乌鲁木齐经开万达广场：影城的1号厅和7号厅获6FL认证

zhangzs1

百密一疏，

axsuper

从岳麓山街街边看万达工地塔吊（2014-4）

五个塔吊，对应着五栋万达华府的住宅楼。

话说，路边的交通指示牌上出现了“城市牛皮癣”——小广告的身影。托万达的福，曾经荒无人烟之地，如今开始生活化起来了，虽然项目还没有建成。

axsuper

景观设计定标前后的经开万达广场效果图

1，景观设计定标后的经开万达
所有的万达广场，效果图都是一点点在不断完善，而不是一蹴而就。特别是外立面、夜景照明、景观设计和内装设计，往往都是开工后数月才敲定方案。
下图是经开万达的景观设计定标后，最新的整体效果图。
该图的景观设计便是深圳文科的中标方案。
请注意图中标出的台阶位置，经开万达所在的2013-C-229地块，南部高，北部底，呈斜坡状，于是出现了多级台阶。
外部设计方面，经开万达目前还有夜景照明和屋顶绿化这两个方面没有做完。


2，景观设计定标前的经开万达
（1）没有台阶出现
（2）万达文华酒店门前的设计与现在的差别较大
（3）大商业门前广场的地面图案，原来是方网格，而中标方案是类似操场跑道的设计。
另外，说到楼体，虽然已经基本定型了，但不排除今后会变更。
要不要变更，决定因素不是好不好看，而是产品卖的如何。
比如西宁的海湖万达，因为SOHO楼卖得好，所以万达方面把数栋住宅楼改成了SOHO楼。
经开万达的万达华府马上要开盘了，如果买的好，那么住宅楼就按原来的11栋建；如果卖得不好，不排除南部的6栋住宅楼改成SOHO楼建。

axsuper

经开万达华府即将开盘

最开始卖的，是万达华府的3#、4#、5#三栋楼，每栋都是33层。

户型面积主要是85平米、110平米、125平米和171平米这几种。

精装房出售，装修标准差不多每平米2500元。

很遗憾，不是万达公馆。不然，每平米的装修标准是4500~5000元。

经开万达的万达华府，建筑面积在35万平米以上，如果全部改成万达公馆，只装修费一项就要多花7亿以上。

乌市的万达华府，分为两梯四户和两梯两户两种单元设置。

经开万达华府，很容易改成万达公馆，只要对两梯四户的单元做修改，变成两梯两户就可以。

比如，3#楼1单元就是两梯四户类型的，单元每层的房屋面积组合是：125平米、85平米、85平米、125平米。于是，只要把125平米和85平米的房子合在一起，变成210平米的一套，再按公馆的装修标准装修，就可以了。

经开万达的住宅，很容易改成171平米、195平米和210平米三种户型面积组合的万达公馆。

有理由认为，万达在乌市的住宅标准选择上，有过犹豫。

axsuper

经开万达金街商铺样板房夜景（2014-6）

5月8日，金街商铺开始预约登记，5月24日正式开盘。开盘后又加推了30席商铺。

需要说明的是，这是一期金街商铺，还会有二期、三期。

至于销售情况，官方软文说“商铺开盘短短数小时内，就已售罄，之后加推的商铺，同样售罄”。

但是，销售了多少套，没有明说，销售额同样没说。

需要注意到，万达金街的开盘日，与“5·22公园北街事件”仅隔两日。

万达在各地的商铺，总有一定数量的外地人，俗称“万达粉丝”购买。面对乌市的治安现状，显然会有部分“粉丝”临时放弃购买。

从目前的情况看，经开万达的商铺，从乌市的角度讲，“史上最佳商铺开盘销量”应该不假。但是，与其他城市的万达商铺销售情况相比，恐怕一般。

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从经开万达金街商铺样板段看建设中的大商业（2014-6）

万达的核心竞争力，几乎全在大商业。他是万达自持的物业，所以在设计、建造、装修方面很用功，毕竟是留给自己的不动产。

三代万达已经建了几十座，不论是建在市中心还是郊区，大商业都很红火，从来不缺人气。

但是，万达对外出售的金街商铺就没这么幸运了，有部分万达广场的商铺成功了，但也有很多万达的商铺冷冷清清缺乏人气。

金街被散售给了众多的投资客，于是开业后，就成了万达大商业这头“大象”与金街商铺里的众多“蚂蚁”争食，市场如果不够大，结果可想而知。

经开万达所在的高铁新区是城市新区，本身周边楼盘少，建成的楼盘入住情况也一般。

当整个项目建成时，从远处驱车来的消费者，目标都是大商业，金街很难分到羹，想把金街做起来，除了本身按时建成、房屋质量可靠外，周边居民小区的数量和入住率才是关键。

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万达华府6#楼塔吊（2014-6）

万达华府的11栋楼里，4#、5#、6#、11#是4.5万平米的三单元住宅楼，其余是3万平米的两单元住宅楼，全部是33层。

万达华府一般都是屋面高度100米以下的住宅，但也有特例，比如佛山南海万达，其万达华府均是52层162.5米（屋面高度）。

乌市万达华府其实完全可以建150+的住宅，只要把4#、5#、6#、11#由三单元改成两单元，总建面不变，就成了50层150+的住宅楼了。

经开万达的塔吊，全部是中联重科的。

axsuper

李慧珍与博香苑（2014-6）

李慧珍与博香苑，风马牛不相及的两者，因为经开万达，而产生了交集。

某明星+博香苑，这种组合，今后还会继续出现。

经开万达的金街样板段，如今成了小型活动的举办场地。

万达在各地的项目，极少出现完整的金街样板段（道路两侧均建有门面房），多是道路一侧建，乌市的项目是特例。

图为参加活动开始前彩排的李慧珍。

axsuper

经开万达甲级写字楼塔吊（2014-6）

经开万达的写字楼，仍然采取散售的办法。

全国各地的万达写字楼，除了北京CBD万达B座（王健林办公室）和大连万达中心外，均是散售。

写字楼是只租不售还是散售，直接决定着写字楼的品质。

这年月，高档些的写字楼，外立面都是玻璃幕墙，但是只租不售者，寥寥无几。

喜欢港资的房地产商，不止是因为他们超强的奢侈品招商能力，写字楼只租不售也是重要原因。

夏时风

回复 146# axsuper
港资目前来说可能性略低，华润 中信这种的来也靠谱。 P.S.中航貌似在高铁片区也拿地了，会是商业项目么。和绿城同进疆这么多年，居然还是别墅项目的三期。绿城广场都建了他也该有动作了

axsuper

经开万达获得农行抵押贷款2.5亿

4月3日，经开万达正式开工，当月，万达将2013-C-229地块一半的土地面积作抵押，获得了农行乌鲁木齐河南路支行2.5亿元的贷款，贷款期限一年，从4月30日算起。

农行在评估土地估值时，以该土地挂牌成交价为准（290万/亩），然后打七折，就是抵押贷款额。

每个万达项目的开发资金来源差不多：抵押贷款+销售回款+自有资金。

万达的实力体现在：1，抵押贷款有大量自持物业可供抵押；2，名气大，销售回款快；3，自有资金充足

绿地与万达相比，差就差在了“自持物业”少。

至于宝能，则是“三无”地产商。

axsuper

回复  axsuper
港资目前来说可能性略低，华润 中信这种的来也靠谱。 P.S.中航貌似在高铁片区也拿地了，会 ...
夏时风 发表于 2014-6-24 20:58

港资现阶段不是可能性低，而是根本没可能。

中航地产如今在乌市只有安宁渠的翡翠郡一个项目。他实力一般。

写字楼方面的深圳卓越，城市综合体方面的华润·万象城，这是目前最理想的。可惜啊，人家看不上乌市。这两家都是深圳的，而高铁目前来的是深圳的骗子。

夏时风

回复 149# axsuper
在深圳地产圈，关于上月一宗“地王”的热议仍未歇止。5月15日，名不见经传的深圳金利通投资有限公司，经过近360轮举牌、约3小时的激战后，以48.3亿元摘得深圳宝安中心区地块，刷新目前深圳最高土地单价纪录。当地媒体及圈内人士，将摘牌方一致锁定为宝能系。
宝能系资本运作“护航”的前海人寿颇具争议。其被曝采用高额手续费、高薪挖角等非常规手段来拓展业务，总规模保费的9成依赖于高现金价值保险这一类险种，存在极大的风险隐患。记者最新获悉，目前，保险监管机构正对前海人寿等险企的经营及管理情况进行驻点检查。
前海人寿是匹黑马。2011年9月获准筹备，2012年3月正式开业，2013年度规模保费就突破百亿，达143.1亿元，在全国人身险公司中排名第13位。今年1-4月，规模保费突破百亿，直追2013年全年规模保费。前海人寿公开宣称的目标是，今年(规模)保费达500亿左右，明年目标1000亿。
一份2012年的资料显示，当时，宝能集团在全国范围内直接、间接的土地储备已超过2000万平方米。
“集团计划用五年时间，投资1200亿元，至2018年开发建设40个创新型购物中心，全部统一自持经营。”

夏时风

回复 150# 夏时风
“民营地产系资本之所以对投资保险公司趋之若鹜，最大动因是看中了保险业的低成本融资功能。即通过销售保险产品来达到快速吸金的目的，然后再将这些巨额保险资金迅速投入地产项目，壮大原有地产产业。”不过，风险也相伴而行，前海人寿的现金流及道德风险等隐患不容小觑。
值得注意的是，除了深粤控股、粤商物流、凯诚恒信3家影子公司，以及隐藏其后的股东深圳思恩控股、深圳粤商合创投资、深圳凯诚恒信3家公司外，加之此前已露面的钜盛华、华利通、傲诗伟杰、华南投资共10家关联公司外，宝能系旗下还设有不少千丝万缕的裙带公司：如中林实业、钜华投资、宝能控股中国有限公司(简称“宝能控股”)、宝能国际(香港)有限公司等等，持股架构盘根错节。
这个宝能真不好说

axsuper

从纬三路大桥看经开万达塔吊（2014-6）

新疆总部基地项目曾计划在6月15日，于二宫体育中心开大型演唱会，为项目销售造势。

但鉴于5·22事件后严峻的安全形势，最终取消。

但这难不倒万达。7月11日二宫体育中心的大型演唱会，照常进行。

为了安全，演唱会现场将布置2000余名特警队员镇守。

没有趟不过去的河，没有迈不过去的坎，实行军事化管理的万达，言必行，行必果。

在奔往“中国商业地产第一品牌”的路上，没有乌鲁木齐这一“难”，万达不算“取得真经”啊~