乌鲁木齐经开万达广场：影城的1号厅和7号厅获6FL认证

axsuper

关于经开万达写字楼

1，从天鹅湖路与澎湖路交汇处看万达3#地块建设情况（2015-5）
图中，乙写12#已完成地基防水保护层，还未浇筑筏板。
至于乙写13#，其地基开挖时间要早于12#，但从图中看，施工进度大幅落后于12#。
另外，乙写13#的基坑远比12#深。
所以万达方面申请的加层，对象很可能就是乙写13#。
13#楼不仅是加层，还有“乙写”升级为“甲写”的可能。


2，万达甲写14#效果图
14#初始设计参数为：地上37层，屋面高度150米；现在已知的参数为：地上38层，屋面高度150米
有两个避难层，分别位于第12层和第24层。
之前推测甲写14#的层高为3.8米，是有充分依据的：
1），万达同类产品比较
（1）各地万达中心的甲写，最常见的层高就是3.8米，比如银川万达中心的甲写、西安大明宫万达的甲写；
（2）一些万达的A级项目，比如泉州浦西、长沙开福、东莞东城、北京通州及成都金牛，其甲写也是3.8米层高
2），数据分析
14#的不同楼层，层高各是多少呢？
借鉴一下西宁万达中心甲写的相关数据，在乌市万达甲写上加以套用并分析：
0.15+5.1×4+3.8×34=149.75米（首层地面高于室外地坪0.15米，避难层5.1米，首层及二层5.1米，标准层3.8米）
几乎就是150米。


3，从天鹅湖路与澎湖路交汇处看甲写14#（2015-5）
5月23日，甲写14#开盘，当天成交4亿，销售了20个整层，情况好于万达的预期。
写字楼卖得好，原因简单说就是性价比高。
性价比高，关键点是价格要低。但要压低售价，就要压缩成本。于是问题来了：为了压缩成本，万达对甲写14#做了什么手脚？
它至少做了以下几点：
（1）降低层高，只有3.8米
（2）每个标准层只有公共卫生间，没有独立卫生间
（3）玻璃幕墙保留开启窗，进而降低楼内空间对新风系统的依赖
（4）标准层面积接近2000平米，逼近防火分区的上限


4，甲写14#标准层平面图
14#的标准层，面积到底多大？
44.7米×44.7米=1998.09平米
14#在设计时，使用的是旧版防火规范（新规范从今年5月1日起实施）。
按旧版防火规范的要求，如果将写字楼每层设成单独的防火分区时，在装有自动灭火系统的前提下，每层面积不应超过2000平米。
万达就是要在允许的范围内，把每层面积建到最大。
另外，在分割办公空间时，最小分割面积只有70余平米。
作为对照，绿地中心超高是最小150平米，绿地中心海系是85平米。
面积割得小，好处是好卖，因为总价低，坏处是降低写字楼的租户品质，因为只有小公司才会租用小面积的办公空间。

axsuper

各种角度看万达

1，从高铁新区北一路大桥看万达（2015-7）


2，从无人旋翼机上看万达大商业（2015-4）
万达目前正大力实施轻资产模式，这类项目的大商业外立面会简化处理。
像乌市经开这样，大商业外表布满悬挑梁的万达广场，今后将绝迹。


3，从高铁片区北区观景平台看万达（2015-7）
三栋SOHO的电梯井道高出屋面的部分，已经封顶。


4，从开发区二期延伸区大明湖路看万达（2015-7）
最近，甲写14#工程进度明显迟缓。

zhuxianbo

路过{:5_117:}

aabaca

经开万达取消了百货，挺好

inertgas

经开万达取消了百货，挺好
aabaca 发表于 2015-7-22 20:37

    确认取消了？那现在盖得大商业的用途是什么？

aabaca

确认取消了？那现在盖得大商业的用途是什么？
inertgas 发表于 2015-7-23 21:47

购物中心啊，还有其他大歌星等吃喝玩乐

aabaca

确认取消了？那现在盖得大商业的用途是什么？
inertgas 发表于 2015-7-23 21:47

百货和购物中心有区别，百货就是传统的各种柜，购物中心就是zara，gap等店中店

LASTinnocence

百货是联营，购物中心是租赁

inertgas

回复 372# aabaca
回复 373# LASTinnocence


    谢各位。

axsuper

1，从博香苑10#楼看夕阳里的经开万达（2015-7）
建筑的屋面高度过100米，是个坎，因为有《建筑设计防火规范》的条例限制。
建筑的屋面高度过150米，同样是个坎，因为有《高层建筑混凝土结构技术规程》的条例限制，以甲写14#为例，主要有三方面的限制：
（1）甲写14#属于型钢砼框架—钢筋砼核心筒结构，抗震设防烈度为8级，按《高规》的要求，屋面高度应低于150米，否则需超限审查；
（2）屋面高度过150米的建筑，需要验算罕遇地震下结构的弹塑性变形；
（3）屋面高度过150米的建筑，应满足风振舒适度要求。


2，从博香苑10#楼看万达3#地块施工场景（2015-7）
甲写14#的屋面高度不超150米，就至少省了三件事：
（1）不需高度超限审查；
（2）不需计算罕遇地震下结构的弹塑性变形，也就没有了根据计算结果进行结构补强的必要；
（3）不需考虑风振舒适度要求（通俗说就是大风天里楼体的摇晃）
既省了时间，又省了金钱，只因为，甲写14#的屋面高度没过150米。
成本再次被完美压缩了。

krinsman

万达的商超是不是华润万家啊，约定的沃尔玛没有了吧？

axsuper

经开万达一环金街效果图

1，一环金街阿里山街一侧入口效果图


2，万达华府3#和4#之间金街与一环金街交汇处效果图


3，一环金街靠近岳麓山街部分的效果图
万达的金街，外立面设计上讲求三大特点：
（1）一店一色，相邻店铺风格要不同；
（2）一高一低，相邻店铺的门头高度不能一样；
（3）一重一浅，相邻店铺色彩的明暗程度有别。


4，一环金街地面景观设计效果图
上面的三幅图，是一环金街的最终外立面效果图，但未涉及地面景观部分。
下图中的一环金街外立面，是早期设计版本。不过，图中的地面景观是最终效果。

axsuper

1，从北一路大桥看万达（2015-7）


2，万达文华酒店的新风柜到货（2015-7）


3，从克南高架与西外环路交汇处立交上看夕阳里的经开万达（2015-7）


4，从开发区二期延伸区大明湖路看朝阳里的万达（2015-7）


5，从沙区QQ公寓A座看晚霞中的经开万达（2015-7）


6，从高铁新区博香苑10#楼看甲写14#（2015-8）
7月底，甲写14#的施工高度已超过100米。


7，从北一路大桥看万达广场（2015-8）


8，从北一路大桥看落日时分的万达（2015-8）


9，从北二路大桥看甲写14#（2015-8）

axsuper

冷眼看万达（原创）


7月10日，重庆南坪万达百货，在毫无征兆的情况下，其三层和四层的商户突然接到通知，要求10天内必须撤场。
部分商户情绪激动，拉起了“王健林董事长，您太不懂事了”的横幅，这一幕堪称“时代经典”。
实际上，南坪万达百货只是近期要撤店的万达百货之一。据媒体报道，万达在近期要关闭或调整一半以上的万达百货门店。

百货大面积闭店，是万达帝国要崩塌了吗？是王首富越老越不懂事了吗？
当然不是。

去年12月23日，万达商业地产在港交所挂牌上市。王健林之所以选在港交所上市，原因之一是：万达自持巨量的商业物业，这一点符合港股投资者的口味，容易获得高估值。
然而结果却是：开盘首日就破发，之后，股价长期徘徊在45至50港元之间，出乎各界预料。
股价上不来，被众人解读为：投资者看衰万达商业的发展前景。
为了提振投资者对万达的信心，王健林开始出大招：
1，向轻资产转型，花别人的钱，建商业物业收租；
2，与万科合作，逐步退出住宅开发，免受住宅销售市场的波动影响。

市场对王健林的大招表示了认可。万达商业的股价从4月初的不到50港元一路上涨，到6月初最高达到了78港元。
但之后，股价一路下跌，至7月初，重新回到了50港元。

面对这种局面，王健林再出大招：
1，万达商业地产除了在港交所上市外，今后也要在国内A股市场上市，理由是：国内上市，会获得更高估值，比如选择A股上市的万达院线，表现就很抢眼；
2，今年7月份之内，大歌星KTV全部关闭，万达百货门店数大幅压缩。

于是，就出现了本文开头南坪万达百货的经典一幕。

需要说明的是，大歌星KTV和万达百货，跟万达商业一样，都是万达集团的子公司。王健林明明是要拯救万达商业的股价，为何要大刀砍向另外两个企业呢？
这是因为，各地的大商业，万达商业是房东，大歌星KTV和万达百货是房客。他俩虽占用了大量物业面积，生意却不好，贡献的租金也不多。
万达的想法是：把他俩占的物业腾出来，租给能支付更高租金的商户，进而提升万达商业的租金坪效。
投资者对万达商业地产的不满，主要是：租金坪效低，跟新鸿基、恒隆等港资地产商相比如此，跟华润置地、大悦城地产等大陆开发商相比同样如此。

axsuper

1，从玄武湖路街边看万达文华酒店（2015-7）
如今看来，万达文华采用的是传统的构件式玻璃幕墙，不是单元式幕墙。


2，乌鲁木齐万达文华 VS 东莞万达文华
乌鲁木齐的万达文华酒店相对其他城市的万达文华有什么特点？
简单说就是：弱化住宿强化会所。
（1）弱化住宿
乌市的万达文华，客房的标准层区域（第5层至第14层）比其他万达文华要少2~3层，比如和东莞的相比，少了2层；
客房的行政层区域没少，共两层（第15层和第16层），东莞的也是2层（最上面两层），这里分布着行政酒廊、行政套房和总统套房。
所以，总体上，客房部分减少了2~3层。
（2）强化会所
乌市万达文华，私人会所层位于第17层（顶层）。而东莞项目无私人会所层。
私人会所层有专属电梯。
万达文华如今已开业10家，其中，拥有私人会所层的，只有4家。
这是万达在西北地区第一个拥有会所层的酒店项目（兰州万达文华没有私人会所层）。
万达很聪明，乌市洋洋洒洒十几家五星级酒店，是靠住宿和餐饮在赚钱吗？实际上，乌市每年接待的游客数和商务客数在国内并不突出。设在酒店中的会所，扮演了吸金利器的角色。