多地房价涨幅超两位数 房价控制目标料泡汤 长沙如何？

RICHARD19

经历了上半年乃至“金九”的房价飙涨后，多地年初提出的房价控制目标恐怕也随之泡汤。
多城涨幅超两位数
国家统计局公布的数据显示，8月份，一二线城市房价涨幅明显。其中，一线城市新建商品住宅价格同比上涨18％~20％，天津等31个二线城市同比上涨7％~10％。
北京在各大城市中领跑，同比涨幅为19.3%；广州上涨19%；上海上涨18.5%；深圳上涨18.4%。四个一线城市分居前四位。
按照中国指数研究院10月1日发布的《2013年9月中国房地产指数系统百城价格指数报告》，9月份北京、深圳、广州新建住宅价格指数同比涨幅均超过了20%。
而实际交易价格可能超过了统计的涨幅。今年4月，广州市国土房管局下发了《关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》，要求全面执行商品住宅预（销）售价格网上申报制度。原则上，旧盘的新货不能超过前一期的售价。新盘的价格不能高于所在区域去年的成交均价，中心城区2万元/平方米以上的房子严格限制网签。
部分开发商为了规避“政府指导价”而使楼盘获得预售证，就把原本一份的住宅合同分为毛坯房与装修两部分合同，采用“双合同”卖楼，从而把超出指导价格的部分房价转移到装修费用上。也就是说广州房价的实际涨幅要比纸面上统计的数据高。
“如果没有采取这些限制网签的举措，实际涨幅将会更高。”合富置业首席市场分析师龙斌告诉《第一财经日报》。广州市房协专家委员彭澎也说，限价导致的“双合同”表面上好像控制住了上涨趋势，但实际价格还是在飞速上涨，而且还提高了购房者的首付负担。
实际上，如果扣除郊区盘“拉低”的因素，广州中心六区的涨幅更加明显，大部分区域涨幅已达三成。去年9月，准备结婚的陈先生与女友在广州天河区美林湖畔购买了一套二手房，当时该二手盘的均价是1.8万元/平方米。今年9月，该盘房价已达2.3万，涨幅接近了三成。
北上广深集体飙涨，一些核心二线城市也牛气冲天。厦门近年来涨势直追一线城市，8月，该市房价同比涨幅高达14.9%。谢女士去年同期在厦门集美杏林湾买的房子均价在1.2万元/平方米，如今该区域的新房已超过了1.6万元/平方米。
此外，郑州、沈阳、福州的涨幅也都过了两位数。
难达控制目标
今年年初，不少直辖市、省会城市和计划单列市公布了今年房价调控目标，大多为“房价涨幅低于人均可支配收入实际涨幅”。分析人士指出，今年许多大中城市房价上涨比较明显。9月份到年底，房价很可能还将保持上涨态势，这将导致房价上涨快的城市调控目标可能完不成。
以广州为例，今年初该市制定的房价控制目标是，至少不应高于GDP的涨幅和城市居民人均可支配收入的涨幅。今年广州“两会”上，该市上述两项指标的预期分别是10％和11％。其后该市GDP目标调高到11%。若按11%的目标计算，目前该市房价涨幅已超出预期目标8个百分点，要完成控制目标几无可能。
深圳的情况也差不多，深圳3月出台“国五条”实施细则显示，今年该市房价控制目标为2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。今年初深圳市政府工作报告提出，居民人均可支配收入与经济保持同步增长。按照今年该市GDP增长目标10.5%的目标，目前该市房价的涨幅高出了预期目标7.9个百分点。
“在各种因素作用下，第四季度的价格应该会保持平稳，不会有太大变化。”龙斌分析，由于去年第四季度房价上升比较快，所以接下来四季度同比涨幅会有所回落。但即便如此，像广、深这样的一线城市要完成控制目标也会很“勉强”。
龙斌预计，在现有的局面下，到年底很多城市的房价控制目标将被“淡化”。“一线城市和部分核心二线城市有那么大的居住需求和庞大的住房市场，很难控制。例如广州有1500万以上的人口，通过限购、限贷、限价尚且控制不住，可见刚性需求有多大。”
彭澎则认为，即便完不成房价控制目标，对地方政府来说也不会有太大影响。“可能就是找个官员谈个话就完了，问责程度不足以震慑地方。而且房价是因为地价，所以如果住建部约谈的话，国土部是不是也要约谈呢？”彭澎说，现在缺乏一个有效的问责追究机制，即“如果我实现不了，该怎么办？”
在龙斌看来，一年公布一个房价调控目标不尽合理，是一种短期的行为。“房价不是一年可以调控出来的，因为从土地供应到房屋，到二手市场，是一个长周期的过程。”龙斌说，房产调控的重点不应放在一年一度的房价控制目标，而应放在如何解决中长期的平稳发展，解决供求平衡，解决各个阶层的居住需求。
彭澎说，房价调控的关键还是在于长效机制的出台，一方面出台合理的房产税，而非重庆、上海的方式。其次是大力建设保障房，努力拓展覆盖面，加大土地出让金对建设保障房的比重，抑制政府对土地收益的追求。
http://www.yicai.com/news/2013/10/3036391.html
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黄金周长沙楼盘人气爆棚 成交量同比增64%！

国庆黄金周期间人气爆棚的不止是旅游景区，也包括各地楼市。统计数据显示，国庆长假期间，北上广等一线城市楼市量价齐涨。
来自长沙市房产信息中心的数据显示，上周(2013.09.29-2013.10.05)长沙市内六区新建商品房网签1784套，17.81万平方米，而去年黄金周(2012.9.30-2012.10.06)网签1088套，10.52万平方米，今年黄金周的网签量、网签面积同比均超六成。
“黄金周长沙楼市量价齐升的势头比较明显。”长沙某地产研究部负责人朱熙认为，已经适应了限购限贷的长沙市场，对于新调控政策出台的预期降低，加上前9个月长沙土地市场的成交面积增长50%，开发商高价举牌拿地，土地价格的攀升势头明显，反过来刺激购买。“可以说，优惠折扣加购买欲望，等于久违的量价齐升。”
记者调查采访得到的结果，也大致印证了上述观点。据不完全统计，在受访的十余家楼盘中，所有楼盘黄金周的销售均价较去年同期上涨了5%，其中涨幅超过10%的占三成。
大势
“调控空窗期”，购房者处于心理预期高点
无独有偶，国庆长假期间，北、上、广等一线城市楼市成交量也整体回升。网易房产数据显示，北京市场在9月30日-10月6日期间，销售总套数为 692套，同比上涨58.3%，销售均价达到23391元/平方米，同比上涨21%;上海市场在9月30日-10月6日期间，销售总套数约1271套，同比上涨74%，均价23985元/平方米，同比上涨36.7%。据媒体粗略统计，一线城市的黄金周成交价格同比平均上扬超23%。
中原地产市场研究部总监张大伟在接受媒体采访时指出，“本次黄金周适逢调控的一个空窗期，这是今年黄金周楼市表现强劲的一个主要原因。”目前一些股份制银行出现的停贷现象并不普遍，并且需求面强劲，地王和购房者都处于心理预期的高点，因而导致了黄金周楼市的火爆。
[分析]
未来两个月量价或将继续小幅回升
“从走势上看，目前市场房价仍处在上升通道。”链家地产市场研究部张旭认为，加上需求十分旺盛，价格上涨压力仍然存在。据中指院数据显示，在今年9 月监测的100个城市新建住宅的全样本调查显示，新建住宅平均价格为10554元/平方米，环比8月上涨1.07%。这也是从2012年6月以来连续第 16个月环比上涨。
对于楼市的下一步发展，中原地产市场研究部总监张大伟认为，楼市短期内量价齐涨的状况不会变化，但价格涨幅度不会太高。考虑到地方10月可能会出台一些微调政策，再加上信贷方面的收紧，10月份市场过热的可能性较小。分析认为，未来房价走势将先涨后稳。
长沙方面，湖南中原资源中心总监陈世霞指出，从整体上看，2013年前三季度长沙市内六区新建商品住宅月均成交同比上涨近23%，其中第三季度成交总量317.06万平方米、第二季度成交总量282.64万平方米，环比分别上涨12.18%和6.43%。另外，从近半年开盘项目实时监控数据来看，长沙新房市场的解筹率居高不下，各大项目以65%-70%为主流，表明诚意客户依旧充足，市场购买力依旧较强。因此对于长沙楼市接下来两个多月的走势，陈世霞认为“量价继续小幅回升将是主流。”
http://cs.loupan.com/html/news/201310/1010547.html
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长沙前9月新房成交 轻松“跑过”去年全年http://cs.loupan.com/html/news/201310/1012925.html

1-9月长沙地区新建商品房累计网签1445.71万平方米，同比增长44.86%，供应量居高不下，买房人选择余地大大增加。
近日，在经过短暂且戏剧性的停复盘后，上市房企碧桂园发布公告称，截至今年9月30日，碧桂园已完成合约销售额647亿元，完成全年任务。
这是第一家爆出在前三季度就完成了全年任务的一线品牌房企。以其为代表的多个品牌房企销售额狂飙突进的背后，是今年楼市以一二线城市为代表的量价齐升。
中国指数研究院报告显示，今年前三季度全国百城累计成交量和成交价格均达近四年同期最高。长沙市房产研究中心发布的数据显示，今年1-9月长沙地区新建商品房累计网签1445.71万平方米，同比增长44.86%。而长沙地区去年全年新建商品房累计网签为1438.09万平方米。
供应：6天2049套房源开盘入市
供应量居高不下，买房人选择余地大大增加。据长沙市商品房期现房交易及预售资金监管系统显示，10月1日-10月6日6天时间内，长沙有8个项目的2049 套房源开盘入市。更宏观的一个数字是，9月份长沙地区新建商品房批准预售188.18万平方米，同比增长1.16%，环比增长32.22%。
“截至8月30日，我们统计长沙内六区的存量大约是835万平方米，这么大的存量让价格有大的提升还是很难的。”中原地产湖南公司总经理胡治刚认为，虽然部分高热区域的地价会拉升房价，但市场总供应量庞大，价格出现明显上扬还需要时间。
需求：刚需主打，改善和投资型需求抬头
因刚需主导市场，记者粗略统计，9月长沙楼市已开盘或推新的近60个项目，超过70%为刚需产品。部分非主城区刚需项目以低价入市，赢得大量购房者欢心。比如龙湖的别墅区高层房源，价格低至4000余元/平方米，因超高性价比，即将推出的约300套高层已被预订过半;南城的丽发新城以罕见的3980元/平方米起价入市，销控表迅速被“已售”填满。
而10月的推盘量相较9月不仅多出十余个，在刚需产品之外，以大平层、商铺、别墅、写字楼等为代表的改善型和投资型产品明显增多。从侧面反映投资型需求旺盛的是，本报即将发车的小户型看房团，已接到百余人报名电话。
“需求方面，目前市场上的热点仍是刚需和改善型需求，投资型需求也在规律性抬头。”长沙资深地产人士郭冠军分析。
走势：四季度成交或继续攀升，价格平稳
一个明显的信号是，今年1-9月长沙楼市成交整体面向好：除了2月份网签只有130万平方米左右外，其他月份网签均超过了150万平方米，连7、8月的传统淡季也达到了170万-180万平方米的网签量。
接下来的市场走势会如何?中国房地产学会副会长陈国强在接受媒体采访时表示，当前楼市出现了两个“不可低估”的新现象：一是多个城市出现房贷收紧的状况;二是官方释放抑“地王”和稳预期的政策信号。
郭冠军认为，强制性的政策不会再出现了。“接下来政府应该会用市场杠杆进行调控，比如货币政策、贷款政策等，不一定是限价限购。”胡治刚建议，短期楼市价格不会上扬，刚需购房者越快入市越好。
业内人士预计，在政策环境平稳以及供应加大的背景下，长沙四季度成交量在三季度的基础上将继续回升，价格相对平稳。

fengxqi

长沙感觉倒是没有整体大幅上涨，长沙中心城区和热点区域，如先导区板块涨得比较给力，但是其他区域价格真的没怎么动，均价上涨大部分是被高价盘拉高了··这两年长沙的土地供应实在太多了·

电核CHIAWAY

全国来说，我沙人均收入算高的，房价算低的。 所以相对绝大多数城市要幸福吧.

星辉闪耀

岳麓区的房价一部分上天、一部分下地

岳麓区现在无论施工面积、销售面积、还是土地出让、都是大哥大，各房企的竞争空前激烈，梅溪湖靠一师范那片几百万平米的建筑，不知道卖给谁？

梅溪湖特别是西片区与洋湖目前都是大片房屋在建、而附近又没有什么消费人群，基本靠外来人口消化

星辉闪耀

如果保利西海岸和世茂的江边房定到1.5万，而含浦的部分房价仍然盘旋在5000之下，差距就真的有蛮大

星辉闪耀

东边的房子按理比较好消化，附近的三湘、马王堆、高桥等市场提供了庞大的消费人群，基本 是一个门面一个老板，一个老板买一套房

武斗星

。。。。。。。。。。。。。。无语了，

苦处！

我的妈啊，还叫不叫人活了啊

changet

别指望调控吧，最希望房价上涨的应该是zf

ysc7811

长沙的房价控制得比较好！主要是开发量太大，每年那么多房子建起来，如果不能吸引更多的人才、企业来长沙，真不知道最后卖给谁！

ganli0215

长沙南城大片大片的房子

xhzqljb

长沙房价真心是良心价啊，在同等城市中偏下啊。

随心所遇666666

回复 5# 星辉闪耀


    地段还有楼房品质 差个一万一平方也都很正常

jclp1122

岳麓区的房价一部分上天、一部分下地

岳麓区现在无论施工面积、销售面积、还是土地出让、都是大哥大，各 ...
星辉闪耀 发表于 2013-10-8 19:00

    同感，那边算比较偏了吧，，，，，

RICHARD19

感觉现在长沙正进入一个飞速的扩张期！用低价楼盘留住大量刚需！尽快突破人口1千万！