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株洲网讯（株洲晚报记者 周蒿 通讯员 李艳艳 宋杰 曹娟）过去的一年中，我市房产地市场仍持续稳定向好势头，但不可否认的是，与很多城市一样，我市房地产市场依然存在一些缺点与不足。由株洲市房产管理局、株洲市房产发展研究中心发布的2013年度株洲住房和房地产市场分析提出，根据人口增长的规模与结构、住房市场运行情况以及产业发展趋势等因素，我市在优先发展保障性住房、棚户区改造的基础上，也要做好全市住房发展规划（2014-2020）编制工作。
报告提要
我市对商品房的用地供应规模和建设规模要做到科学合理，重点发展中小套型和高档商品房。同时，应当建立与现阶段住房需求相适应的土地供给机制，加强土地的供后监管，实现房地产市场供求关系的预先调节。特别是对于高档住宅与城市综合体建设，要做到有计划、有重点地规划、建设，引导我市高档公寓主要布局在中心与次中心板块，别墅集中分布在外围板块，在湘江沿岸与城际铁路沿线等重点规划地段，实施高档住宅开发+城市综合体的双轮驱动模式，形成合理的城市居住梯度辐射圈层。
问题1
引领全市未来发展的重大项目偏少
据统计，全市目前商品房销售额超过4亿元的共有7个，其中超过5亿元的项目，仅有美的栗雨湖一个楼盘；销售面积超过8万平方米的有7个，其中超过9万平方米的仅3家；销售套数超过700套的有7个。报告指出，上述数据说明，我市房地产项目规模对维持投资持续快速增长作用有限，尤其是能引领全市未来发展的重大项目，与周边城市相比依然偏少。
建议对策：
推出“大地块”招商
报告指出，结合我市“在发展的空间上，坚持向南、向东发展，拓宽升级版的战略空间”要求，针对武广片区、云龙片区、东南片区等已获得广泛的认知与存在较大的潜在供应量的情况，我市应该拿出优质地块，推出大地块招商，引进市外有品牌有实力的房地产开发商，在城市扩容提质的进程中吸引新的项目落地，承接城区内部住宅市场转移，特别是引导外地购房投资置业在株的合理布局。
问题2
高档住宅招商与建设后劲不足
报告指出，我市现有的高档住宅多集中于中心板块与次中心板块的天元片区，两者高档住宅成交面积与成交额很高，但外围板块总体开发强度偏低，如云龙生态新城、枫溪生态新城、大京水库等，这些区域的资源值得整体挖掘。
另外，我市城区的高档住宅成交占比仍偏低，表现为高档公寓在我市的发展空间较为狭小，别墅的开发量也偏小。相比长沙、湘潭、益阳、郴州等城市不断有全国知名房地产商投资，近三年大型品牌房地产开发企业来株拿地投资情况很少。
我市高档住宅市场还没有形成合理的梯度消费结构，特别是别墅的消费结构不优。报告指出，我市小众高端购买力已迅速形成，但是市场上还很少有纯独体别墅产品供应，高档独体别墅在未来有不小的市场需求，应进行合理地引导开发。此外，经济型别墅购买群体多为改善置业，且需求较大，但目前供应区域多偏远且产品缺乏鲜明特色，与市场需求仍存在落差。
建议对策：
加大外围板块配套设施建设
结合我市“在发展的空间上，坚持向南发展，拓宽升级版的战略空间”要求，城市外围板块应该拿出优质地块，在城镇扩容提质的进程中吸引新的项目落地，承接中心、次中心板块高档别墅住宅市场转移，特别是引导外地购房置业在株的合理布局；同时应进一步加大外围板块配套设施建设，这样既有利于增强区域市场吸引力，也有利于降低整个城区的人口与建筑密度。
问题3
房地产开发类型单调
在一、二线城市，多种类型的地产开发已日臻成熟。但在我市，近两年仅有少量房地产企业涉足其他地产业。例如高科涉足工业地产，在栗雨工业园开发了“汽配工业园”；伟大国际涉足养老地产，拟在芦淞区与渌口接壤处开发“伟大老乐园”；泉盛、中商、华兴、美的、新华联等企业开发了商业地产，已或拟引进“华润万家”、“王府井”、“天虹”、“麦德龙”、“奥特莱斯”；大汉、美的、世贸涉足酒店地产，拟引进“希尔顿”、“万豪”、“喜来登”。
尽管已经有好几个类型，但数量少，规模小，而且，我市现在还没有企业涉足市政地产、办公地产、旅游地产、农业地产，与我市现有的发展规划不符，房地产业持续增长乏力。
建议对策：
进行产业结构调整
报告建议，我市应该调整产业结构，稳步推进商业、工业、服务业等房地产项目。一是合理调整产业结构。结合我市实际情况，建设发展株洲公司总部区，大力引进一些国际、国内有影响力的大型企业，通过有针对性地引进企业群，逐步形成一批金融楼、科研楼、中介楼、现代物流楼等特色产业集群，以此开发工业园、产业园区以及配套的住宅建设，进行产业结构的转换，大力引导我市房地产业多元化发展。二是大力发展现代服务业。发展大型城市综合体建设，引进五星级以上酒店，发展大型特色餐饮企业等等，以提升城市的服务功能，提升市场消费能级。
目前，我市经济下行压力加大、经济增速明显放缓，客观上要求房地产业调结构。我市房地产产业要保持可持续发展，不能仅仅依靠住宅地产开发经营，而要与新型工业化、新型城市化相结合，走多元化发展道路。结合9月16日国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》和7月上旬国务院常务会议提出的鼓励民间资本流入基础设施建设的意见，我市要积极引导扶持房地产企业开发养老地产、市政地产、旅游地产等。
问题4
本土中小企业面临激烈竞争
前些年，入驻株洲的全国知名大型地产企业（美的、佳兆业、恒大、奥园）由于资金实力雄厚，通过竞拍获得了众多优质地块用以开发高品质楼盘，而本土中小型开发企业拿到高品质地块的机会及比例减少，致使本土的中小开发企业面临较大的竞争压力。
从2011-2013年我市城区楼盘（住宅部分）销售排名看，2011年不管是套数排名、面积排名、销售金额排名，佳兆业的金域天下均是第一；2012年美的栗雨湖、佳兆业的金域天下、恒大名都在套数、面积、销售金额均是排在前列；2013年美的栗雨湖、奥园广场在套数、面积、销售金额均处在前列。由此可见，大型地产企业的进入，给本土中小企业带来了明显的挤出效应。
建议对策：
针对各自特色加强竞争力
报告指出，株洲是一个处于快速发展的城市，城市价值也在日益多元化，在城市社会价值（地段、品牌）既定的情况下，我市商品住宅市场体系将逐步形成资源、产品、服务（智能化）三大核心体系，展示鲜明的城市品质特色。企业应当根据自身特色，加强自己的核心竞争力。
具体来说，城市珍稀资源型住宅项目，竞争力在于资源质量升级，借景观、环境资源的又是，突出项目形象；强势产品型的住宅项目，竞争力则在于产品的品质和服务内容升级。对于一些较小型的项目，则可以在无资源、无景观条件下，通过对自身产品打造，展示超前的高端智能化设施与完美的服务，以营造核心竞争力。 |
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狗仔卡
发表于 2014-1-26 13:23:03
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发表于 2014-1-27 22:01:29
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