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[时尚生活] 武汉SKP试营业探场报告 | 深度

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发表于 2024-7-24 20:38:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 anderain 于 2024-7-24 20:42 编辑

本篇SKP的探店,原计划上周发布;
由于其他项目内容的插入,就放在本周发布,
恰好赶上玩摄堂老师最新拍出的大片,正好用上。
话不多说,上正文:

武汉SKP试营业探场报告 | 深度

已开启试营业的武汉SKP @玩摄堂)


#特注本文部分信息和图片来源(排名不分前后)
玩摄堂、JIN ARTS 肖进视觉、小红书 Discovery等,本文为「新商业LAB」的原创内容,文中所用图片如未标注出处,均为「新商业LAB」的原创作品,未经授权,严禁转载或使用。

前言

2024年7月13日,备受全国零售市场及全球高端品牌瞩目的「武汉SKP」,终于在武汉长江以南的武昌楚河之畔,以试营业的形式,正式对公众揭开神秘面纱。

试营业前一天,LAB君与合作摄影师玩摄堂,先至武汉SKP进行了提前探场,是为拍到好看的室内空景,也是来聆听「JIN ARTS 肖进视觉」(以下简称肖进视觉)的同仁讲解场内的艺术装置;当然,也免不了在SKP SELECT BEAUTY「一番剁手」
(武汉SKP-S内的艺术装置)

(提前拍到的场内空景)

试营业第一天,前日夜里的暴雨致使周边一度有些积水;经过连夜努力,武汉SKP内外都无积水痕迹。暴雨也未能阻挡消费者的热情,至当天中午,场内零售区的顾客提袋率惊人,儿童区也是摩肩接踵,餐饮区的店铺门前更是排起了长队。
(试营业首日的商场外景)

(试营业首日的场内人气)

作为让国内众多城市「求贤若渴」的顶级商业运营商,北京华联(SKP)为何会主动青睐于武汉?武汉SKP又有哪些亮点与新意?SKP项目的商业逻辑到底有何突出优势?武汉SKP又将为武汉零售市场乃至华中商业格局带来哪些新的变量?

以下,LAB君将从「战略布局、突破引领、硬件空间、艺术场景、品牌组合、商业逻辑、存在问题、未来展望」这8大维度,带来深度解析武汉SKP的探场报告。
(武汉SKP的信息卡片)

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 楼主| 发表于 2024-7-24 20:42:42 | 显示全部楼层
本帖最后由 anderain 于 2024-7-24 20:53 编辑

01
进军长江以南的首站


早在2020年,「新商业LAB」就率先报道过北京华联(SKP)将主动收购原武汉汉街万达广场及原万达楚河汉街第二街区的展望。

其后几年中,我们见证了武汉SKP改造新生的蜕变,也实地探场了北京SKP、西安SKP、成都SKP,加之现已启幕的武汉SKP,我们也达成了对于国内在营SKP项目的完整市调,且对其战略布局似也略通大义。
(2019年开业的北京SKP-S)

位于西安城墙永宁门外的西安SKP)

(地处成都南城交子公园商圈的成都SKP)

(位于武昌楚河汉街商圈的武汉SKP)

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 楼主| 发表于 2024-7-24 20:42:44 | 显示全部楼层
本帖最后由 anderain 于 2024-7-24 21:13 编辑

在国内高端消费市场的江湖,「港资企业集团、华润万象生活、北京华联(SKP)」可谓是拥有全国影响力的三大头部势力;而这三大势力与地方豪强之间、三大势力相互之间、港资企业集团内部之间,都存在激烈的「明争暗斗」

于高端商场规模,港资企业集团及华润万象生活各自旗下的在营高端商场,均已超过10家,且都还有诸多的储备项目;而北京华联(SKP)旗下的在营高端商场仅有4家,虽拥有销售业绩最高的「全球店王」,但整体规模相对较小。
荣登「全球店王」桂冠的北京SKP @图源网络)

于核心经营模式,港资企业集团及华润万象生活,更擅长运营侧重购物体验的购物中心;而北京华联(SKP)则精于注重销售坪效的高端百货,采取的联营模式,与主要品牌的关联度也更高
基于购物中心模式的深圳万象城 @图源网络)

于核心辐射区域,港资企业集团以香港及上海为大本营,主要覆盖华东及成渝;华润万象生活则以深圳为大本营,主要覆盖华南、东南与东北;大本营位于北京的北京华联(SKP),影响力则主要集中于华北及西北。
位于上海南京西路的上海恒隆广场 @图源网络)

那么,以可持续发展的战略视角而言,辐射力尚局限于中国北方的北京华联(SKP),如欲保持在国内高端消费市场的领军地位,就必须南下跨过长江,继续扩大向南的影响力;而位居「中华天元之位」的武汉,自然是其「南下战略」的重要一环。
武汉SKP是首个位于长江以南的在营SKP项目)

与其他希望引进SKP项目的城市截然不同,北京华联(SKP)选定武汉,是筹谋已久的战略举措;其在武汉的项目选址,则更显眼光与决心。

因为从北京华联(SKP)定下决策伊始,武汉SKP的目标客群,就不限于武汉一地;武汉SKP的辐射范围,显然也更为阔远
(武汉SKP是首个位于长江以南的在营SKP项目)

被誉为「九省通衢」的武汉,是国内罕见的「三镇三城、均衡发展」之特大城市。

相对而言,汉阳历史悠久但商业较弱,汉口商业最强但竞争激烈,而武昌区域最广且潜力更大;北京华联(SKP)以不惜成本的大手笔,入主位居武昌核心区的楚河汉街商圈,其决心已溢于言表。
(鸟瞰整个楚河汉街商圈 @玩摄堂)

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 楼主| 发表于 2024-7-24 20:42:47 | 显示全部楼层
本帖最后由 anderain 于 2024-7-24 21:18 编辑

02
契合奢品战略的先锋


武汉SKP的品牌招商,大致起步于3年之前,当时正值内地奢侈品消费市场的「阶段性高点」,很多持续看涨的头部商业运营商,都制定了针对旗下次高端商场的提档升级方案,计划顺势扩充高端商场的规模量级。

但时至今日,内地奢侈品消费市场已然「快速降温」,各大奢侈品集团在内地的拓店意愿,也普遍转向保守。

而在过去3年之中,内地成功提档升级的高端商场,也可谓是「凤毛麟角」,很多与武汉SKP同期启动奢品招商的在营或在建商业项目,如今都面临巨大挑战
(正在艰难推进提档升级的上海兴业太古汇)

(计划分阶段达成高端定位的郑州郑东万象城)

那么,为何武汉SKP的奢品招商,能毫无悬念地达成预期呢?

如果仅用「全球店王」的Title,北京华联(SKP)恐怕也不足以将这么多的奢品大牌,「捆绑」至已有3家高端商场的武汉再开新店。显然,武汉SKP的超强势奢品阵容,并非是「一意孤行」的世纪豪赌,而是「两厢情愿」的战略合作。

近几年,复杂的国际局势叠加不景气的全球经济,使得各大奢侈品集团的业绩增长明显放缓,奢侈品牌也已趋向改变「加大宣传、加速开店、加力拓新」的过往策略。

在消费疲弱的大背景下,仅占全球人口约1%的高净值人群受影响最小,且始终保持旺盛的消费欲望;奢侈品牌也更加专注为这部分顶尖客群提供私享服务,而带尊享沙龙等专属空间的大型门店,既更受VIC客人的青睐,也正成为奢侈品牌的新宠
(上海恒隆广场内的四层DIOR旗舰店)

(上海ifc商场内的跨层CHANEL精品店)

所以,我们在国内的头部在营高端商场,看到了奢侈品牌正忙于扩大升级原有的门店;对于扩店策略,奢侈品牌则已倾向于「放缓拓新节奏、升级(精简)中小门店、注重大型门店」

而武汉SKP的物业组合,有北京华联(SKP)最擅长的高端百货,还有突破性的户外街区「K大道」;后者是全国罕见的「高奢街区+独栋门店」,可容纳超30家品牌,正好契合当下奢侈品牌的战略转型方向
(K大道上围挡的DIOR独栋精品店)

(K大道上的某顶奢品牌独栋精品店)

那么,面对风险共担的联营机制、甚为合适的物业条件、可以定制的独栋门店、已然成熟的商圈氛围、潜力巨大的华中市场等难言拒绝的筹码,各大奢侈品集团愿意与武汉SKP达成合作,果断拿出时下稀有宝贵的拓店指标,也就顺理成章了

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 楼主| 发表于 2024-7-24 20:42:50 | 显示全部楼层
本帖最后由 anderain 于 2024-7-24 21:28 编辑

03
全面革新的空间场景


项目的整体布局,与其他在营SKP项目不同,武汉SKP的物业组合更为多元,整个项目由「百货商场(约13万㎡)+户外街区(约7万㎡)」两大部分组成;而百货商场又分为「SKP(1F至5F)+SKP-S(位于GF)」两大区域。
(武汉SKP及K大道的所在区位)

(武汉SKP的整体平面规划图)

而感谢前任业主方万达集团在楚河汉街的十年耕耘,整个商圈人气如虹,项目周边滨水畔湖,城市界面井然大气,已然是一处位居城市核心区的「商业风水宝地」

作为新的业主方,北京华联(SKP)也无需如在成都SKP那般费尽心思于整体格局「乾坤倒转」,而是能专注于商业内核的重塑。

当然,心高气傲且追求极致的北京华联(SKP),从来不会沿用前任业主的衣钵。武汉SKP蜕变新生的过程中,整个建筑一度被拆除至仅保留框架结构。武汉SKP也或是全国首个从在营购物中心,改造为高端百货商场的商业更新案例

(改造前的原武汉汉街万达广场(摄于2020年) @玩摄堂)

(项目正在进行前期拆除工程(摄于2022年初) @玩摄堂)

(正在进行新的整体改造(摄于2023年) @玩摄堂)

(已显雏形的武汉SKP(摄于2023年) @玩摄堂)

(项目正在进行外立面装修(摄于2023年) @玩摄堂)

(试营业前夕的武汉SKP(摄于2024年) @玩摄堂)

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 楼主| 发表于 2024-7-24 20:42:53 | 显示全部楼层
本帖最后由 anderain 于 2024-7-24 21:34 编辑

商场的外部视觉,武汉SKP的外立面设计,采用了根植于SKP品牌的「曲线语言」

结合透通的玻璃、拉丝的黄铜材质及低调大气的LOGO,使得整个建筑的外观在阳光下显得金碧辉煌;而夜间璀璨变换的灯光效果,更予人水银泻地般的流畅充盈之感。顶奢商场所应有的商业审美,也值得同城友商屈躬学习
(晴空下的外景)

(主入口的设计)

(外立面视角)

(夜色中的武汉SKP @玩摄堂)

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 楼主| 发表于 2024-7-24 20:42:56 | 显示全部楼层
本帖最后由 anderain 于 2024-7-24 21:43 编辑

商场的内部改造,原武汉汉街万达广场内双中庭、大跨层、宽动线的经典布局,在改造中被彻底重构。

武汉SKP取而代之的,是南北主入口内的两个小中庭,及被改为「岛柜区域」的中部空间;场内的装饰风格,延续了SKP项目一贯的「极简风&冷色系」,SKP-S则仍然突出「科技感&深色系」
商场1F的平面图(仅供参考)

于整体而言,收窄动线,增加商铺,是武汉SKP商场内最为清晰的空间特点。这般「复古」的空间规划理念,也体现了百货商场较之购物中心,于空间布局及购物体验上的显著差异
(原武汉汉街万达广场内的大尺度中庭)

(原武汉汉街万达广场内的宽阔动线)

(武汉SKP北端入口内的小中庭)

(武汉SKP场内的动线)

(武汉SKP场内的公区及直梯厅)

武汉SKP场内的公区及扶梯厅)

(武汉SKP-S的场内氛围)

武汉SKP-S的直梯厅)

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 楼主| 发表于 2024-7-24 20:43:00 | 显示全部楼层
本帖最后由 anderain 于 2024-7-24 21:52 编辑

首创的屋顶花园,武汉SKP的另一大创新,是SKP项目首现的半开放式屋顶花园。

有别于国内绝大部分商场的屋顶花园,武汉SKP将设备层布置于屋顶四周,顶层的餐厅也是环绕式布局;又以整体玻璃围合隔断、两处廊桥、两处水景及一处方正花园,共同组成了高品质的「ZY花园」

武汉SKP的屋顶花园不仅兼具「实用性&美观性」,更加入了中国传统文化中「天圆地方」的宇宙观;而源自中国北方特别是在北京所常见的「四合院式」建筑文化,也为地处江南的武汉SKP,融入了更多的DI都元素」
(屋顶花园的鸟瞰图 @玩摄堂)

(取直通行的屋顶廊道)

(ZY花园的氛围)

(ZY花园可以举办各类活动)

(围合式玻璃隔断,使得顶层餐厅的经营风雨无阻)

(大雨中南北两端的小花园及水景)

质的尽善尽美,项目在改造施工期间,为了达成审美调性与实景环境的最佳融合度,业主方不惜成本与工期,于多个维度几经修改或推倒重来。

如武汉SKP-S连通K大道的出入口,早期的设计采用了「石材+弧形」;而在建设过程中,业主方发现原设计方案显得过于厚重,果断决定拆除工程进度已过50%的出入口,并重新更改为显得轻盈透通的「玻璃+直角」
(武汉SKP-S入口早期的设计方案)

(武汉SKP-S入口修改后的实景效果)

作为迄今为止或是北京华联(SKP)投资额最高的商业项目,武汉SKP予人的感观自然是卓尔不凡。较之「前世项目」,武汉SKP「一朝新生」,品质与气场都发生了「脱胎换骨」般的巨大变化。而对于品质的极致追求,也直接导致了项目工期一再延长

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 楼主| 发表于 2024-7-24 20:43:02 | 显示全部楼层
本帖最后由 anderain 于 2024-7-24 21:58 编辑

04
来自未来的地球故事


每到一座新的城市,北京华联(SKP)不仅会带来顶级的百货商场SKP,也会定制一处打破商业、科技、艺术等传统边界的美学空间SKP-S,且会融入一个专属于所在城市、又与其他SKP-S项目之间具有连贯性的科幻故事

这次在位于商场GF的武汉SKP-S,正是由国内本土原创艺术团队肖进视觉尽力呈现的沉浸式艺术《EARTH 2124》

此次展演的灵感,来自科幻小说《星河漫游指南》,主要设有三大主题区域,以未来的视角回看全球变暖危机,聚焦重启后的极地世界,也唤醒人们探讨与思考可持续发展的生活方式。
(展演主要集中于武汉SKP-S)

NO.1 北极熊区《无边的浮冰》,位于接连K大道的入口处,展现了地球重启的2124年,一群北极熊穿过支离破碎的冰山,顶着凛冽寒风爬上冰峰狂啸放歌的故事。有趣的是,顾客还可与北极熊互动;北极熊还会随着场内灯光变换,睁眼、休息或入眠
(《无边的浮冰》展区)

(与顾客挥手互动的小北极熊)

NO.2 北极狼区《新大陆架》,位于武汉SKP-S的场内走廊处,展现了狼群家族迎着大雪列队前行的姿态。队伍最前列的哨兵狼、目光如炬的头狼及队伍尾端的母狼等栩栩如生。据了解,每一匹狼都由不同的匠人制作,以最大限度地赋予狼独特的灵魂
(《新大陆架》展区)

(姿态优雅的母狼)

NO.3 企鹅区《覆羽》,位于武汉SKP-S临近美食区的走廊处,一大群企鹅在沃雪之中结伴筑巢,或穿越冰层,或站立瞩望,或风中拥睡,它们跃然海上,也甘愿为妻儿迷途知返,是轻舞飞扬,也是静逸守候。这也是展演中最浪漫、最有归属感的故事
(《覆羽》展区)

(可与顾客互动的企鹅)

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 楼主| 发表于 2024-7-24 20:43:04 | 显示全部楼层
本帖最后由 anderain 于 2024-7-24 22:04 编辑

除了以上三大主题区域,肖进视觉还在位于武汉SKP-S的公区、SKP SELECT CONCEPT及位于1F的SKP SELECT BEAUTY,分别带来Kinetic Garden、Agriculture Drone、Engergetic Flower及Regenesis、Cosmic Glow等主题装置区。
(Kinetic Garden)

Engergetic Flower)

(位于1F的Regenesis)

(也可称为「生机之树」)

(寻香而来的「镀银森林」)

(也可称为「聚宝盆」的Cosmic Glow)

本次武汉展演,JIN ARTS 原创艺术团队以沉浸式艺术展区适配建筑空间,呈现「一廊贯穿三区」的完整体验,且体验设计与技术含量显著提升,顾客不仅可与生物角色进行互动;加入深度学习的机器人技术,也能展现出更为智能的动作及行为。

于整体脉络而言,武汉SKP-S的《EARTH 2124》,与北京SKP-S的《火星移民》、西安SKP-S的《重生》、成都SKP-S的《平行时空》,共同构成了愈发清晰完整的科幻故事链,也成为「SKP-S宇宙」持续延伸及不断拓展的其中一环

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 楼主| 发表于 2024-7-24 20:43:07 | 显示全部楼层
本帖最后由 anderain 于 2024-7-24 22:09 编辑

05
不同凡响的品牌阵容


零售为主的业态组合,定位「世界级地标高端时尚百货」的武汉SKP,本次共带来了1000+品牌(含200+城市首店),包括150+高化品牌、50+珠宝腕表品牌、50+餐饮品牌、40+儿童品牌等。

品牌组合主要分为零售、餐饮、儿童、配套、超市5大业态,及SKP自营品牌矩阵。从现场看,整个项目的招商率将近100%;其中,武汉SKP商场的开业率接近95%;而K大道上的品牌,也正在逐一亮相。
(商场内以百货零售为主)

(商场每个零售楼层都配有少量咖啡馆及甜品店)

强势亮相的高化大阵,SKP SELECT BEAUTY美妆集合店与化妆品区共处一层,这是SKP项目的首次呈现,囊括超150家国内外知名高化、香氛及新锐小众品牌。其中,武汉或华中首进品牌超100家

而武汉SKP的高化区,也是迄今为止SKP项目中拥有品牌数量最多的化妆品区域,更是全国高化规模首屈一指的化妆品楼层;特别是集聚的超40家香氛品牌,一举成为华中地区品牌最全的「香氛之境」
(位于商场1F的化妆品区)

(化妆品区聚集多家首店品牌)

(SKP SELECT BEAUTY同位于化妆品区)

(SKP SELECT BEAUTY内的选品)

位于4F的「SKP美颜中心」,拥有共20个美容护理房;这般规模,恰好超过了成都SKP内与化妆品区同处一层的SKP美颜中心,只有便捷程度似乎略显不足。
(SKP美颜中心)

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 楼主| 发表于 2024-7-24 20:43:10 | 显示全部楼层
本帖最后由 anderain 于 2024-7-24 22:12 编辑

快闪先行的顶奢品牌,位于K大道上一众顶奢品牌的独栋精品店,大部分还未正式启幕;而不甘寂寞的大牌们,也带来了高颜值的快闪店及临时店。

LOUIS VUITTON、BVLGARI的快闪店分别位于南北小中庭,Loro Piana的临时店已经开业,而Cartier、TIFFANY&CO.等的临时店也开业在即。未来,待K大道上的品牌独栋精品店开业之后,武汉SKP商场内的新进品牌更让人浮想联翩
(LOUIS VUITTON快闪店)

(BVLGARI快闪店)

(Loro Piana临时店)

(Cartier及TIFFANY&CO.临时店开业在即)

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 楼主| 发表于 2024-7-24 20:43:15 | 显示全部楼层
本帖最后由 anderain 于 2024-7-24 22:15 编辑

餐饮首店与在地美食,武汉SKP本次引入的餐饮品牌,主要集中于5F及GF。如位于屋顶层的5F,集中入驻了涵盖粤菜、湘菜、闽菜、云南菜及楚菜等菜系的多家城市首店。

而位于GF的特色美食区(即人们俗称的柜姐食堂),则以「美食档口+公共就餐区」的模式,聚集了以武汉本土品牌为主的多家特色小吃及网红轻食等。于整体而言,除了「雷打不动的COSTA」,武汉SKP的餐饮组合还有较大的提升空间
(位于5F的北京厨房华中首店)

(位于5F的一坐一忘华中首店)

(位于GF美食档口区的豫楚源美猴王)

(GF美食区公共就餐区的主题氛围)

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 楼主| 发表于 2024-7-24 20:43:18 | 显示全部楼层
本帖最后由 anderain 于 2024-7-24 22:20 编辑

又有新意的自营阵容,场内的自营品牌矩阵,有品类齐全、好逛好买的SKP SELECT BEAUTY、SKP SELECT、SKP SELECT HOME等,还有位于4F的SKP RDV KIDS、SKP RENDEZ-VOS GALLERY(暂未开业)、SKP RENDEZ-VOS(暂未开业)等。

显然,武汉SKP场内的自营品牌加重了文化沙龙、艺术展览、概念书店、亲子内容及生活美学等内容。目前,位于4F的部分文化类自营品牌还未全部投用;未来,这里或将成为武汉**文化区内新晋的文化交流及跨界活动的热点区
(SKP RDV KIDS已经启幕)

(SKP RDV KIDS很受亲子家庭的欢迎)

(SKP SELECT HOME)

(SKP SELECT)

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 楼主| 发表于 2024-7-24 20:43:20 | 显示全部楼层
本帖最后由 anderain 于 2024-7-24 22:24 编辑

各个楼层的品牌分布(落位图位于文末):

  • 1F主要有国际精品、名品配件、精品腕表、珠宝及化妆品及咖啡甜品等。
  • 2F主要有名品女装、名品男装、名品女鞋、SKP SELECT及咖啡茶饮等。
  • 3F主要有运动休闲、国内女装、女士内睡衣、潮流服饰、时尚珠宝、配件及甜品茶饮等。
  • 4F主要有儿童、家用家电、健康食品、甜品及SKP的自营品牌矩阵等,还有即将启幕的免费儿童乐园KID’WONDERLAND。
  • 5F为大餐饮楼层,包括多个菜系的城市首店。
  • GF为SKP-S、高级超市及美食区。
位于1F的国际名品区)

(位于1F的精品珠宝区)

(位于2F的SKP SELECT及名品女装)

(位于2F的名品女鞋区)

(位于3F的潮流服饰区)

位于3F的配件及时尚珠宝区

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