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“商业地产过去的发展逻辑，现在其实已经不成立了。”
恒隆集团及恒隆地产行政总裁卢韦柏在接受界面新闻记者采访时表示，当前商业地产所面临的困境与过去经济周期中的挑战相比有一些显著区别。首先，当前开发商买地的成本极高、难度更大，核心原因之一是拆迁费用过于昂贵。十年前甚至二十年前，拆迁成本相对可控。
“其次，市场供给环境已完全不同。十年前商业项目数量有限，竞争远没有现在激烈。过去可能一个城市只有一两个主要商场，而现在往往是几十个一起竞争。”卢韦柏向界面新闻表示，这意味着单纯依靠新增土地开发、快速建设并获利的模式已难以持续。
在其看来，未来更多将转向城市更新，而非大规模新增土地供应。“当前的发展逻辑已完全不同以往，不能再指望划地、建设、快速变现的传统路径。无论是深圳、厦门还是其他城市，都面临拆迁成本高、开发周期长（通常需5-6年）的现实。**也逐步转向更务实的城市更新与历史保护并重的发展思路。”
卢韦柏告诉界面新闻，在城市更新领域，恒隆更倾向于寻找能深度参与、实现规模协同的项目，通过更新改造将资产价值最大化。“不愿像部分开发商那样单纯做轻资产输出，因为那可能稀释品牌价值。”
“二线城市是我们的机遇”
“对中国市场充满信心，无论是二线还是一线城市，都还存在较多发展机会。”
卢韦柏认为，一线城市如上海等市场固然租金水平高，但二线城市也有其发展机会。尽管二线市场竞争激烈，但只要有机会成为区域前三名，就能形成较好的运营优势。
“比如在无锡、昆明、大连等地，我们在成为当地领先的商业体之后，不仅服务本市客群，还能辐射周边区域。例如大连项目并不只面向大连这个城市，还可以辐射辽宁的南部地区；昆明则依托云南省整体旅游资源，通过与**合作，引导游客延长在昆明停留时间，从而提升消费机会。”
在卢韦柏看来，二线城市是机遇。如果能在当地成为区域性领先的商业项目，相较于作为某个一线城市众多头部项目之一，成为区域领先项目带来的收益可能更高。“随着中国中产阶层收入提升和消费升级，优质商业体在二线城市仍有较大潜力。”
实际上，恒隆当前的重心也确实在二线城市，尤其是杭州，杭州恒隆广场项目是恒隆当前的重点推进项目之一。
杭州恒隆广场坐位于杭州最早的黄金商业区域武林广场，项目包含商场，写字楼，文华东方酒店以及配套绿堤公园、古迹保育。其中，商场计划于2026年上半年分阶段开幕，文华东方酒店则预计2026年下半年开业。
卢韦柏表示，“其实在我到任第一年，就曾提出希望拓展项目靠近主干道的区域，因为主干道的展示面与通达性更为关键。但当时相关资产并不出售，直到后来才有机会通过租赁百大资产来实现这一规划。”
现在，愿望实现了。7月10日，百大集团对外披露签署重大租赁合同，拟将位于杭州市延安路546号的杭州百货大楼所在物业，出租给恒隆，租约自2028年4月1日起生效，为期20年。
“原本我们只有约90米的临街面，现在扩展到约290米；原本主要面向体育场路，现在增加了延安路；原本仅有北向，现在实现了北、西、南三面贯通。这些都将极大提升项目的商业价值。”
卢韦柏表示，恒隆计划在接收后一年内完成改造，方案已准备就绪。改造后，百大区域将成为杭州恒隆广场的其中一部分，预计将增加约40%的零售面积。通过连廊衔接，让整个杭州恒隆广场形成完整商圈。
在昆明，恒隆也没有停下步伐。据界面新闻了解，恒隆改造了尚义街，虽然体量不大，但成功为项目带来了约15%的客流量增长。卢韦柏指出，“这不仅提升了街区氛围，也带动了商场整体销售。”
不过，武汉对于恒隆来说，会更有压力。
卢韦柏表示，项目在一、二楼的高端品牌引入上很成功，但其他楼层的品牌引入会遇到一些阻力。对此，恒隆的策略是尝试直接与品牌沟通合作，目前已成功引入几个案例。同时在餐饮业态上，会积极从四川等其他区域引进尚未进入湖北市场的品牌，形成差异化优势。
“坦白说，香港开发商相比内地更为保守。例如，去年年底，我们通过银团贷款拿到100多亿作为储备资金，当时是出于对市场不确定性的防范。这笔钱至今还未动用，但持有现金至少让我们有等待的底气。如果没有这笔资金，我们可能被迫在市场价格不佳时出售资产。而现在，我们可以保持耐心，暂不出手。”
卢韦柏表示，待杭州项目完工后，公司大规模资本开支将大幅减少，未来可通过经营收入逐步偿还债务。同时，公司也在积极推进部分非核心物业的销售，比如无锡的项目若销售顺利，也将有助于回笼资金。
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