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发表于 2012-7-14 23:51:04
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郑州“新地王”诞生：成交总价为5.29亿元
昨天，一条微博在郑州地产圈和媒体圈内流传：2012年7月11日上午，郑州市轨道交通有限公司以总价5.29亿元，成功摘牌拿到“郑政新出[2012]9号”地块（以下简称9号地块），刷新近期郑州土地成交价，成为新的郑州“地王”。此块地折合936万元/亩，看起来不高，但是超低的容积率让土地显得金贵。
而另一条消息接踵而来：同一天，2012郑政新出(2012)10号地块，被东方鼎盛摘牌，摘牌价格为3.196亿元。此块地每亩折合1310万元。
9号地块是一处土地出让年限70年的城镇住宅用地，折合楼面价8260元/平方米，土地出让面积为37671.39平方米，规划建筑面积为64041.36平方米。引人注意的是该地块的容积率很低：大于1并且小于1.7，“一看即知应是豪宅项目，估计是双拼别墅或是复式加洋房”。
取得该地块的郑州市轨道交通有限公司，是2008年2月22日经郑州市人民政府决定成立的国有独资公司。下属有专门负责置业开发的郑州市轨道交通置业有限公司。
分析
从低容积率来算价格不低
9号地块价格不算高，为啥9号地块成为人们口中的地王呢？
从总价来说，城中村改造项目动辄十几亿、几十亿，5个多亿不算多，“9号地块的特点在于低容积率，从这么低的容积率来看地价可不低，一看就知是高端项目，这样的低密度项目在东区很多，销售情况也都很好。”河南合富辉煌房地产顾问有限公司业务总监李广泽表示。
他为记者算了一笔账，算下来9号地块楼面价约为8300元/平方米，加上3000元的建筑安装、园林设计成本，1000元的营销宣传、市政配套费用，算下来成本在12300元/平方米左右，加上2000元左右的税费，一平方米房子的成本在14000元上下。因为是低密度豪宅，将来的售价在18000元/平方米～20000元/平方米，赚头不小。
“而且这个地块的位置非常好，位于农业东路以南，非常接近CBD，现在的郑东新区核心已经几乎没有住宅用地，从稀缺性来说，这块地非常值得投资。”他说，不过价格高是可以预测的，但价格如此之高，可见开发商和政府对这块地都有很高的期望值。
龙湖的地价是郑东新区经营城市所有投入成本的最终体现。经营城市就是经营城市的土地，通过对城市规划和基础设施的前期投入，通过前期有计划地收储一级土地开发项目，来实现土地的增值，专业说是“公司化运营郑东新区”。通过经营城市来提升城市的土地价值，是经营城市专业理念在郑东新区实践的河南样板，值得总结和整理。
意义
拉开龙湖新区地块入市序幕
看到“地王”出现，人们下意识认为肯定是楼市彻底回暖了。
不过，李广泽的说法是，严格来说这算不上楼市彻底回暖的信号，因为这个地块确实位置很好，也是稀缺资源。
“这块地出让的另一层重要意义在于，拉开了龙湖区建设的序幕。这块地位于龙湖区南部，而龙湖区是郑州市CBD的副中心，龙湖地块规划的是金融集聚区。”他说。
“9号地块‘地王’的出现，标志着郑州房地产市场开始进入郑东新区龙湖时代。”经营城市实战专家、深圳王牌城市研究策划有限公司董事长上官同君更是这样宣布。
他说，郑东新区经营城市成绩斐然。自2004年到2012年，郑东新区建设实现了三年出形象、五年成规模、十年建新城，其间郑汴一体化战略出炉，“如今是2012郑东新区龙湖区域建设大幕拉开，美丽的、堪比西湖的‘龙湖’即将蓄水，作为郑州最高端的商务区、最高端的商住区，寸土寸金炙手可热的龙湖，出现地王是正常的。”
“本次郑东新区龙湖土地挂牌成交价格936万元，按理说远比业内对于龙湖未来地价的预测要低得多。随着龙湖土地紧锣密鼓地进入市场，这个片区是郑州未来最高端的区域，地价节节攀高让业内拭目以待。”他预测。 |
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