城镇开发边界面积还能修订吗？

xywuxix

2035年总规南京批复的城镇开发边界面积太小了。
deepseek说南京是个强中心+县域经济薄弱的城市。虽然改区了，其实溧水六合这些还是算县域经济。
县域经济薄弱，主要是耕地红线多。
南京不缺地，但是耕地多，导致南京的工业用地价格红线高于省内其他城市。
另外，成都、武汉这些同类城市的人口流入其实主要也是流向老城区周边的几个近郊区。
人口流入缓慢一直是南京的一个问题，老城区土地稀缺，居住成本不太可能降低，吸纳不了多少新增人口。
老城区周边如果能开发的话，可以解决人口流入的问题。
不过现实中，即便是离主城最近的江宁区，基本也被耕地红线限制死了。如果江宁区能释放多一些土地的话，南京的工业用地价格，还有县域经济，以及制造业的短板，应该能有很大的提升。

barracuda

然后南京人口流入少核心根本不是所谓耕地红线
周边兄弟城市整体不弱+南京房价整体偏高+南京民营经济不够强势

同样的问题 湖北毫无疑问只会选武汉 四川只会选成都
因为其他城市太弱 医疗教育商业 但南京面临的是其他城市有差距 但差距没有那么大

整的江苏都是这样 这就是平均主义的弊端
江苏去年人口是0增长 今年大概是就会开始负增长

南京无力解决 除非彻底放开人口流入限制+房价继续下跌

奔驰的拖拉机

barracuda 发表于 2025-6-17 20:42
然后南京人口流入少核心根本不是所谓耕地红线
周边兄弟城市整体不弱+南京房价整体偏高+南京民营经济不够强 ...

没办法地理位置决定的，你看杭州位置截胡浙江，浙江去上海大多是要经过杭州的，如果江苏很多城市路过苏州一样。江苏是平行四边形，再什么交通规划，很难在省内形成交通辐射力。核心是发展更多高校、产业、大厂，如南京软件在江苏的地位，等等

xywuxix

barracuda 发表于 2025-6-17 20:42
然后南京人口流入少核心根本不是所谓耕地红线
周边兄弟城市整体不弱+南京房价整体偏高+南京民营经济不够强 ...

房价高，是因为主城周边不能开发。
你看广州主城房价高不高！
但是广州周边9000一平的房子还是能找得到。
南京主要是县域经济不让开发，江宁如果全境放开都搞成房地产，南京房价肯定白菜价

xywuxix

barracuda 发表于 2025-6-17 20:42
然后南京人口流入少核心根本不是所谓耕地红线
周边兄弟城市整体不弱+南京房价整体偏高+南京民营经济不够强 ...

房价下跌，但是南京主城内下跌概率不太大，鼓楼之类的资源很稀缺。
南京主要是郊区没开发多少房子。
武汉那些郊区房地产库存一大堆

xywuxix

barracuda 发表于 2025-6-17 20:42
然后南京人口流入少核心根本不是所谓耕地红线
周边兄弟城市整体不弱+南京房价整体偏高+南京民营经济不够强 ...

民营经济不行，县域经济不让发展是个重要原因，县域经济就是草根经济，一般就是民企主导的。
南京工业用地有限，很多都是国企主导的化工、钢铁这些行业。

CaptainKenway

郊区几个区不用太担心。

到2035年
雨花台区城镇开发边界扩展倍数控制在基于2020年城镇建设用地规模的1.1600倍；
栖霞区城镇开发边界扩展倍数控制在基于2020年城镇建设用地规模的1.2718倍；
江宁区城镇开发边界扩展倍数控制在基于2020年城镇建设用地规模的1.3371倍；
浦口区城镇开发边界扩展倍数控制在基于2020年城镇建设用地规模的1.4673倍；
六合区城镇开发边界扩展倍数控制在基于2020年城镇建设用地规模的1.4406倍；
溧水区城镇开发边界扩展倍数控制在基于2020年城镇建设用地规模的1.5557倍；
高淳区城镇开发边界扩展倍数控制在基于2020年城镇建设用地规模的1.7551倍；

反而是鼓楼区玄武区这些主城区，因为开发程度基本100%了，所以扩展倍数只有1出头一丁点：
玄武1.0721倍
鼓楼1.0124倍
秦淮1.0079倍
建邺1.0521倍
这就是真正的没有地可以开发了，因为都已经开发完了。

从国土空间规划可以看出，南京在主城都开发满了之后，会加速往周围郊区扩展。开发边界也已经划好，可以看到规划好的面积相比现有建成区有比较大的扩展倍数。剩下的事情就是填满它。

xywuxix

CaptainKenway 发表于 2025-6-18 14:02
郊区几个区不用太担心。

到2035年

主城区本来就没地了，所以说不放开耕地红线，人口和县域经济都跟不上。
武汉新增人口主要集中在靠近光谷的郊区。
成都新增人口最多的是天府新区外围的双流区

barracuda

xywuxix 发表于 2025-6-18 09:35
房价高，是因为主城周边不能开发。
你看广州主城房价高不高！
但是广州周边9000一平的房子还是能找得到 ...

南京和广州就不是一个档次
还有 广州可以吸粤北 可以吸非珠
而且虽然深圳很强 但深圳文化教育医疗非常弱 恰巧这点广州在南区无敌
再有 广州就是中国南方区的门口 政治文化中心 包括交通
这点足够吸引其他非珠地区人过来

最后 广东潮汕什么生育率？ 江沪什么生育率？ 一天一地好吗

根本没有可比性

barracuda

吸引不到人不要怪耕地
从上到下的保守 从上到下的装

人家西安吸人口 陕西绝对霸主地位+西北区门户
人家从来不卡学历

看看南京的流入政策 从来都是拧巴
我就想问一句 南京在江浙沪是有什么绝对优势 别人一定要来吗

做好自己 放低姿态 至少吸人口这点上南京就没走对一步

CaptainKenway

xywuxix 发表于 2025-6-18 14:44
主城区本来就没地了，所以说不放开耕地红线，人口和县域经济都跟不上。
武汉新增人口主要集中在靠近光谷 ...

我上面列的数据就是想跟你说，跟耕地红线没什么关系，但你好像没看懂。

对于主城区（玄武鼓楼这几个）来说，本身就没有耕地，纯纯大都市，不存在放开不放开。

对于郊区来说（江宁浦口六合高淳溧水），城镇开发边界的扩展倍数还很大，说明若干年内都并不缺少建设用地。在现有建设用地用完之前，应该不会动耕地，也没必要动。