十六铺“外金服项目”设计方案即将出炉 戴志康称土地款全额付清
今年２月由证大置业以９２．２亿元摘得的上海外滩金融服务区８－１地块是迄今为止上海乃至全国的单幅地块总价“地王”。对于这幅地块如何开发，证大置业的董事长戴志康已经胸有成竹。记者采访戴志康时，他明确表示“证大外滩地王项目”将一反毗邻的上海百年外滩“万国建筑博览”的大型洋房风格，而坚持“东方文化特色的古典路线”，打造成“中国江南水乡”。戴志康宣称，“外金服项目”的设计方案最快将于今年１２月中旬出炉。
与外滩洋房唱对台戏
按照证大集团董事长戴志康设想，中国古典山水画“高山流水”的意境应该融入外滩金融服务区８－１地块项目的设计方案，其将被打造成一个“现代立体的江南水乡”城市综合体。
外滩项目是我国本土动用设计资源最大的一个项目。世界上规模最大的前５家设计公司，及综合排名前５名的设计师事务所，都参与了这个项目。据商报记者了解，成功摘得此幅“地王”后，证大集团随即邀请多家享誉国际的著名建筑师和事务所参与项目的建筑方案概念设计，其中包括世界上最前卫最具创意的矶崎新、库哈斯等１０家建筑师事务所，他们共为证大的“外金服”项目提供了数十个各具特点的原创性概念方案。
“外滩是上海近代大都市的最初轮廓线，荟萃着世界各国重要建筑样式，是百年上海的一个影子，但不容忽视的是，在这个盛世中国的时代，有这么好的机会，（我们）为何不创作中国人自己的东西呢？”戴志康说道，“高山流水”这一灵感来源于他自己经常把玩的书画作品。与临江而立、巍峨参差的“万国建筑博览”的刚健、雄浑、雍容、华贵等风格不同，证大的外滩项目将体现东方文化包容、刚柔并济的精华。
“光做金融中心还不够，这个项目还要塑造成文化中心。”戴志康解释，“美术馆、剧场、演艺中心、广场等各种各样的文化设施应该一应俱全。大型室外剧场，可以容纳几万人同时观看。以黄浦江为背景，要打造出张艺谋的《印象丽江》的感觉。”戴志康说，外滩项目既要成为世界著名金融公司、投资公司的总部，又可以成为抽雪茄、玩收藏、品艺术的“美学空间”，成为游客们体验花园里购物、“栈道”中穿行、“爬山”中朝圣的旅游目的地，让白领们在休闲惬意的环境中工作生活。
“目前已收拢了３家顶尖设计公司，正在做最后的设计方案。”戴志康称，“外金服项目”的具体细节最快即将于１２月中旬出炉，“这个项目如果顺利，明年６月即可开工，３年后的２０１４年将竣工。”
开发商称资金没有问题
相较项目设计方案上的侃侃而谈，证大置业对“外金服项目”的土地款的支付问题、后续开发资金来源等问题的回答，则显得谨慎一些。
今年９月以来，上海房地产业内一直盛传因为证大置业无法支付土地款，“外金服地块”将不得不面临“退地”或被收回的境地。甚至，受该地块之累，标准普尔今年上半年给予证大置业“Ｂ”级的长期企业信用评级，其信用展望为负面。对此，戴志康明确回复：上海“外金服”８－１地块的土地款和相应利息已全额付清，目前正在办理土地（使用权）证。基于此，证大置业将在最新的标普信用评级报告中脱离“负面名单”。不过在面对“证大方面是否曾为避免地块被政府收回而让渡了部分项目的股权”的传闻时，戴志康并未回应，仅称“几家股东一起分摊了土地款。”
然而，即使证大置业已经跨过了土地出让金这个门槛，其后期开发资金来源也让业界心生疑窦。
“像‘外金服’这样的大型综合体项目，回报周期一般要５年以上，在这期间对开发商的资金要求相当高。”某不动产投资管理方面的分析师告诉商报记者，“更何况，证大目前有多个项目需要开发资金。”商报记者搜集证大全国各地的开发项目的进展情况时发现，其目前在上海青浦区拥有一块约１４万平方米的土地综合项目，今年将开工；此外，证大还在青岛、扬州、海口、南通、廊坊、内蒙古等地有在建的商业及住宅项目，这些项目无一不需要大量的资金投入。
戴志康对此坚称：“外滩项目最大的压力已经过去，剩下的都是一些‘皮毛’了。”虽然“外金服项目”的开发投资将不会少于５０亿元，但戴志康说他并不担心后期的资金问题。证大置业的董事局副主席王辅捷告诉商报记者，由于属于上海市的重点项目，“外金服项目”的投资前景一片光明，“现在已经有多家国内外的投资公司表示愿意在项目开发中提供资金支持，其中不乏一些想进入商业房地产领域的保险资金。”他说，“对我们来说，现在资产已经达到约１０５亿元，增长了约一倍。”
“获得土地证后，我们就可以从银行获得开发贷款，也可以通过其他渠道融资。”“外金服项目”的现任负责人吴洋也告诉商报记者，“外滩项目中除了酒店、商场、写字楼，还会有一部分酒店式公寓。而开发商除了可以销售公寓来获得回款外，也会灵活地考虑出售部分写字楼以回笼资金。上海目前最贵的（出售型）写字楼售价达到７万元／平方米，外滩项目的建造成本加土地成本已经接近７万元／平方米，预计售价应该超过１０万元／平方米，这样就要把出售的写字楼体量打散。”
吴洋说，“外金服项目”不会考虑出售冠名权，因而不会向同一家企业售出多个楼面。“可能卖给２０－３０户，每家千把平方米，让每家都有分享的机会。”
周边或将地王频出
凭借沪版“勾地”制第一单以及接近百亿元的成交地价，外滩８－１地块的影响力不言而喻。该地块占据百年外滩的南端，攸关上海地产和金融两大领域的高峰。
记者曾经仔细探访该地块，其东临十六铺水上旅游中心及黄浦江，与陆家嘴隔江相望，西接传统的豫园商业区。公开资料显示，其总用地面积约５．７３万平方米，除部分公共配套外，该地块规划为商业、金融、办公、文化综合用地，规划总建筑面积达３７万平方米。按照土地出让方的要求，“外金服”项目中，金融办公功能的面积占７０％，零售商业部分则占３０％。
回顾出让进程，记者发现，该地块曾吸引香港的地产大鳄新鸿基地产、和黄、丽丰控股、上海置业和新加坡仁恒、爱美高以及本土的领军开发商绿地、复地等巨头企业的关注。而在地块出让的开标当天，经过９个小时的鏖战，证大置业才以９２．２亿元摘得地块，折合楼板价３４１４８元／平方米。
该地块近百亿元的成交总价，不但刷新了之前上海乃至全国的总价“地王”纪录，且该总价的金额也相当于证大置业截至２００９年６月３０日合并报表后总资产的１．２倍以及其公司手头现金的１９倍。迫于资金压力，证大今年４月份宣布将联合复地、绿城及磐石基金，共同对该外滩项目进行投资。
值得注意的是，地王周边，上海外滩的土地市场闸门正在徐徐打开，商报记者了解到，近半年内，“外滩金融服务集聚区”虽然通过公开市场正式推出的土地仅１６３街坊地块及外滩金融８－１地块这两幅，但正在“运作”推出的地块却众多，接下来或将推出的是同样堪称“地王”的新和平地块、５９６地块、复兴地块、董家渡１３号及１５号地块等。
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发表于 2010-11-30 18:27:00
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