西部之光-乌鲁木齐

axsuper

新客站以南片区用地示意图

是白日梦，就总有梦醒的那一天。
当初写字楼规划面积最大和容积率最高的区域，最终却变成了高铁新区内，住宅楼最多且最密的区域。

为什么规划局会出这么大的洋相？

说的直白点，就是一直以来，习惯了按“计划经济”的逻辑行事。
让它们去规划美术馆、音乐厅和体育场时，就如鱼得水了，因为这些项目，都是政府财政买单，不需要考虑盈利问题。
但建写字楼和商场，是“市场经济”的范畴，能赚钱才走得下去。
坚持用计划经济的头脑，去思考市场经济的产物，结果失败就不难理解了。

高铁南广场的故事，充分说明：规划局的权威性，虽强于一般老百姓的瞎猜，但也只能当参考。

H-YoutH

axsuper 发表于 2018-5-25 00:59
新客站以南片区用地示意图

是白日梦，就总有梦醒的那一天。

还好360米的地标还留着

huang15850766

H-YoutH 发表于 2018-5-25 09:58
还好360米的地标还留着

360的地标有落地的项目意向吗？

axsuper

1，高铁茗苑效果图
创达建永利大厦，也不过是“迫不得已”。
高铁茗苑+时代橙堡，两个住宅项目，换一个永利大厦。


2，高铁茗苑沙盘之一


3，高铁茗苑沙盘之二

axsuper

和兴佳城房产在高铁新区周边的项目分布示意图

和兴佳城是一家民营企业。
高铁新区内第一栋由民营企业开发的写字楼——和兴融创大厦，就是和兴佳城建的。

上市企业，能从股市上融资建办公楼。
行政事业单位，靠政府财政拨款建办公楼。
国有企业，从银行贷款建写字楼，不但贷款批复门槛低，而且还款周期长。

未上市的小型民企和兴佳城，靠什么建起了和兴融创大厦？
当然是老办法：卖住宅。
三个住宅项目：
1，绿景园；
2，和兴文园；
3，和兴尚园。
这三个项目，因为距市126中近，所以都价格不菲，但当初拿地的价格，却很便宜。
当然，这么热门的地块，和兴能拿到手，说背后没有经开区方面的默许，那是不可能的。

H-YoutH

huang15850766 发表于 2018-5-26 00:11
360的地标有落地的项目意向吗？

现在没开发商拿地

axsuper

1，新客站以南片区的部分待建地块示意图
创达还有两块地，没有明确建设内容。
和兴帝景的用地范围，并没有含盖之前的超高规划地块。


2，和兴帝景的效果图
地皮是创达的，却是和兴佳城开发。
整个小区的总建面，差不多有70万平米，这比绿景园+和兴文园+和兴尚园的建面总和，还要大数倍。


3，创达沙盘中“被留白”的超高规划地块之一
和兴帝景的地块是创达的，为何创达不自己开发？
要知道，这块地，地价极其便宜，但住宅开盘后却能卖到1.3万/平方米以上，而且不愁卖。


4，创达沙盘中“被留白”的超高规划地块之二
难道创达没钱了吗？
再没钱，开发个不愁销路的住宅大盘，也是走得下去的。


5，创达沙盘中“被留白”的超高规划地块之三
一方面，规划局同意变更土地规划条件，改为住宅用途。
另一方面，创达同意跟和兴房产合作开发，甘愿“少挣钱”。
这背后，如果没有交易，是说不通的。

axsuper

1，高铁片区核心区中小学的位置变迁
有关部门决定变更学校位置的时间，是去年下半年。
可以这么说：至少在去年下半年时，新客站以南片区的规划定位，就已经被大幅调整了。
该片区，从过去的金字塔顶，最终变成了高铁新区内的“乐色堆”，各种没价值的项目，统统被丢弃在这里。


2，创达沙盘内的高铁核心区中小学模型之一
创达的沙盘，对学校的展示，显然不够准确。
首先是范围，到底有没有这么大，值得商榷；
其实是布局，因为地质断裂带横穿校园，所以300米跑道应该被布置在断裂带内，而教学楼应该被布置在断裂带的两侧。


3，创达沙盘内的高铁核心区中小学模型之二
至于中小学原址的地块，虽然规划内容未公布，但可以肯定，是以商办为主。
玄武湖路的商气，将因此而进一步上升。

axsuper

和兴帝景与高铁片区核心区中小学的平面图

1，图中的中小学布局，显然考虑了地质断裂带，应该是准确的；

2，和兴帝景内，除了西北角有个较大体量的底商外，没什么像样的商业建筑；

3，周边的高铁明珠等小区，住宅楼都是18层左右，但和兴帝景是30层左右。

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1，高铁核心区中小学的原校址周边新貌之一（2018-5）
新客站以南片区的规划变更，牵扯的，可不只是“写字楼变住宅楼”这一件事。
比如，该片区原本规划的规模庞大的地下综合管廊网络，如今都不用建了。


2，高铁核心区中小学的原校址周边新貌之二（2018-5）
和兴佳城房产能拿下和兴帝景，很有可能是另一场交换：住宅楼换写字楼。
比如，拿和兴帝景，换旁边的超高层地块的开发。


3，高铁核心区中小学的原校址周边新貌之三（2018-5）
如果和兴房产真有意愿涉足超高层写字楼，我希望不是和兴帝景旁边的那块地。
因为时过境迁，和兴帝景周边的住宅楼太多，在此地建超高层，不论在视觉上，还是在商业气氛上，都太单薄了。

高铁新区内建超高层，目前最优的位置，无疑是在YOYO环球港以南、瑞中大厦以东、玄武湖路以西所围成的区域。
特别是在规划的学校迁走后，该区域的商业潜力有了大幅提升。
把超高建在此地，从视觉上讲，楼高承接宝能城，天际线连贯；在商业气氛上，人气承接万达和宝能城，商圈也连贯。

axsuper

从新客站内看外装中的新疆交通智能科技大厦及塔吊已安装到位的荣盛大厦基坑（2018-5）

今年，高铁开发公司，既要建完高铁综合服务中心，又要建设荣盛大厦和融商酒店。

虽然比较低调，但高铁开发公司无疑是高铁新区内写字楼建设的主力军之一。

axsuper

南山逸景营地的骆驼别墅内景（2018-5）

麻雀虽小，五脏俱全。

窗外是初夏的丝路滑雪场。

Cathy/ka

axsuper 发表于 2018-5-27 22:41
和兴帝景与高铁片区核心区中小学的平面图

1，图中的中小学布局，显然考虑了地质断裂带，应该是准确的；
...

看了半天，就是学校新址在高铁明珠以东了。我还是觉得瑞安大厦挺神秘的，没有看到多少大厦的消息，就悄悄地成为了南广场第一栋高楼了。

H-YoutH

Cathy/ka 发表于 2018-5-28 13:09
看了半天，就是学校新址在高铁明珠以东了。我还是觉得瑞安大厦挺神秘的，没有看到多少大厦的消息，就悄悄 ...

马上融商大厦起来就超过瑞安大厦了

axsuper

经开万达与YOYO环球港（2018-5）