三镇各自为政 武汉商业及CBD规划凌乱"没有中心全是中心"

bert068311

CBD井喷 今年武汉6大商业综合体入市
自2009年起，武汉楼市进入商业综合体的开发热潮，此后以年均10个左右的速度推向市场。近两年，一批商业巨头综合体项目纷纷动工，其中百万方以上的大盘不在少数，如武汉中央文化区、绿地国际金融城、武汉CBD等。万达集团董事长王健林曾在汉表示，计划在汉阳、青山再各开一家，终极目标是在未来三四年内，让武汉出现10个万达。此外，华侨城、世茂、福星惠誉、南国、人信等也纷纷涉猎综合商业项目的开发，去年年初，商业巨头香港恒隆、凯德置业分别在硚口区顺道街、古田拿地欲开发综合体，华润集团则计划在台北路引入万象城。
而在2014年，英特宜家、群星城、泛海城市广场、武商众圆广场、美联奥园永旺梦乐城等6大综合体将亮相。目前，武汉商业综合体项目已多达40多个。未来5年，武汉将有38个规模在3万平方米以上的商场落成使用，总面积332万平方米，越来越多的“巨无霸”城市综合体在同一区域出现。
中国指数研究院华中分院市场研究总监李国政指出，未来5年，武汉的商业供应量不低于1200万平方米，新入驻的大型零售购物集团将给本地商业带来升级换代的冲击力。“商业综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。武汉两江三镇的格局，也为都市综合体的生长，提供了绝佳土壤。”
“但都市综合体的高集成度，大辐射力，是以片区内人群的消费力和成熟的运营管理团队密不可分的。大批量都市综合体的涌现，必将引发片区内的恶性商业竞争”， 搜房网高级分析师亚麻分析。

三镇综合体发展各自为政 商业“没有中心”据了解，在武汉已经形成井喷之势的商业综合体项目，主要分布在武昌，已经开业的大概有13个，包括绿地国际金融城、武汉中央文化区、奥山世纪城等。汉口最重要的城市综合体要数菱角湖的万达广场和武汉国际广场，已经成为武汉的地标性建筑。综合体模式在武汉天地那里得到创新和提升，成为小资的集聚地。目前，由于浓厚的商业氛围，汉口也成为商业综合体的首选，武汉天地、泛海城市广场、后湖的汉口城市广场等先后落子汉口。汉阳在武汉三镇的地位，一直难与汉口和武昌匹敌。而在这几年，汉阳的步子迈的越来越多大，像王家湾摩尔城、经开万达广场、汉阳人信汇等综合体项目越来越多，带动了整个区域的发展，改变了旧貌。武汉三镇商业地产发展“齐头并进”，场面蔚为壮观，在谈到“哪里才是武汉商业中心的时候”，答案或许五花八门，也可能只有一个，就是“没有中心，全是中心”。“商业综合体让地方政府与开发商的利益联系更加紧密，因为地方政府想借开发商之手开发城市综合体，提升区域价值，武汉三镇依江而治，各区都想大力发展商业从而在出让土地时获得更多的收益；而开发商则投其所好，可以在拿地及信贷上获得政府更多、更大的支持”，某业内人士直言，这种利益链条也就合理解释了武汉商业综合体遍地开花的诱因，各区在城市综合体的规划上、开发商在城市综合体的投资上，都表现出了空前的热情。武昌汉口CBD隔空竞争武汉各片区在大快追赶综合体风潮的同时，综合体之间也形成了激烈的竞争态势。表现最为明显的，就是武昌滨江商务区和王家墩CBD的激烈竞争。总投资超过100亿元的王家墩CBD建成后成为一个集商务办公、商贸、文化娱乐、博览、居住等多功能于一体的现代服务业中心，总建筑面积达1300万平方米，其中还包括数栋摩天大楼、高428米的“武汉中心”。滨江商务区作为后来者除吸引万达集团在武昌积玉桥一带投资70亿建设武汉万达中心商务区以外，绿地集团将投资300亿元建造一个以高达606米的“绿地中心”为主体的武汉绿地国际金融城。资料显示，除了建高楼，作为城市中心的CBD，两区政府也都将招商引资作为打造CBD的头等大事，跨国集团和世界500强公司特别是金融机构成为两家综合体竞相引进的目标。规划混乱 武汉多个CBD“分散用力”从地图上可以看到，武昌滨江商务区刚好位于武汉的中心地带，而王家墩CBD也正好处在汉口的中心位置。“由于长江和汉江的分割，武汉必然会出现多中心的发展局面”，武汉商务局某负责人曾经表示。这是一个诸多中国城市发展都会面临的问题：由于城市发展和规划的滞后，城市的各个区域，逐步形成了各自的经济中心，多个CBD的出现正是这种发展的结果。在商务区建设领先国内的上海，陆家嘴CBD的老大位置也要面临来自南京路、虹口等老牌商务中心的挑战；在北京，位于建国门的CBD的不断东扩也引来“新老CBD”的议论。武汉大学一位专家曾经指出，一个城市在发展建设的初期，最忌讳的就是“分散用力”。由于在城市发展本身所储存的“血液”不丰富，“造血能力”也不成熟，分撒了的投资会使得“血液”遭到浪费，并进一步损伤城市的“造血能力”，这就背离了城市建设CBD的初衷。而在武汉9大商圈中，每个商圈都已商业综合体为核心，超40个商业综合体放眼全国其规模都是数一数二的。“综合体太多，有没有非常明确的定位区分，导致消费者去王家湾跟去光谷广场消费没有区别，势必造成各个综合体之间的激烈竞争，分散客群，而最终大部分综合体都不能发展的非常好”，搜房网高级分析师亚麻认为。“武汉这么大的城市，一千多万的人口，CBD各发展各的，都没有做好”，在上周武汉搜房网举办的《新一线！武汉吸引力》高端商业地产沙龙上，保利地产武汉房地产开发有限公司商业组负责人周斌强调，“巴黎是按分区来分的，真正的巴黎市区是非常小的，在市中心凯旋门和埃菲尔铁塔坐30分钟就可以到达，巴黎为什么这么小，但是却成为了国际都市，因为他所有的城市规划，老城区是老城区，新城区是新城区。巴黎只有一个CBD，他有一个新的标志；巴塞罗那只有160万人口，他的老城区和旧城区分的非常明显，老城区是现代化的道路两边都是很好的品牌店，城市非常的干净，你根本感觉不到交通的压力。”某业内人士更是直言，“武汉的规划很混乱，大武汉三个区域，各区有各区的竞争，各个有各个的CBD和文化中心，虽然各种因素都有，但是定位太不明确，区分太不明显。“
开发商力量分散 商业地产同质化严重专业地产商模式由于城市综合体的巨大开发收益，近年来出现了大型开发商独立开发城市综合体的案例。城市综合体的复杂性及规模的庞大对开发商的专业度和资金要求极高，因此成功的案例也比较少，如上海新天地、万达广场是其中杰出代表，当然，这些开发商也是在不断的探索、摸索、在失败中不断总结经验教训才取得了现在的成功。然而在武汉，虽然也有万达独自开发的成功案例，但是更多的，则是独自开发、复制万达模式之后陷入困境的综合体项目。报道显示，位于武汉市汉阳汉商银座，该商业项目处于钟家村商圈的核心地带。然而，这个2011年开业的新项目里，除了院线带来的客流，饮食、零售区基本看不到多少客流，大部分商铺门庭冷落。同样的案例不少，紧邻汉口江汉路商圈的宝丽金广场，通往江边的一侧，门面已全部清空。在汉口二七路附近，已运营多年的汉口东部购物公园仍然人气寥落，基本沦为周边居民的一处娱乐广场。在商业业态从主流百货、卖场业悄然“下放”的时代，跟全国其他城市一样，武汉也经历着商业地产“大跃进”的尴尬局面——项目多，而品牌商资源有限，特别是对主力店的争夺。位于光谷国际广场的融众国际，商铺前期拟规划楼层统一招商，只租不售，随着招商工作进展遇阻，整层招商的计划泡汤，后改为局部小面积商铺分割式招商，商业品牌定位也从原先规划延续光谷国际广场高端商业定位的路线往下降低了几个档次。每个新兴商业项目要入市开业，首先要解决的都是招商问题，需要集合上百种不同商业业态的大型购物中心、综合体等商业地产模式，其招商难度更大。“武广、中山大道、王家湾等主要商圈的商业存量大，基本没有新增供应，空置率较低，这几个商圈也运营相对比较合理；但也有像鲁巷商圈这样，存量达到67.6万平方米，新增供应9万平方米，巨大的新增体量加上物业形态的单一或重复等问题，导致其空置率达到22%左右，运营状况并不理想”，戴德梁行武汉及长沙公司总经理杨良军认为杨良军介绍，“武汉现有的商业存量已经非常庞大，未来的竞争或将继续加剧。”下季度位于王家湾商圈的汉阳人信汇将投入运营，王家湾商圈将继续扩容。本年度，宜家家居广场，泛海城市广场等一批位于非成熟商圈的高端物业也将次第开业，将为市场带来约34.5万平方米的新增供应，并令新物业之间的招商竞争提升至白热化程度。在竞争日益加剧的形势下，开发商和运营商积极也在积极谋求出路，并且做出一些调整，本季度市场主要表现为以下几个方面：一是餐饮突破楼层限制，开始在低区布置一些轻餐饮和主题餐厅；二是快时尚、儿童业态等零售加速扩张；三是文化元素被积极应用。此外，“混搭风”盛行，商业地产开发商积极展开跨界和混搭，寻求赢利点，一方面延展产品线，另一方面也增加客户的体验感和逗留时间，促进实体店的销售。

武汉一天不能合力先建设两江之心，一天就像个县城，9个城区像9个脑袋一样各自为政！！！

深蓝欧文

这一段让人印象深刻：“武汉大学一位专家曾经指出，一个城市在发展建设的初期，最忌讳的就是“分散用力”。由于在城市发展本身所储存的“血液”不丰富，“造血能力”也不成熟，分撒了的投资会使得“血液”遭到浪费，并进一步损伤城市的“造血能力”，这就背离了城市建设CBD的初衷。而在武汉9大商圈中，每个商圈都已商业综合体为核心，超40个商业综合体放眼全国其规模都是数一数二的。“综合体太多，有没有非常明确的定位区分，导致消费者去王家湾跟去光谷广场消费没有区别，势必造成各个综合体之间的激烈竞争，分散客群，而最终大部分综合体都不能发展的非常好”，搜房网高级分析师亚麻认为。“武汉这么大的城市，一千多万的人口，CBD各发展各的，都没有做好”，在上周武汉搜房网举办的《新一线！武汉吸引力》高端商业地产沙龙上，保利地产武汉房地产开发有限公司商业组负责人周斌强调，“巴黎是按分区来分的，真正的巴黎市区是非常小的，在市中心凯旋门和埃菲尔铁塔坐30分钟就可以到达，巴黎为什么这么小，但是却成为了国际都市，因为他所有的城市规划，老城区是老城区，新城区是新城区。巴黎只有一个CBD，他有一个新的标志；巴塞罗那只有160万人口，他的老城区和旧城区分的非常明显，老城区是现代化的道路两边都是很好的品牌店，城市非常的干净，你根本感觉不到交通的压力。”某业内人士更是直言，“武汉的规划很混乱，大武汉三个区域，各区有各区的竞争，各个有各个的CBD和文化中心，虽然各种因素都有，但是定位太不明确，区分太不明显。“

XWGF

呵呵......本来就是应该先集全市之力做好滨江区域，这也不仅仅是个看起来好看的面子问题........

wang_zhe_0916

汉阳汉口武昌都规划了大片商务区，每一个都雄心壮志，效果图吊炸天的，但现实是哪有那么大的市场需求去支撑这些项目撒，所以这些项目动不动就是数十年的规划，现在能修多慢就修多慢。然后现在的城市面貌就是到处都在挖，漂亮的大楼只能在效果图上见。每个商务区都没什么亮点，要么旁边破房子太多，要么就是高楼分散，要么可看的区域面积太小，就显得整个城市拿不出一整块功能完善规划先进的商务区，都没个看相。

飞去无踪

江汉路光谷两个的规模都不小，蛮适合，还要搞什么中心，能不能便民?  总喜欢看些花架子。

yexiaoxiaoyu

文章写的很好，武汉商业缺乏规划，一股脑全上，各区域各自为政，内部厮杀，杀敌一千，自损八百~~~

elvin_cx

确实是这样的
不过我觉得武汉前十几年没什么发展
其他已经发展不错的城市，总会慢慢从一个中心发展成多个中心
所以武汉一次性分散发展多个中心才不会继续掉队
纯属个人愚见、

mas1back

三镇鼎立,注定是多中心！

steven_ken

换个角度来看，本来就是市场经济体制，就交给市场好了，非要人为的把这些商业集中到一个中心，真的符合武汉的地理特点和市民需求吗。资本和市场，会上武汉找到自己真正的核心。
一家之言，非喜勿拍。

bert068311

三镇鼎立,注定是多中心！
mas1back 发表于 2014-4-24 13:34

    问题是鼎立的起来吗？城区人口武昌340比汉口240比汉阳80，这怎么鼎立？？？？鼎立的结果就是你是你，我是我，人口悬殊太多，都是县城

mkllpp

多点发展的同时确实还是要集中选取一两个重点来发展

蓝漂

哪个神经病逛街要在王家湾和光谷之间做选择？
武汉多中心是历史的结果和延续，这个也要拿来自黑?，楼主你每天研究城市地理，怎么感觉总不上道

bert068311

我09年去过沈阳，那时觉得沈阳很差，上周又去了趟沈阳，真的只能用今非昔比来形容。
没想到的是二线城市中最都市的竟然是沈阳，沈阳非常大气，很有上海的气势，主干道很少有低于八车道以下的，不像苏锡那样很小家子气。
我觉得一个城市都市不都市主要有三个决定因素：
一是人气，沈阳城市人口很多，不像济南之类的省会，城市里有些人口少的地方都会让人误以为是郊区；
二是都市景观级地标建筑，很多网友认为苏锡在建的写字楼太多、以后会成为烂尾楼，但苏锡在建的写字楼跟沈阳一笔就是小巫见大巫，知名的房地产大鳄有很多在沈阳拿地，市府恒隆、宝能国际金融中心建好后就将成为沈阳的地标建筑。
这点跟成都不同，天府广场-春熙路-盐市口那一带号称成都的CBD，但那一带除了新建成的IFS和东大街金融一条街，玻璃幕墙的建筑真的很少。
三是中轴线，青年大街（市府恒隆-彩电塔-五里河一线）是沈阳的中轴线，是沈阳市政府重点打造的金廊，建筑都很新，晚上夜景超级炫。
这点跟武汉不同，武汉三镇太分散、各自为政，结果汉口王家墩CBD、武昌沿江商务区谁都没有做大。
像沈阳这样集中打造中轴线就很容易出成效。
沈阳城建已经远超南京，城市改造步伐很快，上海的龙之梦、豫园商城、久光百货等知名房企、商企都在沈阳拿了地，并且项目范围都挺大，说沈阳是东北的上海都毫不为过。                              外地朋友对几个城市看法

blackobama

回复 11# steven_ken

我也同意你的看法，商业综合体这些就应该交给市场吧

伯纳乌的云

两江三地，各地各自为政，各区历史文化特点都不一样，武汉市政府和省政府更不可能合力，你说全力发展王家墩CBD，武昌人民只会喊一句凭什么？反之亦然。长江汉水这是武汉的优势也是武汉的劣势。