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发表于 2012-3-12 15:50:41
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从年初传出风声，到去年6月份规划获批，截至目前，广州市荔湾区拟建的预计超过600米高的“钻石大厦”尚无任何进展。
超高层计划尚无进展
记者从多位业内人士处了解到，从去年6月份《白鹅潭地区控制性详细规划》（以下简称《规划》）一文中提及“标志性的钻石大厦”之后，还没有听到关于该项目的任何信息。
关于“钻石大厦”，广州市荔湾区相关负责人在去年3月份对外透露，原计划建设的“世界最大观光摩天轮”已被取消，取而代之的是一座高达600米的“广州第一高楼”，且暂定名称为“钻石大厦”，将成为该区域的地标性建筑。
去年6月份，广州《白鹅潭地区控制性详细规划》获批，记者从该文件中了解到，位于广州荔湾区的白鹅潭地区的规划目标被确定为“广佛之心、国际商业中心、水秀花香的宜居城区”，并据此规划为十大功能片区，其中，“商业商务核心区”以商务办公、文化娱乐功能为主，规划有标志性的钻石大厦、国际会议中心。
该方案一经披露，就招致了业界的种种质疑。除了质疑对摩天大楼的“盲目追崇”外，更多人认为在广州现有的CBD格局之下，这样一座“孤零零”的写字楼难以产生类似珠江新城一样的集聚效应。
就该项目当前进展，记者曾向广州市规划局询问，但截至发稿前，该部门尚未透露相关信息。
回报周期或达20年
钻石大厦一旦投入开发，将面临怎样的情况？根据高力国际董事陈厚桥的估算，以4.5米的层高计算，600米的钻石大厦建成后将高达135层左右，以每层2500平方米、15000元/平方米的造价来看，该项目的总投资将达到50亿元。
据陈厚桥透露，目前类似的超高层建筑的融资渠道主要来自于银行借贷，由于商业银行对开发商借贷有所控制，开发商最多可以借到50%的资金。这就意味着该项目的开发商需要拿出25亿元的自有资金和25亿元的贷款来投入开发。若以西塔作为参照，钻石大厦建设周期同样是5年，目前5年期的借贷利率为每年7%左右，即使不按照复利率计算，开发商每年要偿还的利息就高达1.75亿元。这还不包括在招租期内运营一方需要投入的物业管理费用。
一般来说，写字楼项目从招租开始到租满需要2~3年时间，而目前市场上平均的物业维护成本约为30元/平方米/月，依此计算，从招租开始，运营方每年在物业维护方面的投入超过1亿元。
陈厚桥表示，按照一般情况，只有当出租率达到70%以上，其物业管理方面的收入才能和投入持平，保守估计，在租满之前，该项目每年的维护成本即高达7000万元。
根据上述分析不难看出，50亿元的建设成本，加上融资产生的利息以及招租期间付出的维护成本，仅此一个项目，开发商的总投资估计超过60亿元。
陈厚桥透露，按照目前广州写字楼仅4%~
5%的回报率来看，这笔巨额投资的回收周期长达20年。
恐难有企业接手
地产专家韩世同指出，商务功能区的商务氛围“越集中越好”，且需要对区域的整体功能作出考量。以珠江新城为例，由于珠江新城区域早已被确立为广州继天河北之后新的 “中央商务区”，已形成了相对成熟的商务氛围。在这种情况下，类似西塔一类的超高层建筑“应运而生”，其招商前景并不令人担忧。
反观白鹅潭地区，则并不具备这样的“先天优势”。按照前述《规划》，白鹅潭地区有3大目标定位，除“国际商业中心”之外，还包括“广佛之心”和“水秀花香的宜居城区”，依此来看，与珠江新城相比，白鹅潭地区并非被定位为纯粹的商务区。此外，作为传统意义上的工业区和商贸区，并没有深厚的“中央商务区”的积淀，如此一来，既没有先天的政策优势，也无业已形成的历史积淀，略显“孤单”的钻石大厦能否产生足够的集聚效应还不得而知。
正是上述原因加剧了该项目运作的市场风险，韩世同认为，类似这样的超高层建筑多数功能是酒店和写字楼，但钻石大厦并不处于中央商务区，所以未必能得到市场认可。
“目前只是一个概念，成功几率很低”，据陈厚桥了解，目前该区域的写字楼租金仅仅处在40~50元/平方米/月的水平，很多写字楼的招商情况很不理想。“商务中心的规划或许是想借‘广佛同城’的东风”，陈厚桥认为，如果没有该概念支撑，该项目基本无希望可言。 |
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发表于 2013-9-15 11:45:03