鲁能公馆精装豪宅售价约4万/平 被指定价偏高

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风景秀丽的水上公园不仅承载了天津人的记忆，更是周边居民休闲游览的不二选择。与之相邻的天塔则是天津著名的地标建筑。位于二者之间的天塔道地块可谓占尽交通、生态、环境优势，在2012年的土地竞拍中成为当之无愧的双料地王，备受瞩目。近日，昔日的地王动作频出，高调推盘，而4万左右的预售价则使项目轻松跻身津门豪宅之列。

　　昔日地王高调推盘 精装豪宅预售价约4万/平

　　明星为楼盘站台早已不是新闻，8月1日鲁能地产在天津体育馆举办的“鲁能城启幕盛典”邀请到歌手李健，爆满的体育场让不少市民大呼鲁能真“豪”！据媒体报道，活动当晚鲁能公馆微博阅读量超过15万，转发量近2000篇，借助本次活动，鲁能公馆轻松占据津城楼市的话题榜，吸引了购房者的目光。

　　事实上，业内人士对鲁能的大手笔并不意外。2012年12月，在经过192轮激烈竞价之后，鲁能力压融创，以46.2亿元总价、15000元/平方米楼面价将天塔道地块收入囊中，而这一地块也因总价和楼面地价成为当年天津土地市场的“双料地王”。（建设中的鲁能公馆）

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这样高的起点，注定了鲁能公馆的高端定位。在临时售楼处的沙盘处，销售人员为记者介绍道，该地块规划为城市综合体，包含精装豪宅、希尔顿五星级酒店、鲁能城购物中心、鲁能国际中心写字楼还有部分沿街商铺等综合业态。其中住宅有5栋，为31层、39层、45层高层产品，户型面积为145、190、230、270平米。目前项目还未开盘，预计售价在4万元/平米左右。按照最小户型145平米计算，4万元左右的单价，加上各种税费，总价超过600万元，最大户型270平米则超千万元，这无疑将再次刷新天津豪宅销售榜单。销售人员称项目的客户群并非普通改善型客户，而是那些有一定财富积累和较高审美趣味的城市精英人群。

　　业内称鲁能定价偏高 项目优势不明显

　　与鲁能公馆相隔一公里左右的中海八里台，位于原天津师范大学地块，是天塔道地块成交前的地王，其成交楼面地价达到13026元/平方米，和鲁能公馆15000元/平方米楼面价相差并不悬殊。2013年，中海八里台开盘售卖，精装房开盘价在26000元/平米左右。两年后，中海八里台在售的大户型均价在34000元/平米左右，低于鲁能公馆的预售价。因此，不少业内人士认为，鲁能公馆的定价偏高。

　　目前天津在售的住宅项目(含别墅)，均价超过四万的寥寥无几。其中，有汤臣津湾一品这样的“豪宅专业户”，有坐拥五大道景致的市区稀缺洋房产品的泰安道五大院，有依托高银117大厦和国际马球会的富国高银。在宣传上，鲁能公馆一方面强调地段，一方面对项目的城市综合体规划信心十足。在繁华的闹市中能同时享有水上公园和天塔湖两大风景区的宜人环境，鲁能公馆确实有着优越的地理位置。同时，发达的城市交通、成熟的周边配套、规划中的星级酒店和奢饰品购物中心也是项目的重要卖点。

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（鲁能公馆效果图）某业内人士对记者表示，在津城千万级的豪宅战队中，鲁能公馆优势似乎并不明显。首先，项目定价偏高，未来升值潜力并不显著，过高的购入价必然压缩升值空间。其次，对于项目宣称的豪华装修，该业内人士指出，每栋物业超百万的精装费用带来的却是没有个性的居所，只能靠软装体现业主个性，这点其实并不讨喜。第三，鲁能公馆是鲁能地产在天津开发的首个项目，购房者对其品质缺乏直观的认识和了解，品牌市场召力略差。此外，超高层的住宅居住舒适度差，在天津也较难为购房者接受。

　　众多周知，豪宅不同于普通住宅走量，其销售周期较长，开发商必须做好长线准备。根据CRIC提供的数据，截止到今年7月底，天津总价超千万元的住宅(含别墅)共计成交68套，成交项目全部都是销售多年的老面孔。鲁能公馆能否撬动天津豪宅市场的神经，还未可知。

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户型点评：最小户型145平米 全阳并不通透（鲁能公馆145平米户型图）　鲁能公馆最小的户型为145平米的三室，属于中户，并不通透，为业内所诟病。克而瑞天津分析师张敬华认为，鲁能公馆的客户群体为高端改善型，和市面上常见的三室户型相比，该户型并无突出的优点，通透性和采光较差，公共卫生间为暗卫设计，也降低了居住舒适度。

　　但值得一提的是，在空间设计上，该户型功能区分布较为合理，充分保证了动静分离与卧室空间的私密性。入户位置的玄关设置，有充裕的空间可以放置储物柜等。客厅和卧室均为南向采光，可很好的利用周边的景观资源。

小猪奴奴

风景秀丽的水上公园不仅承载了天津人的记忆，更是周边居民休闲游览的不二选择。与之相邻的天塔则是天津著名 ...
蓝色天际线 发表于 2015-8-18 16:10

    天津市区房价是一个什么情况呢？

蓝色天际线

回复 5# 小猪奴奴


    市区均价是两万多。

小猪奴奴

回复  小猪奴奴


    市区均价是两万多。
蓝色天际线 发表于 2015-8-18 16:47

哦

ekingwang2011

绝对是偏高了。。。

4万一平是什么概念？。。。可以买天津最好的地段、最好的房子了。。。

泰安道五大院4万。。。津湾汤臣7号楼4-6万，8号楼只要3万。。。大都会3万。。。津门公寓二手房2万8。。。都是海河+和平区+地铁+核心商业区的优质房

蓝色天际线

回复 8# ekingwang2011


    是的，就看消费者是否买账了。

常雪球

我看上了中信城市广场的房子，哈哈，买个52层的90多平米，底下是海河，对面是五大道，风景独好！

ekingwang2011

回复 10# 常雪球


    我了解过河东南站商务区的房子 ，要是投资最好别买。

    河东跟和平对比，保值、升值性都差了一截。。。和平就如同上海的静安、北京的东西城，未来还有很大的空间。而河东嘉里、中信的房子也到了2万5以上，稍微有些透支了。

    从自住的角度讲也不理想。风水可以不管，太虚幻，但是要说的是坐东朝西历来是忌讳。这叫天天看着日薄西山。。而且这里的海河景观无一例外是往西看，夕照，过了中午就暴晒，夏天到了晚上墙都是热的。。空调一会儿都不能关。。。平时帘子都要拉到底，夕照很难受的。

    90平米，2万5-2万8之间，你还不如买大都会，新汇华庭了。和平区、万全道学区房。。。新房3万，二手房2.7 2.8足够了。。。现在有2号线了，后面地铁4号线一通，又要升值。

     上海陆家嘴汤臣一品就是这种坐东朝西。 2003年卖11万，现在卖16-20万。投资的都哭死了，年均收益还不如定期存款。还卖不掉。。。同样的钱当时买浦西的黄浦徐汇静安的，增值都超过了300%，400% 500%都有的是。。。所谓的浦东黄浦江豪宅完败浦西。。。在天津，红桥河北河东只能买平价刚需。豪宅不是房子和景观，买的是地段。。只有和平和小部分河西可以。

      强烈提醒投资须谨慎。。。

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回复 12# gufeiyeyun


    什么也不知道  别再这胡咧咧，市里离塘沽多远你知道么

ekingwang2011

回复 12# gufeiyeyun


    市区不会有影响，相反会体现出“去工业化”后的宜居优势。。。

    开发区北部和东疆港区的房子，未来3-5年基本上交易会全死。。。最惨的是东海路那些即将封顶的楼，马上开盘，这下要哭死了

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回复 11# ekingwang2011


    说的很中肯啊！{:5_115:}

珞月

当初这块地还不如给融创，好歹融创也是自己家门口的企业