长沙先导控股欲卖旗下商业地块

张外外

长沙先导控股有限公司近日发布转让公告称，公司全资子公司臻缔地产95%股权将转让。臻缔地产主要资产是滨江新城的A8地块，面积超过63260平方米。    转让公告称，臻缔地产95%的股权转让成交后，先导控股所持臻缔地产剩余5%股份，也将在1月31日前，以不低于人民币2032.779万元的挂牌价公开转让，并要求受让方承诺以该条件参与受让该5%股权。    据圈内人士介绍，臻缔公司的运营过程并不是很顺畅。臻缔地产审计报告显示，从2011年度到2012年11月底，臻缔地产的营业收入均为零，且营业利润、净利润因为金额非常小，几乎可以忽略不计。资产评估结果还显示，臻缔地产总负债金额超过了13712万元，且滨江新城A8地块还为长沙市滨江新城建设开发有限责任公司办理了贷款抵押手续。    长沙先导控股董事长、臻缔地产法定代表人刘继雄坦言，之前是考虑拿滨江新城A8地块做商业地产开发。目前看来，要想更好地带动滨江新城的商业发展，还是需要找到有实力的合作方。中原地产董事总经理胡治钢认为，“目前长沙商业地产整体偏多，以目前长沙城区居民的消费能力，要想继续开发难度系数不小，而且商业地产的投资回报期比较长，对资金流也是一个巨大的考验。”

张外外

滨江新城A8地块介绍：
滨江新城A8地块位于长沙市滨江新城茶山路与滨江景观道交叉口东南角，用地性质为商业金融业地块(C2)，占地面积63260.24平米(94.89亩)，容积率1.0。
高端定位
A8地块濒临湘江，目前规划中的滨江景观步行街组成部分，已由房地产五大行之一仲量联行完成前期策划，拟建设成为集高端餐饮、休闲、娱乐为一体的低密度滨江步行商业街。这条长沙惟一的滨江步行商业街，将以滨水风情街、精品名店长廊、美食餐饮连锁、品牌展示门店、大型主力店、休闲演艺吧等形态呈现，整合陆地与水上景观资源，集滨水商业街区、开放式广场、亲水平台、景观小品、流水、绿地、码头等元素，成为人们休闲放松、节日聚会、商务宴请、庆典活动的最佳选择之地，发展成为长株潭休闲时尚新引擎。
景观条件
A8地块拥有长约600米的滨江景观面，隔江与长沙市"两馆一厅(博物馆、图书馆、音乐厅)"相望，景观条件独一无二。
区域规划
A8地块所在滨江新城区域，是长沙建设两型社会的核心示范区，也是长沙大河西先导区开发建设的核心与龙头项目，建成后将容纳就业人口约35万，居住人口约22万，同时还将吸引大量旅游、观光、购物、休闲的流动人口，成为以现代商务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动器，以都市居住为依托的复合型新都会中心。
交通状况
A8地块北临茶山路、西临潇湘大道，东侧濒临湘江。往北距离福元路(长望路)过江大桥1200米左右，往南距离银盆岭大桥1000米左右，地块与河东旧城区的对接十分便利；规划中的长沙地铁四号线茶山路站点距离地块西侧约400米。
周边配套
1、A8地块南侧约300米，是规划中的渔人码头，滨江商业步行街启动地块，目前已经动工，将于2011年底完成主体工程。
2、A8地块东侧为滨江金融中心区，目前民生银行总部大厦已经动工，将于2011年底完成主体工程。
3、A8地块南侧约1000米范围，银盆岭大桥两厢区域将规划为河西商业中心，目前世茂地产、奥克斯地产都已在本区域进行大型城市综合体开发。

lionyh

这块地位置好啊，靠近楷林，滨江新城的中心区域。希望能有好的开发商做个好的商业出来。

临阵胆识

自己是政府亲儿子负责卖地，又负责新区整体规控，结果还弄个地产公司囤地。

这种奇葩的操作手段让哪个知名商业地产公司亲睐？


先导区的人胆子从来都要大一点。

幻城樱花

公司名字好怪异。

keveco

2B这公司~

hehe_haha

公司名字好怪异。
幻城樱花 发表于 2013-1-5 11:13

作用很简单，就是为拿A8这块地成立的公司，不会有任何其他业务，所以“臻缔地产的营业收入均为零”

A8拿地时间是2010年2月9日，湖南联合产权交易所当前的挂牌价是38622.802万，A8的指标(建面)是94.89*667*1.0=63291.63，折合楼面价是38622.802/63291.63=0.6102万每平

渔人码头2010年10月拿地，起始价18411万，成交价30831万，按照楼面价计算，分别为起始价18411/47942.78/0.8=0.4800万每平，成交价30831/47942.78/0.8=0.8038万每平

A8现在再挂牌，即使不考虑这几年土地升值和通涨因素，当前楼面价也低于2年前成交的渔人码头，而且位置还好过渔人码头，价格不算夸张，屯地还算不上

先观察一下，个人觉得渔人码头，A8，还有A8北的A7，合并开发其实是最好的，体量足够大，20万平的纯商，而且是低密度低容积率的一大片，要做好了绝对是长沙所有滨水商业中独一无二的，而且连片开发，风格也能统一，不至于彼此突兀，不知道最终是哪家摘牌，是不是已经联系到合适的主了，又或者渔人码头再接着吃下。。。。。。。

土地或者资本运作本来也是这么玩的，没必要过分诟病，真正要关注的是后续

话说回来，也没有一个商业是一开始就成功，比如龙湖那样的，最早的重庆那块地，居然易手了几十次都还那鸟样，最后才成就了北城天街这样的综合体，尔后越做越大，如今最新概念的时代天街，是4个北城天街的体量（刚开业一期），一个综合体号称能一网扫净解放碑商圈的全部品牌，实在是牛X

没有谁是能一步登天，一口吃成个胖子的

lionyh

作用很简单，就是为拿A8这块地成立的公司，不会有任何其他业务，所以“臻缔地产的营业收入均为零”

...
hehe_haha 发表于 2013-1-5 13:35

回帖有见地有营养，可惜不能加分，支持下吧。

xfish

果然是先倒区啊～～～～～～～～～～～～～～

charles87

又是一线江景啊~~~

hehe_haha

http://www.hnaee.com/item_show6.asp?no=1210760072

看了下湖南联合产权交易所的公示，这块地可能大致这样运作的？


1 先导控股全资子公司臻缔地产，原长沙先导置业投资有限公司，20121115变更公司名称
2 2009和2010年，正是滨江新城大拆迁的时候，赔偿款还有不少缺口？或者路网建设？总而言之，那会确实艰难，缺钱。。。。
3 2010跟北京银行贷款，贷了1.8个亿
4 北京银行需要抵押担保，当时的先导置业于2010年02月09日，跟先导区买了A8，如何买的多少钱买的不必纠结，反正钱是左口袋转右口袋
5 故北京银行的土地抵押期限从2010年06月24日至2013年06月24日
6 快到期了，要还贷款跟利息，于是挂牌转让95%的股权，合计38622.801万
7 另欠外债13188.8932万，全部为控股公司注资，估计还是赔偿款那档子事情
8 另外5%的股权1月31日另挂牌转让，但必须是95%股权的同一受让方，合计2032.779万
9 这样其实总价合计38622.801+13188.8932+2032.779=53844.4732万，算下来折合楼面价0.8511万每平
10 完全按金额计算楼面价也不对，关键是先导控股这一方，对于13188.8932万债务的束求是，要楼不要钱，即在A8地块上盖1栋8000平的物业替代现金偿付，而且对于物业有特殊要求
11 物业交付有准确的时间

36848048

是不是能理解为拿8000平的物业和北京银行抵借款？

hehe_haha

是不是能理解为拿8000平的物业和北京银行抵借款？
36848048 发表于 2013-1-5 16:56

挂牌价3亿多，足够偿还北京银行的贷款了，8000平的物业是偿还先导控股额外注资1.3亿的外债，这些都应该是很正常的运作，

疑问的是先导控股这只要楼不要钱的8000物业，是什么东东？要做什么？希望是一栋漂亮的公共建筑，不会就是那栋楷林前面的展示馆吧，好像没8000的样子，还是把渔人码头的教堂置换到A8了？

0731CS

1、A8地块南侧约300米，是规划中的渔人码头，滨江商业步行街启动地块，目前已经动工，将于2011年底完成主体工程。
2、A8地块东侧为滨江金融中心区，目前民生银行总部大厦已经动工，将于2011年底完成主体工程。


扯蛋！

武斗星

２０１３年能不能完成还是个问题，这步行街也太扯了吧