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本帖最后由 SweetCastle 于 2020-3-3 17:09 编辑
说实话，写这个帖子，我觉得作为一个非地产行业从业人员，说这个有点门外汉了，但是可能自己对经济领域有那么点皮毛研究，疫情下的经济影响，终究会影响房地产行业。
反正没事，就写写，大家一起交流，我说的不一定准确，不过大家说的多了，就又能学习进步了啦
我们先来看看正常情况下的房地产
大家喜欢关心房价，那么我们一起来说说房价的简单因素
从购买者角度来说，房价和我们的家庭情况、薪资水平，社会人口结构，城市结构以及热点地区有关
从开发商角度来说，房价和建安成本、土地成本、税负成本、营销成本、资金成本+利润有关
房产这个东西终究属于商品，是商品就存在交换，也就是交易，只不过房产这个行业大家都知道交换的效率并不高。对于房价的因素姑且不谈，总之就是大家都能认可的房价才能拿到市场上交易，任何一方超越了对方的承受能力，都是不现实的。
我们太原市的个人房屋总购买力，究竟有多少？
从个人房屋总购买力来说，这个是决定了需求侧有多少数量，举个例子，北京的房价那么高，自然扼杀了很多人买房的那么一丁点想法。当然太原也存在这个问题。社会财富永远是趋中、金字塔模式，自然有人需要筑底，想要跃层就要付出更多努力。我们抛开这个问题来看，太原的刚改、刚需的总购买力。
首先看我们太原是整体薪资的平均水平，目前按照研究报告，和抽样分析，得出的太原平均月收入在3.5-6K的税后水平，我们以此为参考（有人肯定会吐槽，我达不到这，请自行检视。。。不要埋怨被拖后腿。。想不通的，就推荐一本书《贫穷的本质》去年诺贝尔奖经济学得主写的）。我这里要说明一点，工资体系，不要拿不同行业，不同年龄段等等不同因素的情况下去简单对比，正常情况下，刚工作的小年轻，除非是技术大拿，怎么可能有老师傅工资高呢？
其次，买房子，总房价对于衡量首付、贷款或者全款也有着指标意义。
再次，我来看购买人群，通俗上来说，我们购房人群是刚改，刚需这类名词。刚需的标签是什么？有很多，比如第一次置业，结婚，定居城市的外籍人口，拆迁户啥的。这类人的资产情况也不一样，对于单身来说，能拿出置业的首付全看家里或者工作的积蓄，对于结婚的来说，可能是双方家庭共同负担，对于拆迁的来说，可能又有1补偿金作为补充。
如何评估我们究竟能拿出来多少首付？这个真不好说，也不会有精准数字。我也没有大数据，我只能按照思维逻辑推算。
我们姑且按照30%的首付，20万首付来倒推，总价也就60万。贷款40万，资质抛开，我们需要看40万的承受能力，按照商业贷款速算，一个月得2000-3000的房贷压力，对于一个人在本地工作的人，如果没有公积金的话，压力其实还是比较大的，因为总体收入不高，贷款40万对于很多人已经很不友好了。这个是单身的情况。
如果把这个情况，换成两口子，在没有养育子女的情况下，过的紧张一点，3000-4000的贷款还是可以承受的，如果两家能凑30-50万首付，对于一个新婚夫妻来说，买一个百万左右的房子还是不难。
至于说拆迁户，更多的我觉得是归到刚改一类，不管怎么算，他们的居住环境要改善住房需求。
对于刚需的小总结就出来了，总购买力很有限，如果拿不出合理的首付，也没有相对较高的工资保障，买房子的想法基本上可以拍死。这个是目前房价体系下的问题。
我们来说说刚改
刚改的情况就要好很多了，他们的典型特征是要改善住房条件，那么前提就是我已经有一套住房。刚改的最兜底策略就是置换，那么我们就眼下评估太原二手房的保底价格，这虽然没有准确数据，但是保底的40万起是有了（比较差的老破小）。
那么对于这部分人群的需求来说，他们买房的需求，一般来说是家庭因素的改善，或者需求增多导致的住房需求，绝大多数刚改都是家庭住房，那么一定是家庭共同负担，从负债端，他们也能肩负比较大的压力，如果自身还有储蓄的情况下，相对还是有很多不错的选择。所以我认为至少来说，刚改选择是百万以上的房子。那总得有个顶了吧，我们就得分析刚改的承受上限。
我们先从功用上，刚改多数最多选择四居室，从面积上说，太原市场都是200平米以下的四居为主。我们简单粗暴的，按照1.5万平米计算200平米房子，300万。30%的首付，是90万，对于刚改来说，是比较符合他们的实际能拿的出来。而且，一般选择四居室的人，多数都是至少住两室一厅，在置换的情况下，他们能拿得出的总首付是更多的。假如是200万的房子，首付就是60万，贷款140万。
那么我从负债端看看我们能承受多大的贷款。按照平均薪资水平的上限6K计算，如果两口子都是6K，那么一个月有1.2万的税后收入，假设我们拿出来5000块钱，作为房贷供给，那么是可贷款接近100万的商业贷款。这里面还没有算如果我们有公积金什么的。那就能更多。
笼统的一个计算得出，能肩负太原这边负债百万房贷的并不在少数，而首付和首套的家庭情况因人而异，总体评估的话，就目前太原市场的改善型住房应该是集中在2-300万之间。
这个是属于刚改的总购买力。
总购买力与单价、面积之间的妥协
对于个人来说，我们首先是看到的总购买力需求，在总购买力的圈定下，我们就会有因为单价、面积之间的选择。我举个很简单的例子，北京的房子为什么都是小户型多，以为绝大多数群众，都是首先看的是我能拿出来多少钱，能办多少而事儿，所以对于很多人来说，根本买不起大户型啊，毕竟就只能拿出来这么多了。我们太原也是这个情况。但是因为太原房价起步相对晚，全国也偏低，我们总体能买得起大房子的人还是比较多。但是这个局面现在逐步的没有了。有一句话我不知道说的对不对，我也不是劝各位一定要买大房子，但是我想说，如果你没有什么特别好的工作机会让你大赚一笔，就目前的政策，想稳着去买大房子的机会是越来越少，说白了就是不早上车，车票就没了。
我们都知道买房子会看容积率，会看几梯几户，我想说的就是就目前太原的房地产发展下去，大户型一定是绝版的，因为人民的总购买力有限。除非zf大水漫灌。。。再把经济和货币做上去，这个要实时分析。但是就目前的情况，一定是好的越来越少。财富越来越向头部居中，不要说什么制度啥的，这是经济学理论决定的，任何一个国家都跑不掉。北韩某二代，难道不是金字塔顶端的？咳咳咳，低调低调。
就目前太原的房地产趋势，明显看出来，在总购买力没有发生特别强烈的改变之下，单位面积房价上涨了这么多，那就会导致一个问题，总面积下降，那个是一定的。从个人购买的角度来说，总面积就下降了，从开发商的角度来说，单价成本也上去了，容积率做低就不现实了。这也是为啥别墅越来越值钱，小洋房越来越值钱，因为越来越少啊，闹不起了啊。这个帐大家都会算吧？应该不用我解释。
容积率、住宅结构的未来演变趋势
诚然，按照上一条的总结，如果总购买力不会太大改变，开发商付出高额成本盖楼，想收回成本，只有一条，单位土地面积上盖更多的建筑面积来稀释摊薄成本。以前在微信群的时候，我经常看很多小伙伴说某某某下文件了，什么容积率不能高于什么什么的，或者说楼房不能超过80米这种论调。这个是一厢情愿的做法。除非你让房价掉下来，那怎么可能。这就和前面说一堆冲突了。
开发商总得盈利啊，开发商总得好卖啊，你闹的单位土地面积的建筑面积太少，也就是容积率太低，那单价只能突飞猛进了。
既然逻辑如此，目前容积率下不来，为了让房屋好卖，降低单位面积成本，只能多盖面积，这样就有了山西太原最大的特色，超高层住宅建筑全国前列。对吧，这样，我就能把单价降下来。
另外，为了控制总购买力，自然而然，小户型就慢慢多了，把原来两梯两户，先演变成两梯三户，慢慢就成了两梯四户，慢慢就成了两梯六户（一梯三户），或者三梯八户，这些就肯定有了。我记得在昆明看房子，115平米的四居房，看的我目瞪口呆。。当然小是肯定的，但是四房是一个不缺。。哈哈
我们对于山西太原最大的印象，就是板楼真多。我们北方买房子，讲究南北通透，很多人没有研究过两梯两户的最低底线面积，我曾经有个专业的报告，找不见了。。我简单按照他那个逻辑来计算。
按照目前的消防要求，我们楼梯肯定是双消防楼梯+2个电梯，按照品字形格局，至少公摊面积粗算在40平米以上，这还没算墙壁公摊。我们都知道公摊面积，粗算一下（A户+B户）*25%（公摊比例）=公摊面积，那么A+B的总面积就计算出来了，我自己粗算的，基本上低于120平米，两梯两户就做不出来了。可能还能再低，欢迎专业人士补充一下。但是基本上逻辑是对的。
那么问题又来了，土地使用率上，小户型的利用率极差，比如两个楼之间的楼间距60-70米的差距，说实话，10米的差距并不高，可以把这个10米每栋楼分5米，这样建筑平面格局可以做大。但是呢，做大了，总价又上去了，自然而然，为了好卖，就把大户型分割，那么小户型就出现了。
所以，就目前太原的房价走势，两梯两户，以后就是豪宅了。
我们拿市区里头说1.4万的房价。130平面的话，粗算就得180万了。那平米要是到了160，房价就接近230万了。
如果房价走到1.6万，130平，就是210万，160平，就已经260接近300万的水平了。
现在我们再看总购买力，我们会发现能买得起这样的人，会越来越少。而且最大的问题在于，市区内的地价本身就贵，再加上资源配套齐全，目前来说哪里有便宜的房子？那么自然而然，市区的大房子，第一，新房会越来越少，第二，买得起的人也会越来越少，第三，开发成本越来越高，第四，财富趋中效应越来越明显。大家可以参照北上广，任何城市的市区房子，大户型，那都是豪宅呀。
关于房地产价值属性的资产筑底分析
接着上面讲，房地产行业在经历当下的发展，小户型、高密度是目前城镇化建设和经济发展必然面临的问题。中国还有那么多的人口。我们不是美国，也不是cccp（已经咽气了），中国不是地大物博，是贫瘠且拥挤。
在西方发达国家，可能是热点地区才有高密度的城市规模，但是中国，高密度地区就太多了，没办法人口数量、结构决定的。
我现在特别感谢我小时候玩的模拟城市游戏啊，这个游戏能够简单的让你对城市发展有一定的看法和理解。
回到正题，既然我提到了筑底，很多人是不是觉得很有意思的名词？这个名词最应该出现的地方是哪里？是股票、期货市场里头，因为高换手、高交易的因素，导致会有大量的底部成所谓的支撑位，俗称筑底，这是我个人定义啊，理论原文是这样：筑底是股票交易的常用k线形态。筑底就是构筑底部形态，一般是指一轮大跌止跌以后在底部的休整。筑底就是在主力抬升某支股票前所做的各种形态和走势分析，使心中对它的动态有一个清晰的把握。
有人会说，那我们的房地产又不存在频繁的交易，这个筑底怎么理解。
我这里会用到证券经济里头的一些知识，尽量讲的通俗一点。
证券市场，是什么决定了价格？股票在总数一定的情况，当然是低买高卖，高买超卖，只要有不断的接盘，就会有更高的价格，就好比一个鸡蛋，今天1块钱你买进，明天有人出2块钱，后天3块依次类推。所以，对于股票的价值体系，资金的存量多少是决定性作用。如果各位是老股民，尤其是做短线的，我相信你们一定会关注成交量的K线图
地产行业也一样，城区，郊区、核心、非核心这些地区最大的差别，在于换手，在于交易的频次度完全不一样。那么套用证券的思维，也就是投入的资金完全不一样。
简单的说，我们把迎泽区看成一个整体地价，在过往的几十年当中，各个楼盘比如就是散户，会有各路新的散户或者庄家接盘，甚至还存在股东回购（就是ZF）弄拆迁村。那么这个片区中存在的土地交易数量一定大于晋源区。也就是在历史这么多年的积淀下，迎泽区的底部早就透过非常多的土地、房产交易，把单位价格抬上去了（比如土地价值）。那么我们就不能单纯的说，今天迎泽区房价1万，跌倒9K，他就亏了，这个不能这么看，可能个别人筑底是3K 4K 5K呢？只能说可能最近买有点浮亏。你要是再看不懂，就是90年代买的工行股票，今天就算再跌，也不会让你亏。。。够通俗了。。
我们证券交易，有时候有利好消息的时候，就会刺激很多人哄抢股票，导致飞涨，比如最近的疫情，相关医疗企业那是一路高歌猛进。我们地产行业，也存在这样的buff加持行为，比如学区、医疗、商业等等配套。这都属于人们投资加持信息。价值体系的涨跌本身就是通过供给双方决定的。那么在当下的种种现实因素下。理论上迎泽区的抗风险能力一定大于晋源区。这就是为啥有一个名词叫蛋黄区。
除非某天晋源区有重大利好（比如某运动会），导致人们疯抢。抬高价格。但是房产最大的问题是不容易变现，资金要求过高，不如股票，可以隔天跑路，所以房地产的一个弊端就是对于资金的需求首先是海量的，其次锁资金的能力也是数一数二的，尤其是zf单位可以出台某些正常，阻碍交易。
那么大家就懂了，为什么现在房价上不去了，交易变得更慢了，这就是限购的最基本的原理。
其实套用证券经济学，完全可以用K线的模式去统计房地产交易，土地交易的图标，对于我们分析市场有着非常大的帮助，奈何这个数据完全不透明，而且统计繁琐，但是如果未来所有数据可以上网统计，那么对于我国的地产行业一定是质的飞跃，更容易把控风险。
另外说到筑底，还得说消息面，对于我们消费者来说，购房的消息面，说白了就是配套，再往下说就是zf投资方向，投资的重要性在上一个篇幅说过了。如果地方**没有那个投资能力，或者城市规模无法支撑那么大的投资，那么投资一定会出问题。
我居住太原10来年了，对于目前太原的情况，我只想说一句，我基本不相信我们的财政情况能在短期改善，或者有突飞猛进的发展，另外人口结构，城市规模基本上也就是这了，毕竟太原只是一个400多万，城区只有300多万人口的省会城市。
假如，你的预期，太原财政能在5年内翻翻，300万人口能在10年内翻翻，那么我们的经济一定突飞猛进，房价是自然而然的，经济增长一定会带来人均可支配收入增长，自然会提升个人资产。
然而现实是残酷的。。。所以这就是为什么郊区的风险抵御能力特别差，各项因素都特别不利于换手交易，没有资金的往来，怎么会有筑底呢？
如果套用证券市场，核心地段，就是蓝筹股，长期稳定，小幅波动。非核心偏远的地方，就是成长股。。风险股。。
关于房地产发展和税收，ZF财政的矛盾
楼下有一位兄弟说的没错，目前的房地产还是有不少政策因素的存在。这里面抛开特别复杂的种种因素，简单的说，房地产行业可以在基建方面拉动非常非常多的产业，这个产业多的海的去了，比如盖房子需要混凝土，混凝土需要搅拌站，搅拌站需要砂石厂，砂石厂需要机械装备。这里面所有的行业都需要运输，包括搅拌车，又拉动了石化能源市场。所有的机器运转都需要电力供应，就山西的情况，拉动工业用电，我们的煤炭才有销路。简单粗暴的搞房子，能影响的太多太多了，而消费者投入的每一分钱，都会进入到各个产业里面的人群收入，说白了，就是交易，大家通过这个媒介，重新分配了财富。
那么税收，财政收入，GDP就显而易见了。
我们都知道大家一致吵吵闹闹的房产税，很多指望房价跌的人，都巴不得这个出台，会打击房地产价值增长。从这个角度说，确实有助于房价稳定，下跌吧，要看情况，抛开这个，我们要看到社会的另一面。
从西方发达国家的税收制度来看，房产税本质上根本改变不了社会的现状，尤其是阶级现状。
我们按照网上发布出来的多种房产征收条件，简明扼要，就是人均面积或者户型面积不到某个面积，就不会征收。这么说，就是大房子征税，小房子可能不征税。那么对于那些刚改一族，必须付出大量的额外成本才能改善大房子。我说句不好听的， 也许有人一辈子只能住一套房子也不愿意搬家了或者改善了。其次，对于那些有钱的，我们是看到征税了，那么请问，征税就能把人整垮么？我们看西方社会的富人里头，征税一点不低，只要你的企业，工作都正常，我没看到多数中产以上的人群会被整垮。
而且，最可怕的是，头部资源更容易被这类人锁定，囤积，想改变就更难，比如，富人小区的学校，可能是非常优质的私立学校（废话，钱砸出来的），你外头的人想上，就很难了。教育的竞争性就更不用说了，要不然也不会衍生什么学区房。
那么对于中下收入群体，如果你想住大房子，从人均面积的角度出发，你生二胎摊薄。本身一胎养育就很吃力了，再来个二胎？家庭资源的重新分配，也许会恶性循环，现在的小孩子上学那么都是砸钱啊。孩子多才多艺在未来的社会中会有很多好处，但是当我们家庭资产有限的时候，我们能给孩子提供多少优质的基础呢？所以我个人认为，多数人还是比较理性，不会为了大房子来生二胎。
其实参照西方的经济发展， 国内有一个税收制度没有开展，那就是消费税。如果某一天真的有消费税要开展，那么对于规范服务市场，是一件好事儿。也会大大改善财政来源。但是所有的税收都是双刃剑。。。。都会伤到人，就看怎么抉择。
我们的口号是今年要实现小康社会，我们才小康社会，你就要弄房产税？我觉得时间节点不合适。消费税就更没谱了，除非我们是发达国家。
现在ZF运作每年的都需要钱，我在另一个帖子里面说过通货膨胀的因素，ZF现在每年的赤字我们也看的到，就这，太原穷的还是叮当响，捉襟见肘啊。这没钱，那没钱的，你还想把这个房价搞下去？财政民生支出怎么办？不要觉得夸张。房子在没有销售出去之前，ZF也是股东，没有变现太多，甚至周边还贴钱投资了一胡片。还有一堆银行为了支撑企业发展帖进去的资金，如果都变成了死账，单位的盈利就差了，利润呢，税负呢，GDP呢？这些都是绝对不能开玩笑的事儿。
另外，我在说一个阴暗层面，所有掌握了头部资产，或者中上资产的人群，我相信都是目前社会上的中产以上的精英阶层（挣钱能力决定的）。这些人可能在很多行业都有举足轻重的影响力，或者担任要职。一定程度上，都是能够左右政策的人群。可以参照西方那些财团，那可不是吃干饭的。我特别欣赏《贫穷的本质》（19年诺贝尔经济学奖得主作品）里面的一句话，就是对于穷人的政策一直在减少，或者在政策面前，穷人处于不利地位。从古至今这个问题都没有解决，我觉得属于人性问题。中国有一句俗语，叫做近水楼台先得月。难道不是么？有太多的案例说明，那些越努力的人，在政策来临的时候，反而是沾光的。。反正我在单位这个太明显了。任何一个政策对于那些努力的人都是锦上添花，对于那些不努力的就是雪上加霜。
开个玩笑，讲个段子，某开发商有一次开规划会，工程部对于周边道路的一条规划道路的进展无能为力，这时候物业部的一位领导说，你们开发部的人不用担心，我相信我们的业主会把这个事情解决的，然后就真这么解决了。。。哈哈，开个玩笑别当真。但是不要小看任何一位邻居的力量，比如朝阳区街坊邻居，堪比谍战片。。。疫情当下，我们看到网上那些网红小区，什么有院士的开发的自动消毒装备啥玩意的。这难道不是业主的力量嘛？
综上所述，国家对于这个税收还是很谨慎的，原因也是多重的。我个人比较担心，这个事儿，好事儿变成坏事。
我自己的观念就是，靠人不如靠自己，永远不要把自己的风险寄托在外人身上，虽然我们不能够完全掌控风险，但是尽可能让风险在自己掌控之下。
所以啊，骚年们，咱们还是自己多努力吧。自助者天助之，自弃者天弃之。
关于人口、金融监管的一些个人理解
坛子里人经常会为了人口数量相互争论，我觉得这个吧，数字是数字，市场是市场，我们分开来看。单纯从数字来说，人口数字，是很多机构研判或者做一些研究要用的一些基础数据之一，对于未来的各种发展具有指标性意义。但是实际上，无论人口是500万，还是400万，就目前太原的市场，就是已经基于实际人口（虽然不知道具体多少）的具体表现。当然啦，如果我们人口500万，从人口结构上看，至少我们人口发展了，城市也就发展了。毕竟各种人均数字在那，粗暴的乘以人口，就能看出各种成长。
金融上，自从国家推出LPR之后，大伙也看出来的，说的难听点就是想刺激一下，又不敢明着来。整体上国家目前还是摆脱不了这个房地产经济。就目前太原的供需市场来说，从一些网站披露的数据，我们的库存其实并不高。前几天清徐万科楼盘，据说当天成交房价为8.6个亿，就这行情下，说明我们的市场潜力还是很大的，只不过房价要具体去看，我奉劝那些房空，如果您真的了解房价，请多跑一下市场，不要听风就是雨。这不完全就是智商税么。如果真要说房价跌了，确确实实是跌了，但是跌了多少？有多少意义，这个就需要具体分析。我经常开玩笑，比如尖草坪房价8K，迎泽12K，那么粗暴计算太原均价1万。。。有意义么？也不能说没意义，但是具体的房价，不能看均价。现在房价都是一房一价，不要被各种广告宣传的各种XXXX价格起所忽悠。
最近的房地产价格回调，我觉得是市场的正常反应，从长期来看，只要M2会成长，只要存在通货膨胀，房价怎么可能会跌（我说的跌就是大幅的哈）？我是不知道那些动不动说房价能腰斩的人的理论是哪儿来的，如果你的初衷是想颠覆XXX，我觉得你要注意人身安全了。。。。
如果房地产发展的不求行，房价趋势也不行，我真是就要笑死了。你们指望的那些高楼，根本就不会有人投资了。原因很简单啊，不挣钱啊，我曾经问过我们单位的不动产的同事（全中国最大的隐形开发商），他直言，太原的楼宇经济是很差的。你不能光看一些好的写字楼，整个市场还是很疲软的。俺们单位的健身房，都是开发商主动给我们提供的配套。。去年装修，我听同事说，公共区域的翻修，都是开发商闹得。不为啥，就为了留住租户啊。。。只有需求足够旺盛，才能催生足够的高楼出来，就比如全国的超高层现在都预冷。
其实我最不能明白的一点就是关于山西的杠杆问题，当然，咱不是高层领导，一直摸不清缘由，虽然个人人均存款全国前列，这个指标意义经常拿出来调侃，但是是真实市场么？信贷差，一个可能是市场不行，另一个，可能真的是信贷资质也不行。我不是很相信信贷资质的问题，从我接触的那么多客户来说，山西人保守是非常普遍的。
至于山西最新发布的信贷政策，当然了符合住房是住的不是炒的总逻辑，只不过不巧碰到了现在更尴尬的疫情。当然开发商目前都开始更改为分期操作了。这个相对来说，只不过对于财务不太好的小开发商，大家买房子就真要注意了。
未完待续 |
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发表于 2020-2-13 09:33:30
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