杭州商业地产的两类分化趋势

shaoyene

杭州商业地产的两类分化实际以钱新开发前后为分界点，其实是密路网和宽路网商业的本质区别

像翠苑九莲新村采荷景芳朝晖这些虽然也是新城开发，但本身还是密路网，这些地方几乎都能形成商业街氛围。哪怕一些较偏的地区的所谓“垃圾街”

而从钱新开发开始，杭州道路建设逻辑彻底改变了，宽路网本身对行人是完全不友好，对机动车友好的模式，但是加入了中国特色的慢车道以及城管管辖，对机动车友会的特点实际上还没显现出来。但从底层逻辑来讲，宽路网实质就是最终导致一站式巨无霸商业解决方案

视乎行人个体的差异，体力较差的人逛街的极限大概一公园到六公园，体力较好的可能就是断桥到长桥。在钱新开发前的建成区，能够形成通常意义上的商圈，而后钱新时代的建成区，商业地产大体上是你死我活的一站式赢者通吃的结果

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新建城区新的一站式消费场所其实都心知肚明，为了不打击陪太子读书的难兄难弟们也就先按下不表。过去杭州大厦购物城是杭州地区一站式消费的解决方案，根本原因是武林门外运河两边高档小区成规模。西湖东岸商业重新繁荣，还是要看周围旧城改造新的高档小区陆续呈现的进度。但是在密路网区域，基本不太会形成一家独大的局面。应该说机会均等，尤其是早占坑的嘉里中心成长空间很大，取决于武林路十四中区域的城市更新进度。其实过去一个时期的“平改坡”显得有点多余，现代主义建筑顶楼平台其实很有可用价值，相信随着旧城改造的推进，近湖街区楼顶南北大通道的高线人行道能把大多数建筑串联起来。内地商业设计喜欢套死理，比如最贵的店面都是一层。实际上都是弹性的。比如金钟太古广场高档店铺就在楼上，国外一些LV也有开在顶楼露台露天空间，天台的店铺其实也很像独栋。所以湖东沿岸建筑可能需要一次大规模坡改平，地面空间还是通车比较重要。所谓绿杨荫里白沙堤，西湖东岸能像海滨浴场一样有区域大规模铺点白沙应该能更chill

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宽路网的代表就是洛杉矶，并且公认是城规失败的典型，但是即便如此，也多少有实际的经验。所谓宽路网就是以汽车为中心的道路系统。汽车除了加油充电外，最重要的是“到达”，最自然舒服的到达就是靠边停车。我们这个一拍脑门设计出的慢车道，最大的问题是让汽车靠不了边，完全失去了宽路网的意义。而且由于慢车道复合人行道的存在，在物业和police之间多了一个城管的职能，如果一个交通涉及到三方面来管辖，中国常识就是必然管不好。应该要简化管理主体，把事情完全交给物业打理，police监督管理，就像工商和企业的关系一样。权责清晰就管得好

多说一句，哪怕非要设置慢车道，慢车道就不能在道路最中间？汽车不能靠边的地方根本就不叫城市好吗

liangzifan

这个up主有点怪，经常一个人自言自语