【转载】投资率和经济健康的关系

dgpowerful

中国哪个城市的经济最不健康，潜在风险最大？应该说，这是一个非常复杂的问题。需要从投资率、负债率、对外依存度、单一行业依存度，甚至人口、资金的流动方向等多个方面考察。
由于数据匮乏，我试图以“投资率”为主要指标，结合房地产依赖度、人口流动情况，来给中国最重要的35个城市做一个排序。当然，由于指标不全，结论肯定带有局限性。
所谓投资率，我这里使用的概念是“全社会固定资产投资总额”除以当年该城市GDP，获得的百分比。为了降低单一年份波动带来的影响，我使用了2012年和2013年固定资产投资总额之和，除以这个城市2012年和2013年的GDP之和，来计算投资率，所有数据来自该城市的统计公报。下面我们看一下数据（表中数据单位均为亿元）：
城市 投资 GDP 投资率
西安 9378 9254 101.3%
合肥 8709 8837 98.6%
哈尔滨 9170 9560 96%
南昌 5533 6337 87.3%
沈阳 12009 13766 87%
石家庄 8129 9364 86.8%
重庆 20585 24116 85.4%
大连 12132 14654 82.8%
昆明 5278 6426 82%
福州 7100 8897 79.8%
成都 12391 17248 71.8%
天津 18992 27255 70%
长春 6581 9460 70%
郑州 8179 11749 69.6%
温州 5307 7654 69.3%
南京 9949 15214 65.4%
武汉 11033 17055 64.7%
南通 6186 9598 64.5%
长沙 8605 13553 63.5%
烟台 6582 10895 60.4%
青岛 9182 15309 60%
唐山 6700 11983 56%
杭州 7987 16148 49.5%
无锡 7634 15638 48.8%
济南 4824 10043 48%
宁波 6324 13654 46.3%
厦门 2681 5835 46%
泉州 4519 9945 45.4%
苏州 11268 25028 45%
北京 13495 37301 36%
佛山 4512 13719 32.9%
广州 8213 28971 28.3%
上海 10902 41703 26%
东莞 2564 10500 24.4%
深圳 4815 27450 17.5%
在给出结论前，我们先了解一下世界各国的投资情况。一般来说，发达国家的投资率在20%左右。新兴经济体在经济腾飞期，投资率会比较高。从日本、韩国、泰国、马来西亚等国历史经验可以看出，它们在经济高速增长期，投资率会上升到40%左右，甚至个别国家会接近50%。如果投资率长期维持在40%以上，则意味着经济增长对投资过度依赖，投资效率低下，真实通胀严重，人民生活水平迟迟得不到提高。长期高投资率的后果，是必然爆发金融危机。原因很简单，你的效率太低，钱都被玩死了。
中国在上世纪九十年代，投资率比较正常。比如1995、1996、1998、1999这四年分别是33.4%、34.7%、35.8%、36.6%。进入21世纪，投资率不断提高。2006年，第一次突破50%，达到52.3%。2008年全球金融危机爆发，中国出台“4万亿刺激政策”，投资率急剧上升到2009年的66%。2010年至2013年，投资率分别达到69.5%、66%、72%、78.5%！
从上面数据可以看出，在35个主要城市中，西安是投资率最高的城市，也是经济最危险的城市。其次是合肥、哈尔滨、南昌、沈阳、石家庄等城市。投资率长期维持在高位，说明这个城市发展模式陈旧，资金利用率低，国有企业、政府投资的比例偏高，民间投资不发达，在“新常态”下经济面临的下行压力偏大。
以西安为例，我在此前分析陕西房地产的文章中曾经说过：西安2013年房地产依赖度（房地产开发投资占当年GDP比例）达到了32.7%，在全国40多个大中城市中名列第四，仅次于三亚、贵阳、昆明。人均商品房屋施工面积达到了惊人的12.2平方米，超过了成都、郑州、杭州、福州等省会城市，进入高危行列。但另一方面，西安对人口的吸引力有限，过去3年在校小学生人数只增长了0.8%。
合肥和哈尔滨是经济第二、第三危险的城市，这两个地方跟西安有一个共性，那就是人口竞争力偏弱。合肥2013年小学生在校人数比2011年下降2%，哈尔滨最近5年小学生人口减少达到了12%。2013年，合肥人均商品房施工面积达到9平米，哈尔滨在人口明显流失的状况下也达到了人均将近6平米，两个城市的楼市风险都非常大。
从上述表格我们还能发现，东北四大中心城市的投资率都非常高，沈阳、大连、哈尔滨、长春分别达到了87%、82.8%、96%、70%，全部位于前13名。按理说，有这样高的投资率，东北经济应该非常兴旺才对。事实上，今年以来东北地区“全面沦陷”，迫使中央再次出手来“振兴东北”。从东北的这一典型案例里，我们可以看出，高投资率其实是非常危险的，往往是经济衰落的先兆。
以投资率角度观察，广东、北京、上海显然是最健康的，尤其是深圳，投资率不到20%。今年上半年，在全国税收增长乏力，经济下行压力巨大的情况下，深圳税收增长仍然保持在20%以上的增速。虽然深圳外贸增长因为“挤水分”的因素，看似大幅降低，但新兴产业发展非常迅速，以至于深圳有底气说，可以最后一个退出“房地产限购”。可以说，到目前为止深圳是内地惟一接近完成经济转型的城市。
在35个主要城市里，仅就投资率指标考察，只有深圳、东莞、上海、广州、佛山、北京这6个城市的指标是正常的，其他29个城市全部偏高。29个城市真正的苦日子，还远远没有到来。尤其是投资总量最大的重庆和天津，以及比例最高的西安、合肥、哈尔滨，产业单一的唐山等，将来会有比较大的麻烦。
当然了，这种“苦日子”是“富人俱乐部”的苦日子。毕竟，上述35个城市，是中国经济总量最大，或者说最有权力的35个城市。其他中小城市，尤其是高度依赖某一种资源或产业的城市，人口大幅流失的城市，日子将会更加痛苦。

dgpowerful

个人拙见，作为拉动GDP的三架马车之一的固定资产投入当然很重要，特别是一些优质项目，远期经济效益非常可观，但把GDP增长过度依赖固投波动性或者风险太大，因为不可能无限地固投下去，也不可能都是”好项目“，把”鸡蛋放在一个篮子里“更多是一种无奈

aji008

其实很多城市的固定资产投资里包含很大一部分房地产投资，风险很大，东莞去年的房地产投资比例算是比较理性了

dgpowerful

回复 3# aji008
东莞是全国35个重点城市中房地产投资比例最低的，年卖地收入比很多三四线城市还低，东莞房价的理性也算是东莞竞争力之一

aji008

回复  aji008
东莞是全国35个重点城市中房地产投资比例最低的，年卖地收入比很多三四线城市还低，东莞房价 ...
dgpowerful 发表于 2015-3-21 23:28

东莞因为当年的樟木头房地产危机深刻吸取了教训，进行了深刻反思，但很多城市还在步这条老路，不但没担心风险，反而津津乐道

few222

东莞因为当年的樟木头房地产危机深刻吸取了教训，进行了深刻反思，但很多城市还在步这条老路，不但没担 ...
aji008 发表于 2015-3-21 23:32

    东莞不仅樟木头，市区也受到上波危机冲击，至今有的区域房价还没涨到当年的价格，租金甚至不到当年一半。听闻当年东莞发生了可怕的跳楼潮，因此敬畏自然，尊重规律，东莞本地人目前没有炒房的激情也算合情合理。

wahaha^_^

回复 6# few222


    当时全国都在经历，广州有些地方是零首付供楼。。后来很多一线城市的中心地段最先反弹站稳的，那时候胆子大的人都是后来的房叔房姐。如果这波经济塌了，不知道四线五线城市的房地产会不会带领经济崩盘。

dgpowerful

回复 7# wahaha^_^
很多地方政府对房地产的依赖性是绝对的，为了救市已经是赤膊上阵了，江西省很多城市已经实行购房0契税了
今年全国两会《政府工作报告》也释放出明确信号

cvcvcv

刚昨晚看完“60 MINUTES”对中国房地产做得一档节目，画面很震撼，王石在里面的剖白也很震撼。

北方一狼

以下文字基本都来源于网络，我只是将它们收集到一起，给大家看看从各种数据来推测东莞的经济及房价发展趋势。
人口流入与房价涨跌基本成正比。流入得越多的，往往涨得越快。无流入或净流出，房价上涨乏力。

从春运人口迁徙看哪些地方楼市有危险
又到了一年一度的春运时节，又开始了史上最大规模的人口迁徙，每年都有数以亿计的国人在短短十数天内从都市返乡，再从农村返回都市。
　　三十多年来，春运大军从1亿人次增长到今年2015年的28亿人次，如果按照一个人在春运中平均买4次票，乘4次车算，28亿除以4，等于全国春运中有7亿人口在流动。
　　在史无前例的人口大迁徙背后，是史上最大规模的造城运动和工业化运动。我们无意于评价这轮持续整整两代人时间的城市化和工业化运动是否合理，无意于评判国家通过货币手段把资源集中在沿海地区，源源不断把人口从内陆地区吸引出来的做法是否合理，这是历史学家的任务。在此我们只剖析这轮造城和工业化运动的一个后果——狂飙的楼市及未来的图景，因为2014年全国楼市似乎都进入了“冬季“，去库存成了主旋律。
　　通过百度一年一度的人口迁徙热力图，我们切身感受到了这场人口大迁徙的热潮汹涌。
　　从迁徙图上看，人口迁入城市最多的前五名分别是重庆、赣州、北京、玉林、阜阳；而人口迁出城市最多的前五名则是北京、上海、深圳、东莞、广州。
　　按百分比看，每100个流出人口中，就有10个人从北京流出，**个人从上海流出，8.6个人从深圳流出，4.8个人从广州流出。
　　这个数据说明什么问题？说明了人口依然呈现出从东部沿海地区向中西部地区，从北上广深向内陆二三线城市迁徙的趋势，说明了北上广深依旧是全国老百姓争相涌入的地方，只有这样，才会出现春节时大量的返乡潮。
　　北上广高高在上的房价已经让无数人望而心叹，以至于“**直线距离50公里”居然能成为一个河北小城市招揽买房人的广告词。而去年以来这三个巨型城市房价的下调也让很多人渐渐重生了购房安家的梦想，不少人打算继续观望一段时间再出手。只是，在北上广打工的人，不要奢望房价会继续跌下去。
　　因为人口流入是决定一个城市房价走向的关键因素。人口往哪里流动，说明哪里的资源（包括货币）必然就越多，地区也越是繁荣，相应的对房地产的需求必然就多。以北京为例，中国特色下，北京拥有全国最强大的政治资源和经济资源、教育资源、医疗资源，ZF机关、央企总部，金融机构总部、著名高校、著名医院均设在这里，在可预见的未来，看不到任何改变迹象。再加上ZF对土地的严格控制，北京1.6万平方公里的土地，建成面积才1289平方公里，ZF人为控制着土地的供应，在可预见的未来也看不到任何增加供应的迹象。所以这些城市看不到房价下跌的理由，它们的未来特点是：有钱人慢慢把穷人挤出去。“逃离北上广”的情况并不存在，只有穷人被赶出北上广。
　　反过来，从人口返乡潮看，中西部和东北城市的房地产的前景堪忧。重庆、江西赣州、安徽阜阳、广西玉林、河**口、江西上饶、湖南衡阳、河南信阳这些城市的楼市存在危险。大批人口的外出务工证明了ZF资源并没有投到所在城市。高铁贯通全国以后，有没带动沿线地区的发展不好说，反而更加剧了人口向资源集中地区（北上广深和省会）流动的趋势。前不久出现的两县争高铁的新闻，背后的含义是，高铁通了以后，更方便外出务工了。
　　北京虽然排在迁入城市第2，每100个人里有1.8个人来北京，但每100个人里还有10个人流出，所以不算事。
　　结合第六次人口普查数据，安徽、湖南、湖北、四川、江西、东北都是人口流出大省，两相对照，以上结论基本靠谱。值得一提的是，安徽净流失人口近千万，所以安徽整体的房价不容乐观。
　　在这里东莞的人口迁出排在全国第四，因此从人口因素上看东莞的楼市没有危险。

受小学生影响 房价最有理由上涨的10城市
央行降准之后，对楼市的预测文章又多起来。看过十来篇分析文章后，感觉作者们都没有抓到重点，因此决定自己另外写一篇。我的核心观点，仍然是人口增减决定房价涨跌。而人口增减的背后，则是一个城市的权力、发展机遇、公共资源和生态环境。
你通过各城市统计局公报，是无法获得准确人口流动情况的，因为人口涉及到政绩。对于大城市来说，人口增速太快，是很难向上面交代的，因为国家在城镇化过程中提倡均衡发展，大城市都要控制人口增量。人口增长太快，反而是缺点。此外，人口多了人均GDP就少，就很难有机会在媒体上炫耀超过韩国、新加坡，官员政绩就不好看。
笔者去年提出“小学生理论”，通过小学生在校人数的增减，来研究一个城市实际人口的增长。这个研究方法，曾被媒体广泛报道。下面这个表格在我的文章中出现过，是我查阅数据制作的，现在再次引用。里面反映的，就是各城市在2008年年底到2013年年底，小学生人数增减情况。这些数据，将在很大程度上决定未来几年城市房价是上升还是下降：

  
再介绍一个大背景，由于计划生育政策仍然在发挥作用，2013年全国小学生人数比2008年下降了9.4%，但全国人口仍然在缓慢增长。所以，如果一个城市小学生人数下降不超过9.4%，它的实际人口肯定是增长的。
还用我再多说什么吗？这个排行，就是未来一两年城市房价上涨潜力排行榜。原因很简单，人口流动的趋势一旦形成，就很难在短期内被改变。
榜单上前10名城市，也就是厦门、上海、廊坊、东莞、深圳、苏州、郑州、北京、长沙、泉州，就是未来几年中国房价最有上涨潜力的城市。
东莞教育局网站上找到的资料
这是最近两年东莞市教育局局长的年度报告里的学生量
2015年全市共有中小学（幼儿园）1438所，在校生132.95万名；
2014年全市共有中小学（幼儿园）1394所，在校学生127.8万人；
下面的是“东莞市国民经济和社会发展统计公报”中的数据：
2013年在校学生121.51万；
2012年在校学生113.18万；
2011年在校学生111.72万；
2010年在校学生106.66万；
2009年在校学生98.65万；
2008年在校学生93.35万；
2007年在校学生92.66万。
从而验证了东莞的中小学生一直都在增长的结论。

从08年开始，东莞的实际总人口应该是逐年下降的，东莞各种上万人的大工厂都纷纷关闭的新闻从没间断过，这点从东莞市水务局自来水收费逐年减少的情况应该可以证实。
但是，东莞上学的孩子越来越多这也是真的，原因就是工厂关闭，走的都是不买房子的打工仔，但留下来的都是有能力买房的管理人员和设计人员，这个大概就是传说中的总部经济吧。
就拿最近的鞋业大鳄力凯转战缅甸 东莞工厂"缩水"减人这个新闻来看，东莞的制造鞋的工人确实是减少了，但还有什么会留在东莞？研发和采购。
作为世界上最重要的制鞋基地之一，曾有数据称65%左右的高档鞋或名鞋都出自东莞，全球每4亿双运动鞋就有1亿双是东莞生产的。东莞的制鞋业经过20年的发展，形成了完整的产业链，上下游配套很方便，这是东莞最大的优势。据说，在这里开鞋厂，用不了一个星期就可以完成设备、原材料等所有准备工作。
据不完全统计，东莞集中了来自台湾、日本、韩国、巴西等地区和国家的制鞋技术人才近10万人。近几年来，约有5000名来自传统制鞋强国意大利、西班牙、法国等的设计师、打版师等制鞋专业人才汇聚到东莞，已经成为世界制鞋专业人才最主要的集散地。此外，东莞还汇聚了全球1500多家鞋类产品采购商、贸易商，包括世界最大的贸易公司如利威、派诺蒙等。
正如赖光明所言，东莞的原材料和技术已经非常成熟，短期内，不用担心制鞋业的研发和采购中心会离开东莞。“做中高档鞋，东莞还是有优势的。”王灼良说。东莞制鞋的技术和品质，在国际制鞋业的中高端市场上已有一定的地位，这也是一个不错的方向和前景。

东莞现在由于用工成本的上升已经不适合低端产品的生产，流失了大量的底层打工人员。
但各种研发机构正在大量的进入东莞，就看东莞的松山湖产业园吧：
例如：
华贝科技拟在东莞打造华南总部在松山湖高新区有这样一家企业，它为国内外众多手机品牌提供手机设计方案，并依据方案进行生产制造，客户只需要最后进行贴牌，这从表面看起来是“为他人做嫁衣”。但就是这家企业，已连续两年获得东莞民营企业十强殊荣，它就是东莞华贝电子科技有限公司（以下简称“华贝科技”）。2013年，华贝科技以69.6亿元首次跨入东莞市主营业务收入前10强民营企业行列，也一下子吸引了更多关注的目光，而这距其落户东莞才不到4年时间。
    “预计到2015年年产值可突破百亿元。”华贝科技总经理周景文对记者表示，现在华贝科技园二期已经开始建设，预计年底完成投产，届时产能较去年将翻倍，年手机出货量可超过5000万部。而这一数字与中兴去年全年的手机出货量基本持平，还超过酷派去年全年手机出货量。

还有：
华为这个基地占地面积1900亩，依湖而建，一共12个组团，全部是矮层欧式建筑，组团和组团间甚至还会有轨道(小火车)相接。华为的东莞基地应为华为准备在东莞建设的终端总部基地。根据媒体报道，去年华为正式宣布，将华为终端公司迁移至东莞松山湖，此次华为终端总部落户松山湖，投资约100亿元，主要发展与手机等所有终端关联的研发、销售和增值业务。

还有一点大家从越来越堵的道路就看出来了。

北方一狼

因此从净流入人口数量、人文环境、经济总体大环境上来看，东莞的形势在全国来看还是确实不错的。

dgpowerful

回复 11# 北方一狼
东莞房价本来就很理性，楼市也稳定，但希望不要上涨过快，给外来人买楼定局的信心，这也是东莞竞争力之一