME）

（SKP SELECT）

anderain

各个楼层的品牌分布(落位图位于文末)：

• 1F主要有国际精品、名品配件、精品腕表、珠宝及化妆品及咖啡甜品等。
• 2F主要有名品女装、名品男装、名品女鞋、SKP SELECT及咖啡茶饮等。
• 3F主要有运动休闲、国内女装、女士内睡衣、潮流服饰、时尚珠宝、配件及甜品茶饮等。
• 4F主要有儿童、家用家电、健康食品、甜品及SKP的自营品牌矩阵等，还有即将启幕的免费儿童乐园KID’WONDERLAND。
• 5F为大餐饮楼层，包括多个菜系的城市首店。
• GF为SKP-S、高级超市及美食区。
  

（位于1F的国际名品区）

（位于1F的精品珠宝区）

（位于2F的SKP SELECT及名品女装）

（位于2F的名品女鞋区）

（位于3F的潮流服饰区）

（位于3F的配件及时尚珠宝区）