水游城君尚购物中心｜商业10万㎡｜2.25更新｜公寓建成，商业外立面铺贴

梦与罗曼诗

ten2xi 发表于 2022-10-20 12:15
商业扎堆的模式不知道是好是坏，特别是在这种三线城市。我看南昌就做不到，南昌拿得出手的（以后也是业绩 ...

商业扎堆肯定是好事，地区级的商业中心都这样，商场多互相之间才卷，商场卷起来了商业才有活力动力，说他们卧龙凤雏是因为他们目前来看实力不够，到时候能不能立足下来那得真刀真枪的干上才知道，但是卷永远比躺平强，反正我是乐意看资本jia们互相卷的

linlin2017

ten2xi 发表于 2022-10-20 12:15
商业扎堆的模式不知道是好是坏，特别是在这种三线城市。我看南昌就做不到，南昌拿得出手的（以后也是业绩 ...

商业扎堆典范做得很好的就是长沙，五一广场一片全是商场，这个一方面要看商业运营能力还有一方面要看当地人口，实际上很多省会城市都有大商圈大商场扎堆并且运营得不错。目前看起来赣州很多开得不好的商场，招商能力属实一般，像中创这样的连个洋快餐都没有招到。

ten2xi

梦与罗曼诗 发表于 2022-10-20 15:07
商业扎堆肯定是好事，地区级的商业中心都这样，商场多互相之间才卷，商场卷起来了商业才有活力动力，说他 ...

我看了下距离，万象城的两个门到王府井和天虹都不足600米。600米内三个体量10万＋的综合体。反正我在深圳是从来没见过，深圳人流密度，消费能力是赣州n倍，但他们的综合体都是避开来开。我呆的最久的龙华街道+民治街道110万人口，面积不到40平方公里，但综合体都是隔一个距离开一个，有体量的比如：天虹（2个中型天虹），绿景香颂，九方天虹，壹方城，COCO CITY,红山6979.加起来也就7.8个中大型综合体，距离几乎都是相隔2公里左右。该地房价6-15万一平，消费能力远超赣州，人口密度远超章贡区。所以，我一回赣州后，了解规划我就一直纳闷，为什么会这么规划，赣州的人口真的能支撑得起吗？万象城可以吸引十八县市，但王府井天虹可不行！这俩主要还是靠章新的人流支持，就章新这人口基数，我是真的乐观不起来。不是说卷起来才好，而是人口真不够啊。

ten2xi

linlin2017 发表于 2022-10-20 15:55
商业扎堆典范做得很好的就是长沙，五一广场一片全是商场，这个一方面要看商业运营能力还有一方面要看当地 ...

新一线确实有这个人流支撑（长沙可比南昌强太多了），赣州市区人口还是太薄弱了，要是章贡区人口有170-180万，我估计就稳点。章新50万，经开50万，老城区40万，蓉江40万，那可能差不多了。问题是人口差太远。

linlin2017

ten2xi 发表于 2022-10-20 16:35
新一线确实有这个人流支撑（长沙可比南昌强太多了），赣州市区人口还是太薄弱了，要是章贡区人口有170-18 ...

章江新区和老城区都只有十几平方公里的土地，怎么可能去容纳这么多人，章新饱和了就30多万人口，后期人口增长要看开发区和蓉江新区了，开发区和蓉江有几个章江新区这么大，目前这两个区人口太少了。如果按章江的密度，蓉江能容纳百万人口。

linlin2017

ten2xi 发表于 2022-10-20 16:27
我看了下距离，万象城的两个门到王府井和天虹都不足600米。600米内三个体量10万＋的综合体。反正我在深圳 ...

从长远看，这个规划是没有问题的，这毕竟是唯一一个市级商业中心。

ten2xi

linlin2017 发表于 2022-10-20 17:00
章江新区和老城区都只有十几平方公里的土地，怎么可能去容纳这么多人，章新饱和了就30多万人口，后期人口 ...

章新+老城区70万。经开区5年破40，蓉江5年破25。最乐观的估计5年135万，这还根本不够。

独爱赣州

linlin2017 发表于 2022-10-20 17:00
章江新区和老城区都只有十几平方公里的土地，怎么可能去容纳这么多人，章新饱和了就30多万人口，后期人口 ...

按章新的密度，溶江新区可容纳200万以上人口

linlin2017

独爱赣州 发表于 2022-10-20 18:53
按章新的密度，溶江新区可容纳200万以上人口

只有70多平方公里还要除去已经建成的大学，住不了200万。章江新区18平方公里30多万人

ten2xi

独爱赣州 发表于 2022-10-20 18:53
按章新的密度，溶江新区可容纳200万以上人口

章新是高层住宅高密度，蓉江是低密度。蓉江大部分都是小高层，洋房，大公园。密度是章新的一半都不到。蓉江人口破40万，十年之内都不可能，前几年蓉江高速发展（各大楼盘口号都是：远超章新，秒杀万象），现在基本不动了（除了全面健身中心有点惊喜），住宅地块要么流拍，要么就是国企兜底，以前可是各种溢价各种地王等等。CBD地块更遥遥无期，还是一片农家乐。你等蓉江人口起来，那些商场都已经死了8回了。规划可能是没有问题，但蓉江的发展明显滞后，没有达到预期。去年CBD地块拍了几块优质住宅地，根本没开发商出价，国企兜底了一部分，其他全流掉。

linlin2017

ten2xi 发表于 2022-10-21 09:46
章新是高层住宅高密度，蓉江是低密度。蓉江大部分都是小高层，洋房，大公园。密度是章新的一半都不到。 ...

那么多田，40w人口都不知道有没有了

梦与罗曼诗

ten2xi 发表于 2022-10-20 16:27
我看了下距离，万象城的两个门到王府井和天虹都不足600米。600米内三个体量10万＋的综合体。反正我在深圳 ...

所以说这块儿叫地区级商业中心啊，预期服务范围涵盖了整个赣州及周边地区，口气相当大的。。
深圳我印象中好像没有做地区级商业中心的规划吧，地理位置决定了城市发展逻辑，赣州市这个逻辑我觉得没毛病，当然实际做不做的起来那另说，毕竟经济环境是动态变化的

梦与罗曼诗

linlin2017 发表于 2022-10-21 10:21
那么多田，40w人口都不知道有没有了

田其实不是问题，这事能解决，现在蓉江的问题是定位在了做三产但是土地财政改革了打破了闭环，有没有二产做支撑，然后没钱了，一整个尬住

ten2xi

梦与罗曼诗 发表于 2022-10-22 00:59
所以说这块儿叫地区级商业中心啊，预期服务范围涵盖了整个赣州及周边地区，口气相当大的。。
深圳我印象 ...

深圳完全是分散性商业，基本感觉就是15-20万人口一个商圈。最大的几个大商场反而是在关外（郊区）。不过我感觉深圳的模式还是非常成功的！赣州的规划成不成功还得看人口，市区人口增长太慢，大商圈根本就搞不成。人口增长还得看蓉江+经开！蓉江看样子够呛。我们可以等，但商场等不了。其实我们是外人看热闹无所谓，但开发商应该会非常头疼

rain1OO

ten2xi 发表于 2022-10-22 11:54
深圳完全是分散性商业，基本感觉就是15-20万人口一个商圈。最大的几个大商场反而是在关外（郊区）。不过 ...

你只在深圳待过吗？深圳城市布局和地形天然决定没有绝对中心，你说非一线城市商圈起不来，可是全国三线城市商圈效应明显的城市多的数不过来，岳阳武商百盛步步高天虹人和春天康星全挤在一公里范围内，芜湖金鹰银泰苏宁新百融汇华亿全分布在青戈江两边1公里内，多的是三线城市把商业集中布置的例子