常州需要多少个城市综合体?

lqj

越多越好

ccf

2012年底的中央经济工作会议指出，“城镇化”是“我国现代化建设的历史任务，扩大内需的最大潜力所在”，并将“积极稳妥地推进城镇化，着力提高城市化的质量”作为单独一项任务列出。一时间，不少地方政府、发展商，都以新型城镇化建设的契机，在全国各地掀起一场轰轰烈烈的城市综合体建设高潮。

　　或催生新“城市病”？

　　限购背景下城市综合体是出路？

　　时下，尤其是房地产“限购令”的严格执行，把大部分想投资房地产的人群都挡在了市场之外。而作为不限购不限贷的公寓式办公便成了新时代的热宠。

　　近年来，城市综合体已受到开发商们的高度关注。一方面，随着城市的快速发展，城市综合体受到政府的广泛关注；另一方面，近年来房地产调控政策重点是针对住宅而言，开发商们为了规避政策，纷纷转战商业地产。时下，尤其是房地产“限购令”的严格执行，把大部分想投资房地产的人群都挡在了市场之外。而作为不限购不限贷的公寓式办公便成了新时代的热宠。

　　近日，青浦一地块在终止出让4个月后重新挂牌出让，价格竟然从13亿元直接飙升至逾44亿元，差额达31亿元。显然，价格已达可以角逐青浦“地王”的高度。再次出现在土地交易市场上的该地块，无论是出让面积还是容积率均未发生改变，仅是把土地用途从商业用地修改成了商办及餐饮旅馆业用地。不难猜测，这一体量大且用途丰富的地块，未来将可以建造为城市综合体。在目前的综合体项目运营中，公寓式办公的销售往往成为开发商迅速回笼资金的主要途径，而一些位置较好的商铺多会由开发商自持。而公寓式办公的销售入住客观上也为综合体项目聚拢了人气，有利于商业部分的进一步开发。

　　据德佑地产财富中心店的经理介绍，近期，关注公寓式办公的人明显增多，投资自住的都有。一方面，公寓式办公为精装修，即买即住，很多项目为挑高Loft，实用面积大且总价低，非常时尚。对于经济能力有限的家庭，有父母会选择公寓式办公给子女做婚房使用。另一方面，公寓式办公不限购不限贷，作为执行“限购令”非常严苛的上海，这部分项目成为投资客的首选，精装交付之后可直接出租以获取投资回报。地产市场研究部监控，对60平方米及以下的小户型而言，上海的公寓式办公占商品房存量的82.71%。由此可见，小户型的公寓式办公在市场上的占比是非常大的，同时也可以看出开发商对小户型公寓式办公的重视程度。

　　就上海而言，计划在5月出让的21幅经营性用地中，以商办类用地为主，含住宅性质的用地只有3块，且近期随着“地王”的频频出现，由此可见，城市综合体或成市场新宠。


　　针对一涌而上的城市综合体建设热潮，多年来专注中国房地产及城镇化建设研究的中国社科院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任、研究员，《中国房地产蓝皮书》主编李景国指出：“新型城镇化的本质是要用科学发展观来统领城镇化建设，城市综合体本身顺应了现代人快节奏生活的需求，其本身是个好事情，但如果不根据各地的发展实情，盲目地一窝蜂大搞大型城市综合体建设，就可能会引发商业体过剩的泡沫，造成新的‘城市病’。”

　　城市综合体本是一件大好事

　　提起城市综合体，李景国强调，从根本上看，是城市形态发展到特定程度的产物，它把购物、办公、居住、娱乐、餐饮、酒店等各种各样现代城市生活所必需的功能，都集中在一个项目里，确实能给城市居民带来更快捷、高效的服务，大大优化提升了城市的产业形态，也提高了城市的宜居、宜业度。可以说，城市综合体确实是新型城镇化的城市形态之一，“它本身是没有问题的，甚至也是我们城市化建设的一件大好事。”

　　李景国分析道，从城市生活的角度来看，城市综合体让城市人能就近工作、就近居住、就近消费，很好地顺应了现代人快节奏生活的需求。另外，城市综合体所具有的新“城市”的特性，也改变着城市的空间布局，造就了城市的多核心、多元化发展道路，改变着人们的生活方式，一定程度上也有助于减少交通压力。

　　各地城市综合体翻倍式增长

　　有统计数据显示，全国正在施工中的综合体是已建成综合体的4倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的4倍，也就是说，在可见的一段时期，各个城市的综合体规模，将达目前已建成综合体的16倍。其中，未来3年，城市综合体的新增数量将以50%-100%的增速上升。其中，重庆的增长率高达129%，成都高达135%。

　　数据显示，截至2012年4月份，成都已开工建设的综合体项目高达104个，2012年成都的商业综合体总面积达1061万平方米，比2011年增长了1倍。而根据目前的规划，到2015年，成都商业综合体总面积还将在目前的商业体量基础上再翻1.5倍。

　　对这些令人瞩目的数据，李景国指出：“我之前也受邀请为湖南省作过关于城市综合体的专题调研，对当前的城市综合体热潮确实颇有感触。”当前这么多城市、这么多开发商都大建特建城市综合体，其实有两大原因，一个原因确实就是快速城镇化，基于城市化的发展内驱动力、城市化进程发展阶段的需求，政府和开发商都喜欢、愿意做城市综合体，一涌而上就不足为奇；另一方面，近年来的房地产调控政策重点是住宅，开发商为归避政策，纷纷转型商业地产。在这种大环境下，集合各种商业功能、居住功能的城市综合体项目，自然也就更受开发商的欢迎。

　　但是，城镇化建设并不只是造出一大堆城市综合体这么简单，城市综合体的发展，一定要与当地的经济发展水平相适应，需要有产业的、经济的支撑，否则就会成为无根之萍，造成空置浪费。

　　城市综合体要做出差异化才能赢发展

　　李景国指出，目前，部分城市的城市综合体市场确实已开始出现了比较严重的泡沫，由此引发了三大问题，一是在开发销售环节库存高，潜在供应量巨大，但未来需求跟不上；二是在招商环节，因为数量太多，不少项目出现了招商难，空置率高；三是在经营环节，商业密度过大令商户经营难，开发商回报率低。

　　城市综合体泡沫的恶化，将会成为新的“城市病”。那如何避免继续恶化呢？李景国分析道，要考察一个地方的城市综合体有没有过剩，应该从两方面来看。一是要从总量上看，城市综合体往往包括了写字楼、公寓、酒店和商场，还有各种娱乐设施，有一定的消费覆盖半径，需要一定的消费人群作支撑，如果城市综合体分布太密，周边的消费跟不上，就容易造成空置浪费。除了总量外，我们还要从产品类型来考察。对同一个区位的不同城市综合体来说，如果能够在差异化上做好调整与控制，其实总量多也不会成为太大问题，最怕的是大家都做一样的商场、一样的写字楼、类似的公寓、类似的酒店，大家都做高端市场，都比谁的项目更高端，那就没有差异化了，不能满足大家日益个性化的消费需求，必然就会陷入同质化竞争，就没有出路。

　　“我们应该看到，除了高端市场，我们还可以发展城市社区综合体，以满足社区居民或附近居民日常生活消费必需和日常生活服务为主，等等。总之，在政府层面，一定要根据区域的实际情况及可预见的未来需求，有意识地控制地区城市综合体发展的总量；而在开发商的层面，也不要盲目奔向城市综合体市场，立项前一定要做好充足的前期研究，要切实根据区域特点，做出自己的特色。”

ywybb

综合体太多了，特别是湖塘这块。

华邦GRC

去看看联商对常州市场评价：常州的商场80%都是博物馆。几个百货人如是说

华邦GRC

联商的点评。上面还说了，溧阳一到节假日就乱罚款，有关部门啊
http://www.linkshop.com.cn/club/archives/2013/524804.shtml

xinweier521

中润武进商业广场 没有在建    地一直空着 不知道这么回事  

另：武进的 物流中心规划 的离中润武进商业广场地块太近了

橘纸橘纸

戚墅堰只有唯一的一个，还是体量最小的，真是要哭出来了

常州Danny

“成为省会发展的强大引擎”谁能解释下这句话的意思吗？常州有意成为省会还是为省会服务贡献的意思？

ccf

2008年1月，首个综合性百货商场——富克斯百货进驻，武进城区逐步进入商业竞争的“战国”时代：

　　从乐购商圈，到其后次第出现的富克斯百货、武进购物中心、新城上街、新天地不夜城、吾悦广场、路劲又一城，再加上正在建设中的万达广场，武进商业是否过剩，成为许多人质疑的问题。

　　商业面积过大、布局过于分散，让商圈的成长举步维艰，武进的城市综合体如何健康走下去？转型，成了面对“要么生存，要么灭亡”的必然选择。

　　在众多综合体中，茂业泰富城迈出了转型第一步：茂业泰富城改名茂业天地购物中心，到明年5月，“名品+折扣”的奥特莱斯商业模式将全景呈现，同时，茂业天地还将成为常武地区唯一的全景体验MALL。

　　百货店，差异化定位方能决胜市场

　　2010年年初，来自深圳的茂业百货在武进城区开门迎客。3年多时间，同质化竞争、客流的分散使得茂业泰富城经营并不乐观。转型，才是唯一出路。

　　正在改造中的茂业天地，按照国际最新的主题商业模式设计成八大主题街区和一条情景步行街。其中，八大街分别是：时尚奥特莱斯、大型生活超市、大型综合餐饮城、现代影视城、数码生活广场、K歌娱乐城、时尚快捷酒店以及教育体验区。

　　对于奥特莱斯，时尚人士并不陌生。它进入中国还不到10年时间，但发展势头迅猛。据不完全统计，目前全国有奥特莱斯200多家，规模以上的150家。在常州周边城市，上海青浦、松江香格里拉度假村附近各有一个奥特莱斯；杭州也有两家，分别位于下沙和钱江新城；而在金坛，也有一个名为“奥特莱斯”的专业市场。这一方面说明竞争激烈，另一方面也说明，奥特莱斯模式，确实有其足够的竞争力和吸引力。

　　在茂业天地15万平方米的经营面积中，奥特莱斯在原茂业百货的位置，上下三层，总面积3万平方米。

　　为什么选择奥特莱斯？茂业天地总经理楼少军告诉记者，2011年，茂业就成立了深圳奥特莱斯，并取得了很好的业绩与口碑。转型后的武进茂业奥特莱斯，将成为汇聚众多国内外知名品牌的工厂直营店，针对常武地区的消费特点，品牌档次定位在中高档，所有名品的折扣基本上打到对折以下。

　　剑走偏锋，从卖商品到卖体验

　　综观常武地区的众多城市综合体，主题百货加上各类主力店，模式基本不变。影城、餐饮店、快时尚……众多相同或是同类的品牌，使得客流分散。而另一方面，网络购物的兴盛，让不少宅男宅女们“懒到了家”，不是这么说吗，“我不在街上，并不表示我不在逛街！”

　　电商大战日渐白热化的今天，实体店的竞争力在哪里？楼少军觉得，实体店的价值，就在于能够提供体验式的服务。转型后的茂业天地，只有30%的面积用于商品交换，体验式服务占到了70%，国际教育培训便是其中之一。

　　自从2008年金融危机开始，教育培训市场的繁荣景象给投资行业注入了活力。有分析认为，教育培训领域是最不受经济周期影响的行业之一，甚至越是在经济萧条的时候，这个行业越发景气。统计显示，2010年，整个中国教育培训市场总值约为6800亿元，预计到2013年这一数字将变成9600亿元。

　　相较于常武地区其他商圈，茂业天地剑走偏锋打造培训中心。即将引进的30多家国际培训教育机构，囊括了0-3岁幼教培训、艺术体育培训、学科培训等各个方面，目前正在洽谈或已经入驻的项目中，不乏杨梅红、新东方、红蓝黄、韦伯国际英语、童学馆、美吉姆等国内知名教育培训品牌。

　　小小培训业救了一个大商圈，这在国内已有先例。深圳的东海花园商业广场，便是靠教育培训走出了困局。

　　硬件提档，年龄较长的MALL需要补课

　　现代人对生活品质的要求越来越高，星期天去逛街，必定要选淋不着雨、晒不着太阳、停车方便的地方。而一些建成较早的MALL在设计之初就存在缺陷。

　　此次茂业转型，计划实施一个“打雨伞工程”，对露天部位加顶；对停车场进行整修，增加电梯连通，从停车场到商场不用绕弯；对外墙、地面修补“整容”，让环境更加舒适优美。

　　“整容”后，茂业天地将引入一些知名的餐饮品牌，肯德基、权金城韩式烧烤、水天堂、猫的天空之城、豆捞坊、COSTA、辛香汇、同庆楼等都在洽谈进驻中，其中有多个首次登陆常州的品牌。

　　城区的众多MALL开业之初，其卖点都在吃喝玩乐一站式服务，全家人都能从中寻找自己所需。让消费者多停留一个小时，发生的消费可能会翻倍，而良好的环境，是留人的重要因素。

　　除了环境改善，茂业天地还将引入儿童职业体验、电玩城、轮滑俱乐部等多种业态，苏宁、永辉超市等已入驻商家也将加大“城”内互动，通过多个商家共同推出的联盟优惠活动，把这个全新的天地做活。

lqj

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    即将投入的还是不少

tianyii981

确实多了点 而且质量也是良莠不齐 确实要控制一下了 要增加也尽量要有质量

可爱的小式

还是希望来些高质量的 而且希望能填补些没综合体的地方的空白

wjb75325

常州的商业地产确实有点过了

ccf

下个月，青龙苑邻里中心即将全面开工，预计明年9月投入使用。邻里中心源于新加坡，集多种生活服务设施于一体，为社区居民就近提供“一站式”服务。一种名叫“社区综合体”的商业地产正在常州兴起，改变着社区商业格局的同时，也改变着社区居民的消费习惯。

　　“服务于社区的商业”应运而生

　　“城市综合体”被称为“城中之城”，根据地段、规模、服务半径，大致可分为城市商业中心、区域商业中心和社区型商业中心。“社区综合体”属最基本的综合性商业服务，一般面积几万平方米，服务半径1公里左右，辐射人口两三万人。

　　新城地产在常州投建的三大综合体，吾悦国际广场、吾悦广场和吾悦生活广场，就是这三种类型的代表。去年底开业的吾悦生活广场，作为“社区综合体”，总建筑面积6万平方米，配套商业2万平方米，引进了必胜客、肯德基以及本土的大城小爱等品牌，丰富了周边商业配套。

　　“社区综合体”一般居于大型社区中心，或者几个小型社区中间地带，又被形容为“15分钟生活圈”。与沿街散铺或商业街等不同，一般统一规划、统一招商，甚至统一经营，为社区居民提供全面的生活服务，包括买菜、看病、健身、逛超市、存取款、看电影、住酒店等。

　　以往，社区周边普遍缺乏综合服务，居民消费只能去较远的商业中心。“社区综合体”在便利社区居民的同时，也改变了社区居民的消费习惯，在家门口“一站式”消费渐成常态。比如看电影，七八年前小区居民只能赶到市中心，如今社区影院已不鲜见。

　　常州已出现多个“社区综合体”

　　常州已有的“社区综合体”一般为旧街区升级改造配套，如新城上街、清潭院街等。新城上街2010年5月开街，是新城地产最早的商业项目，体量近6万平方米，以餐饮、休闲娱乐、生活服务为主，成为花园街商圈的重要组成部分。

　　去年开业的清潭院街，总建筑面积5.71万平方米，由两栋住宅及局部四层商业组成，其中商业面积2.17万平方米，引进了秀江南、韩中阁等餐饮品牌，清潭地区商业由零散向综合经营转型。

　　更多的“社区综合体”则是新兴社区配套，如常发广场、和平国际商业广场等。常发广场是常发地产在常州的首个商业项目，总体量8万平方米，由5层的商业街和29层的精品酒店公寓构成，引入了世纪联华超市、金逸影城、铜锣湾KTV、蓝湾咖啡等品牌。

　　和平国际商业广场是一个欧式风情商业广场。乐购、肯德基、大娘水饺、苏宁电器、幸福蓝海影城等品牌入驻，形成社区商业中心，如乐购超市经营总面积2万平方米，是华东地区的旗舰店；幸福蓝海影城则是中吴大道商圈首个影院。

　　“社区综合体”增长潜力巨大

　　“社区综合体”不仅受到业主欢迎，也得到了开发商的重视，特别是一些远郊板块，如同教育配套，已经成为一大卖点，如龙城龙誉城的龙城天街、星河国际的COCO PARK、绿都万和城的MINI MALL等。

　　飞龙居住区是新北区正在兴起的大型社区，正在开发的楼盘超过10个，总建筑面积超过500万平方米。该区域除了公园、教育等配套，也规划有综合性商业。如绿都万和城规划有商业街、MINI MALL和区域性商业中心等，总规划体量达28万平方米。绿都万和城销售总监马慧表示，新兴住区商业有一个培育过程，商业由低到高，分层次配套，即将动工的MINI MALL，总体量5万平方米，作为飞龙社区综合体，第一时间满足社区居民生活需求。

ccf