广州微改造和旧改专辑：

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广州市传统中轴线（近代）保护规划公布

2023-09-27 22:36 来源:大洋网


严格保护：“一轴、三带、三片、多节点”整体格局
传统中轴线（近代）历史文化街区位于广州历史城区的中心位置，北起越秀山，街区内部有右一脉、左一脉、玉带濠、玉带河（太平沙水道）向南衔接珠江，是广州古城唯一山、城、水相连，完整体现广州古城自然风光、人文景观的核心片区，对广州历史城区空间结构起着重要的主导作用。
传统中轴线（近代）历史文化街区包括北段、中段、南段3个片区，其范围南至珠江岸线，北至越秀山镇海路，西至解放路，东边界经吉祥路、中山五路、小马站、惠新西 街、惠福东路、北京路，保护范围面积130.9公顷。其中核心保护范围48.2公顷，建设控制地带82.7公顷。
街区范围内各类历史文化资源非常丰富，涉及不可移动文物32个33处；历史建筑34处，不可移动文化遗产保护线索82处，其他具有保护价值的建筑 1 处。还有工业遗产3处，为海珠桥、五仙门发电厂旧址、广州电力展示馆。



涉及传统街巷91条，其中骑楼街14条，其他传统街巷77条。历史环境要素包括23条麻石板街巷、39棵古树名木、3处古井、4处门楼、巷门等传统构筑物。
值得关注的是，《保护规划》对各类历史文化资源提出了精细化的保护要求。例如，对麻石板街巷的修缮整治应采用传统工艺，整段保留麻石板的原有格局、肌理和风貌。对于古树名木，规划要求，绿化行政主管部门应当组织对古树名木进行普查、鉴定、定级、登记、编号，建立档案并定期更新，统一设置标志；严禁砍伐、擅自迁移古树名木，新建、改建、扩建的建设工程影响古树名木生长的，建设单位必须提出避让和保护措施。

与此同时，《保护规划》提出，严格保护“一轴、三带、三片、多节点”的街区整体格局。

一轴：严格保护近代传统中轴线的公共空间体系和各项组成要素，保护北段的轴线对称格局，保护中段、南段的近代红色革命文化特征和千年商都格局特征。
三带：维护三条东西向文化发展带，即沿中山路的传统文化展示带、沿高第街的特色商贸带、沿珠江的金融科技发展带。
三片：保护与传承北、中、南三个片区的风貌特征、特色空间与历史内涵，其中北片为传统公共空间保护传承片区，中片为近代历史及书院文化空间保护传承片区，南片为传统商业空间保护传承片区。
多节点：保护街区内多个历史地标、历史节点、景观节点。重点保护以越秀公园、中山纪念堂、人民公园、广州公社旧址、大小马站合族祠书院群、盐运西社区、广州起义路、高第街、海珠广场为核心的九个重要历史文化景观节点，提升周边环境，标识历史空间意象，成为近代传统中轴线重要的历史空间载体。

历史水系：远期择机通过揭盖复涌恢复玉带濠

自然环境保护方面，保护“青山半入城”的山体特征与风貌，重点保护以越秀山为核心主体的越秀公园景区。严格保护越秀山的山体轮廓线和制高点。严格控制在现存景区内的建设行为，确需建设的，必须编制环境影响评价报告，研究建设规模与强度，严禁不当功能，避免新建建筑对周边环境造成不良影响。严禁破坏山体的行为。

保护“六脉皆通海”的历史水系格局。保护珠江在城市中的核心滨水公共空间地位，加强珠江水岸功能的公共性。严格控制玉带濠、玉带河（太平沙水道）、左一脉、右一脉等历史水系周边的建设活动。

保护延续玉带濠与高第街平行的关系，近期拆除玉带濠两侧违章建筑，整治街巷两侧建筑立面，通过铺装、绿化强化、水道景观等设计手段刻画玉带濠历史景观水系脉络；远期择机通过揭盖复涌恢复历史水系。

近期以道路和绿化的形式保持玉带河（太平沙水道）原有肌理，为远期考古挖掘和水系再现创造条件。
近期严格控制左一脉、右一脉的走向、位置、道路及两侧的建设，加强道路铺装、绿化提示，为远期的考古挖掘和水系再现创造前提条件；凡是有条件改造的，水渠所在位置的道路空间宽度保证不小于4米。

街区定位：传承岭南文化中心、对外文化交流门户

根据《保护规划》，街区的功能定位是：以文化创意、高端商业、旅游休闲、行政办公、传统居住等功能为主，按照“传承岭南文化中心、对外文化交流门户”的发展定位，展现与传承广州古城山水格局、传统中轴线空间特色、近代革命精神、千年商都文化的历史文化街区。传统中轴线（近代）历史文化街区主要采用“绣花”“织补”等微改造方式，严格控制传统中轴线（近代）历史文化街区的开发强度和规划总建筑量。


在改善人居环境方面，《保护规划》对公共交通进行精细化建设指引，提出落实公交优先策略，保留现状解放路、东风中路2 条公交专用道，建议新增中山五路1条公交专用道，构建“一纵两横”的公交专用道网络。同时加强人行交通、自行车交通与公共交通一体化建设。打造高品质的高第街、大小马站、盐运西3个慢行街区。通过补齐骑楼街两侧骑楼建筑，打造具有岭南特色的舒适步行环境。保留现状自行车道，建议在主要干道东风中路、府前路、教育路、大南路、北京路增设共8条自行车道，保证自行车道的连续性。

与此同时，《保护规划》也提出，调整传统中轴线街区范围内现有较为零散、低端的商贸模式，找准片区定位，丰富商业模式，打造集商业、购物、消费一体的中心区域。建立商业正负面清单，结合广州起义路、高第街、惠福路等特色街巷，引进知名国际品牌和本土品牌旗舰店，发展文创、非遗、老字号等特色品牌店，以及其他对街区特色商业具有示范性、引领性作用的店铺，提升街区产业活力。清退无品牌无特色的低端餐饮店、低端零售业、专业批发市场，并提供转型援助，包括信息、人才、资源等方面的对接，度过转型痛点，寻找新的发展方向。

三宝塔的和尚

好喜欢广州的老城区 生机勃勃

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投资近300亿！黄埔庙头旧村改造项目首开区动工


2023-10-17 19:45 来源:大洋网

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17日，黄埔庙头旧村改造项目首开区动工，正式进入工程建设实质阶段。项目历经合作企业变故，最终引入广州城投，改造以“南海神庙、扶胥运河”历史文化资源为核心，提供科创总部、文创空间、居住、商业、购物、酒店等，预计投资近300亿元。

作为广州城中村改造的主阵地，黄埔区今年新批文冲东、元岗、新溪、墩头基、水西、元贝等10个旧村项目及1个旧厂项目，已批旧村项目在全市占比超过80%，提前完成市**年初下达的方案批复任务。

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广州城市更新重磅规划通过 推进155平方公里城中村改造


2023-10-24 13:48 来源:大洋网
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10月24日，《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》（下称“《专项规划》”）经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十四次会议审议通过。其中提出，至2035年累计推进城市更新约300平方公里（含城中村改造155平方公里），通过微改造、混合改造、全面改造多种方式并举，推动低效存量土地的盘活再利用。

市规划和自然资源局表示，《专项规划》顺利审议通过标志着广州市城市更新、城中村改造工作在规划统筹引领、土地要素保障、价值导向转变、政策制度创新、管理机制完善等多个方面迈上了一个新台阶，成为指导广州市面向2035年城市更新、城中村改造工作的重要纲领性规划。

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广州启动全国首个城中村改造立法：征地补偿方案须三分之二以上村民同意

https://www.guancha.cn/economy/2023_11_23_716715.shtml

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广州拟推进272条城中村改造，全名单及进度表公布

2024-01-26 10:44 来源:大洋网
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2024年1月26日，《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》在市规划和自然资源局官网正式公布。两个规划此前经广州市规划委员会、广州市政府常务会、广州市委常委会会议审议通过后，获广州市人民政府批准。
上述规划是国土空间规划体系下面向存量空间资源领域的专项规划，标志着广州市城市更新、城中村改造在规划统筹引领、土地要素保障、价值导向转变、政策制度创新、管理机制完善等多个方面迈上了新台阶。

值得关注的是，《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》提出，立足“南建面海新城、北筑产业极点、东立综合门户、西联广佛同城、中兴老城活力”的城市发展战略，提出 2021-2035 年全市城中村项目分步推进时序安排，助力实现广州“美丽宜居花城 活力全球城市”愿景。


衔接广州市国土空间总体规划的分期发展目标与“十四五”发展目标，按2025年度、2027年度、2030 年度、2035年度分步有序稳妥推进城中村全面改造与混合改造。广州市十区2021-2025年拟推进项目 70 个（全面改造 65 个、混合改造 5 个），2026-2027 年拟推进项目 21 个（全面改造 19个、混合改造 2 个），2028-2030 年拟推进项目 15 个（全面改造 14 个、混合改造 1 个），2031-2035 年拟推进项目 16 个（全面改造 14 个、混合改造 2 个）；黄埔区结合实际情况，2021-2035 年分步有序拟推进项目 43 个（全面改造 38 个、混合改造 5 个）。其余微改造项目结合实际安排推进。

jeff889

越秀和白云新城 值得期待

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康鹭片区更新规划正式公布实施


2024-01-31 18:59 来源:大洋网
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1月31日，《海珠区凤和（康乐村、鹭江村）片区城市更新单元详细规划》由市规划和自然资源局正式公布实施。根据规划，改造范围内规划总计容建筑面积为377.98万平方米（含**统筹计容建筑面积10.38万平方米），调整后较现行控规增加214.34万平方米。



计容面积较现行控规增加214.34万平方米

本次规划为康鹭片区设定的发展定位是：国际时尚创新活力区，布局“都市智纺+城央科创+活力消费”三大功能。片区重点围绕“时尚提质”与“科创导入”实现双轮驱动，通过数字贸易、设计研发、时尚总部、都市工业推进商圈转型升级，通过打造创新综合楼宇推动产学研落地转化应用。

改造范围内规划总用地面积为110.17公顷，主要由居住用地、村庄建设用地、农林用地等调整为居住用地、商业服务业设施用地、商住混合用地、公共管理与公共服务设施用地等。调整后较现行控规公共管理与公共服务设施用地增加6.75公顷，绿地与广场用地增加2.87公顷，水域减少0.14公顷，公用设施用地减少1.03公顷。


改造范围内规划总计容建筑面积为377.98万平方米（含**统筹计容建筑面积10.38万平方米），调整后较现行控规增加214.34万平方米。其中，居住计容建筑面积215.36万平方米（含**统筹居住计容建筑面积3.45万平方米），商业服务业计容建筑面积144.63万平方米（含**统筹商业服务业计容建筑面积6.93万平方米），独立用地公共管理与公共服务设施、公用设施计容建筑面积 17.99万平方米。产业建设量占产居总建设量的比例为41%。
改造范围内共配置面向居住类公共设施309处，产业类公共设施按产业片区建筑面积不少于6%配置，具体可结合项目实际确定。

同步实施多个交通项目 最大限度减轻区域交通压力

道路交通方面，对道路红线宽度及线位进行调整。其中，道路线位调整14条，新增2条支路，取消1条支路。调整后更新单元内道路密度由现行控规的11.31公里/平方公里提升至11.61公里/平方公里。

“本次片区改造涉及10个规划单元，总用地面积超过1平方公里，面积很大。改造的目标和今后功能实际是高密度住居和产业区，必然会产生很强的交通负荷”，2023年12月，该项更新规划在市规委会上审议时，就有专家表示：“计划要用10年时间完成改造，交通的建设一定要与改造同步，不能房子建好了，路没人管。”

最终公布的规划强调，项目建设与区域交通设施建设协同，由海珠区**、市交通运输局负责同步有序推进南泰路（广州大道南-晓港东二马路）、逸景路（瑞康路-工业大道中）、规划横一路（广州大道南-东晓南路）、叠景路（芳盛街-东晓南路）、瑞纺路（新港西路-新滘西路）、华盛南路（新滘西路-逸景路和叠景路-新港西路）、规划纵一路（新港西路-新滘西路）、东晓南路-南泰路节点南泰路隧道、南泰路-瑞康路节点南泰路隧道、南泰路-华盛南路节点南泰路隧道、东晓南路-逸景路节点逸景路隧道、广州大道南快捷化改造涉及逸景路和南泰路立交节点、东晓南高架规划驶入和驶出匝道与项目同步建设实施，最大限度减轻区域交通压力。

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前进村复建房项目流拍公告

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这么好的地段都没人吗？

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裸眼3D、机械伸缩LED屏将扮靓天河路商圈

2024-03-31 04:17 来源:大洋网
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位于广州北京路新大新大厦的国内首块1200平方米8K裸眼3D户外大屏 （资料图）

大洋网讯 日前，《天河区户外广告设置实施方案（2022—2025年）》（修正版）（以下简称“方案”）公布，明确要打造全球地标媒体路、打造世界一流商务区、打造湾区精品商业点、打造国际创意文化轴。其中，天河路规划点位共40处，共规划广告牌306块，涉及广州购书中心、天环广场、正佳广场、天河城等。

方案提到，目前天河路商圈现状户外广告牌大部分以传统形式为主，如LED电子屏、喷绘广告、灯箱广告和玻璃贴等，不利于展示世界级商圈形象，无法体现天河路商圈的高端定位。

为此，方案提出将选取天河路重要空间交会节点，通过引进多种先进户外广告技术，如裸眼3D技术、广告机器人技术，LED隐形屏技术等，实现城市夜景和建筑物广告屏的整体联动，以广告带动商圈整体环境品质提升，助力天河路打造“全球地标媒体路”。

其中，位于天河路的正佳广场将引进新技术，根据人流密集度和视线分析，在建筑最佳展示面结合建筑一体化打造机械伸缩LED显示屏，同时采用新设置形式，结合部分建筑立面打造一体化的主题立体广告墙面。

针对百脑汇目前广告位大小不一，形式低端，影响建筑立面品质及完整性的现状，方案将结合建筑一体化设计，局部打造裸眼3D大屏。
目前，新中轴公共空间的户外广告载体现状以建筑、下沉广场和独立落地式为主，共计5处点位，共规划广告牌68块。方案提出将选取新中轴起始节点和重要空间交会节点，通过引进多种先进户外广告技术，如地面3D投影技术，LED隐形屏技术等，实现新中轴建筑物和花城广场的整体联动，以加强新中轴的户外广告创意和带动整体环境品质提升，打造“国际创意文化轴”。

方案提出要加强中信广场与广州塔两个国际地标之间的联动，实现中轴线地标媒体整体联动。此外，花城广场北区目前广告形式单一，未来将采用裸眼3D的LED广告技术，结合地面投影广告，实现广场整体夜景联动效果。

珠江新城商务区范围内规划点位68处，其中商务办公楼36处，商业综合楼32处，共规划广告牌442块。接下来将进一步优化珠江新城商务区城市面貌和营商环境，通过控量保质的户外广告设施助力高质量的企业宣传和高价值的商业形象展示，打造“世界一流商务区” 。
方案还提到，商圈外符合户外广告设置条件的点位共16个，主要为专业批发市场和商业综合体，共规划广告牌384块。未来将筛选商圈范围外符合户外广告设置条件的专业批发市场和大型商业综合体，根据《设置规范》要求，进行品质提升，激发商业节点活力打造一系列具有示范效应的“湾区精品商业点” 。

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黄埔宏岗真87！珠光四面楚歌

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总投资额达304.65亿元！海珠康鹭片区旧改实施方案表决通过

近日，广州市海珠区凤阳街凤和经济联合社（以下简称凤和联社）发布公示，《广州市海珠区凤和（康乐村、鹭江村）城中村改造项目实施方案》经全体股民表决通过。

这是广州目前成功落地的投资金额最大的旧改项目，达304.65亿元，实施主体是合生创展集团。合生创展很少现身广州招拍挂市场，但一直不断开发、持有中心区域优质地段项目，依靠的就是早年“囤地”和获取旧改项目。它在市场中的形象一直是低调的“隐形地主”。

合生创展在海珠区持有的前进路改造项目耗时十余年都未开始拆迁动工，相较之下，凤和（康乐村、鹭江村）城中村改造项目（以下简称康鹭旧改项目）近一年在多方推动下进度显著加速。

近日，《每日经济新闻》记者走访康鹭旧改项目采访了解到，首期复建安置区F37地块拆卸工作目前已完成，可进行商品房出售的F42融资地块已经启动清租。

除了前述两宗地块和一些零星的楼栋被围挡和清退外，每经记者看到，康鹭旧改项目目前其他区域依旧车水马龙、生活如常。这里一直是广州有名的“制衣村”，聚集了数十万名制衣从业者。整个项目改造范围总用地面积为110.25公顷，改造周期预计10年。


康鹭旧改项目位于海珠区中部，北至新港西路，毗邻中山大学，南临新滘西路，东至广州大道南，西至瑞康路。凤和（康乐村、鹭江村）片区改造范围用地面积为110.18公顷，涉及康乐村、鹭江村2个自然村，总建筑面积330万平方米，户籍人口6914人，常住人口约13万人，人口密度达到11.96万人/平方公里。

这里是全国著名的纺织产业中心，康鹭旧改项目被珠江国际纺织城、中大布匹市场、广州国际轻纺城等大型专业纺织市场环绕。而这一区域的楼盘、商业开发商大多数是合生系，紧邻康鹭旧改项目的就有合生创展逸景翠园、合生广场以及关联公司珠江投资的珠江国际公馆、合创中心等。

截至2023年，广州仍然是合生创展开发、持有项目最多的城市，其中仅海珠区的项目占比就有约一半。但在海珠区的前进路改造项目、TIT科贸园项目，多年都未有实质性进展。前进路项目预计完工面积被推迟到2026年，TIT科贸园项目预计今年会有部分完工。

事实上，合生创展介入康鹭旧改项目已有多年。2019年4月，合生创展就与凤和联社鹭江村、康乐村签订旧村改造合作意向协议，但此后几年，项目未有太多明显进展，去年才开始加速推进。

2021年1月，康鹭旧改项目公开选择合作企业，合生创展无悬念中选。当时的合作项目内容涉及多项要求，未按约定完成则视为严重违约。其中包括，竞得人需要在2022年10月31日前完成首期安置地块上的房屋拆卸、在2023年9月30日前完成全部安置地块上的房屋动迁交房、在2023年12月31日前全部安置房开工建设。

而在2023年12月31日，首期复建安置区F37地块才启动首拆，今年4月底完成拆卸工作，预计6月底前开工建设首期复建安置房。

每经记者在F37地块看到，目前仍有大型机器在持续施工，地块将提供2栋复建住宅，总建筑面积8.7万平方米，其中住宅面积6.35万平方米，商业面积2.35平方米，预计可建成530套复建安置房。而F37地块地块旁边的其他区域依旧人来人往，招工、布料运送、制衣加工等仍在照常进行。


背后隐现信达身影

正如一枚硬币的两面，城市更新项目既有高利润率和高货值的吸引力，却也伴随着开发进程缓慢和长周期的挑战。由于占用资金量大、时间长，引入资金支持和融资地块快速入市回血对一个旧改项目至关重要。

康鹭旧改项目采取全面改造方式，以凤和联社为改造主体；以合作改造模式实施更新改造，由合生创展作为实施主体，负责具体的实施工作。改造成本304.65亿元（含融资地块预估土地使用权出让金60.93亿元），如实际改造成本超出304.65亿元，由实施主体自行承担超出部分的资金，**不再安排融资面积。

负责康鹭旧改项目的公司为广州市天塱投资有限公司，由广州悦庆投资有限公司（以下简称悦庆投资）100%持有。而悦庆投资由合生创展关联公司、中国信达旗下公司共同持有，持股比例分别为85%、15%，中国信达在2022年开始成为这家公司的股东方之一。

根据要求，项目按“先复建后融资，先集体后私宅”的原则分四期开发，每一期改造中，复建安置房、配套基础设施和公共服务设施应先于融资区完成建设。根据融资楼面地价评估结果，融资住宅楼面地价为27340元/平方米，融资商业办公楼面地价为13890元/平方米。

融资区计算容积率建筑面积为126.18万平方米，其中融资住宅86.66万平方米，公建配套9.53万平方米，融资商业办公29.99万平方米。在首期复建安置区F37地块有进展后，合生创展也同步启动首个融资地块F42的清租，这也是一期9个启动地块中，唯一一个融资地块。

每经记者了解到，融资地块F42目前还在签约中，已签约284宗，完成率约96%。地块将提供7栋融资住宅，总建筑面积约34.8万平方米，其中住宅面积约22.96万平方米，预计可建成1869套商品房。目前周边二手房挂牌均价约3.8万元-6万元/平方米，但楼龄都已10年以上。

在首期复建安置区F37地块现场，记者获悉，康鹭旧改项目改造的难点在于外建房现象普遍、小产权房集中，外地人数量超过本地村民，租户、租赁关系复杂，同时物业租赁价值也高。

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半年过去了，康鹭是穗在省高质量发展大会上放的话啊，不动不行。希望不要像沥滘一样吧…