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今年新年的时候就打算做这么个内容，算是梳理我的思路，也算是分享出来让大家了解一下，所以会搞个系列杂谈。
这个系列，有别于一些培训机构或者商学院直接教授（还不一定对的）土地开发/改造流程，而是用一些脱敏后的例子和内容去阐述在更大的维度上（例如整个城市的总体利益），怎么看城市更新的。
不一定对，所以也欢迎有一定基础的朋友们讨论。
众所周知，广州的旧改拆迁以原土地性质而论，有三种：城改（原本是城区的国有土地居住/商业性质改成新的控规下的性质，大多是居住或商业），厂改（原本是国有土地M型的工业用地改成新控规的工业即工改工，或者改成居住或者商业），和最出名的村改，大名鼎鼎的猎德村、杨箕村就是村改。由于我国的历史原因，自然村的土地并不是可供流转的“国有土地”，而是“集体用地”，所以要从集体用地改成国有土地，需要从土地规划开始从新调整，标图建库（也就是“图斑”），改变控制性详细规划后形成新的土地性质。由于村改大多都是连绵大片，可以同时规划多种用途的建筑和项目，也能有大量的土地储备，一个村旧改的项目往往涉及到极大的资金规模，即开发村虽然并不一定能获得（现在是大概率不能）很高的利润率，但能获得更大的收入规模。
这也是为啥村改能批量造富和这么出名的原因。
当然，这篇主题的说的不是村改，村改说得太多，也太复杂了，按计划是在后边第五集详写。
这篇主要会说城改。
对了，如果以改造方式而论，根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》也是三种：全面改造、微改造和混合改造。具体的方法会在系列里慢慢渗透下去，就不会纲举目张地以这个角度去分析问题了。毕竟土地嘛，土地性质才重要，工程性质和项目性质，没那么重要。
敏锐或者不敏锐的朋友会在广州的老城区经常看到一些“晒太阳”的土地，或者烂尾楼，明明旁边的房价不低，就是没人修。为什么呢？
其实很简单，广州在90年代有一次比较严重的房地产低潮期，那个时候很多城市核心区域都有烂尾楼。这些在在十几二十甚至30年前，遗留下来的土地或者说是烂尾楼，为什么一直还没有得到开发呢。很多人直觉上就说，最近这10年广州的楼价翻了，起码4倍。有什么样的问题应该都能在这个楼价的不断攀升当中，得到解决。
在十几、二十甚至三十年前遗留下来的土地或烂尾楼，为何至今仍未得到开发呢？很多人直觉上认为，近十年来广州楼价至少翻了四倍，这些土地或烂尾楼所面临的财务问题应该在楼价持续上涨中得到解决。
然而，这种现象的背后有复杂的原因。发展商和市ZF并非无所作为，他们也非常清楚这些情况，但是确实存在一些难以克服的困难，让他们望而却步。
以下是几个主要原因：
首先，复杂的多角债务关系。如大家所想，项目拥有者可能觉得房价在不断上涨，只要再等待一段时间，房价涨得足够高就能解决他们现有的资金问题。因此，他们往往会向多个债权方抵押，一次抵押不行就进行二次抵押，甚至寻求民间金融贷款。这期间就会形成各种复杂的三角债。此外，许多项目不止一个股东，股东之间也存在复杂的借贷过程和财务关系。
一个比较著名的例子是位于林和路的中水大厦。在债务解决过程中，出现了两批人各自拥有物业的一部分，并以高价抵押或出售给了不同的机构。债权人之间仅厘清产权情况就需要经历漫长而复杂的法律和行政程序，更别说执行相关程序了。
有人可能会问，ZF是否能介入解决这个问题？很抱歉，大概率是不行。首先，这里很可能涉及到国资或地方ZF的债务问题。其次，利息和本金已经积攒了巨大的利息缺口。再加上当年为了获得更多贷款，很多项目的价格都虚高，如中华广场当年的超高价，将业主们的胃口养得很高。这导致解决这些烂尾楼问题变得更加困难。
第二点是复杂的行政关系、法律关系。许多土地的产权和所有权并非像业主所想象的那么清晰。在改革开放的四十年中，土地使用规则和申报规则不断完善，但对于那些十几、二十年前甚至更早的项目来说，往往批文和手续是不完善的。有些事情在当时可以办理，但现在却不能；有些事情在当时也不能办理，但他们仍然在混水摸鱼。
举个例子，越秀区老城区的某个消防局对面的楼宇本身属于消防局的物业。但当时有消防局**的批文和双方约定的价格将其批准出去，他们在这块空地上建了部分低层楼房。这些楼房现在出租获得收入，剩余的地方用作停车场，相关运营公司收取停车费。然而，改造这里就会涉及到产权性质的转变。消防局的批文是否有效，以及市ZF如何收回这个公共机构物业的所有权，变得非常暧昧和耐人寻味。
此外，还有一些省属、市属国资本身的其他性质用地（例如仓储、例如工业甚至一些公共性质的用地），区级ZF非常希望进行改造，但具体是否能改以及如何改，需要区ZF与相关企业共同商定。这些企业很可能已经改组进入其他机构，导致一定程度的权力真空。有些项目仅拿到了发改委的批文。在整改过程中，发改委的批文到底有没有用呢？虽然不能说它毫无用处，但如果没有规划与自然局及市委的首肯，发改委的批复与废纸在实际操作中并没有太大区别。
第三个问题是，这些项目烂尾多年后，其周边环境很可能已经发生了巨大变化，成为了其他机构和用途的场所。这些新用途可能与原本的项目规划不再相符，使得项目难以按照原计划进行开发。再举一个例子，荔湾区某地铁上盖的空地本身条件还不错，但首先涉及到地铁公司复杂的用地关系和着十几年的人士变化关系。其次，它与附近的邻居和一些保护建筑紧挨着，地底还有比较复杂的水喝溶洞结构，以前是可以硬来的，现在对保护的要求高了很多，如何进行规划调整以及施工成为了一个巨大的难题。这里还有一些保育人士的荒诞行为，难度更高。
此外，这些烂尾项目往往具有很高的价值，吸引了一些人盯上这类项目。他们可能会收购附近的地块，将其整合成一个整体。在成功拿下附近的地块之前，这些人会采取一切手段拖延项目的进展。
相较于老城区，一些过去的市郊地区在开发上更为容易。白云大道陈田村西南角的一些带有经济属性的村集体项目之前一直谈不拢，但是在面临4月15号的问题后，这些房子在23年年初迅速拆除。这类违建在市区有很多解决方法，然而在老城区所涉及的问题就复杂得多，这实际上超出了大部分市一级ZF的能力范围。
老城区作为一个价值高地、实用洼地的区域，其改造利润及利润率往往较低，甚至为负。这就是为什么许多老城区的空地闲置的原因。也正因如此，我一直不支持在老城区进行大规模的旧改，认为只需进行微改造或最多混合改造即可。
这篇主要都在说成本，是供给侧的东西。但市场嘛，不可能只有左侧，还有右侧的。下一篇我们说说收入，需求端的东西，毕竟，你不知道这块地能租/售/用出去什么价值，又怎么可能知道成本是高了还是低了呢？
预告：第二集 当要做城改的时候，你改了些什么？
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狗仔卡
发表于 2023-3-20 15:28:29
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发表于 2023-3-20 19:29:14