武汉SKP试营业探场报告 | 深度

anderain

（位于4F的家用家电区）

（位于4F的儿童品牌区）

（位于5F的王品牛排）

（位于5F的GUUI贵）

（位于GF的美食区）

（位于GF的SKP-S的PRADA）

anderain

逐渐齐整的高奢街区，武汉SKP本次试营业期间对外公布的品牌落位图，并不包括K大道。当然，我们在今年5月，也报道过K大道的入驻品牌信息。

至武汉SKP正式开业前夕，K大道上又新增了DIOR、Cartier、VanCleef & Arpels、BVLGARI、TIFFANY&CO.等品牌的围挡；目前，BOTTEGA VENETA、lululemon、FILA、CURIEL、MICHAEL KORS等品牌的独栋门店也陆续开业。

（K大道上的品牌落位图(截至2024年7月24日，仅供参考) @小红书 Discovery）

（BOTTEGA VENETA是K大道上开业的首家高奢品牌）

（已开业的MICHAEL KORS）

（已开业的lululemon位于K大道西端）

（已开业的FILA位于K大道东端）

anderain

06

重剑无锋的商业逻辑

聊过武汉SKP的战略、创新、硬件、艺术及品牌，我们也尝试由浅及深，探讨一下SKP项目在内地高端消费市场的「制胜之道」。

毕竟，在以购物中心模式为主流的内地零售市场，精于高端百货的北京华联(SKP)，总让同行们觉得有些「特立独行」，更让同城乃至同大区的友商们「寝食难安」。

（消费者都去了武汉SKP，友商们该如何应对？）

精英模式的强势管理，众所周知，早些年与台资百货合作的过往经历，给SKP品牌留下了不可磨灭的印记，「等级制度森严+精英管理模式+国际化人才库」也是北京华联(SKP)的企业管理特点。

于是，来自所在城市的基层员工、位居中高层重要岗位的中方及外籍高管，及决策层的中方人士，就构成「狮子率领着绵羊」的强势管理模式。

如此，SKP项目既能扎根于当地，也能定策于总部，还能持续从海外汲取养分，更能最大限度保持「高效&廉洁」。

（在武汉SKP偶遇的日籍店长正在整理购物指南）

品牌眼中的强势甲方，在各大品牌眼中，能进驻SKP项目，A面意味着自身号召力得到了顶级商场的认可；而B面则是品牌无论能级强弱，都须接受SKP的严苛管理。

小到商户须购买的灭火器(1800元/个)、购物袋(4元/个)与价签(0.4元/个)，还有每名店员须缴纳的1200元预罚款押金；大到租赁合同中，高额的保底收益及活动期间触发的更高抽成比例。

于顶级品牌而言，SKP是高效的「提款机」；于中小品牌而言，这里多半是「陪跑场」。

（强势与抠门，是品牌眼中的SKP）

顾客眼中的真香积分，武汉SKP试营业期间，推出了一系列的消费满减及多倍积分活动，且消费越高优惠力度越大。

综合而言，这般折扣是以返券及积分形式兑现，折扣力度约为80折至77折。这可谓是武汉市场前所未见的优惠力度，且将持续到下月七夕。

（武汉SKP的内景）

柜姐柜哥的掘金胜地，如此吸引人的优惠活动，自然让顾客无比动心。武汉SKP试营业期间，很多品牌都超额完成了销售任务。

而面对蜂拥而至的顾客，部分品牌不得不从同城其他高端商场调货，很多sales也「开发」出围绕SKP积分的「多元折扣玩法」。

（武汉SKP场内的化妆品区）

高端市场的虹吸之王，武汉SKP祭出围绕「强势首店&会员积分&高额折扣」的超强度打法，目的就是在武汉乃至整个华中市场，达成以化妆品与奢侈品为主的「清库存销售任务」。

如此力度的活动下，场内品牌首先是售完备货，接着会从同城商场调货，下一步就是抽调省外货源。

长此以往，武汉SKP将逐步聚集同城乃至同大区最顶尖的客群、最有资源的Sales、销量最好的尖货；而同域友商的相应品牌门店，则将越来越显鸡肋。

（BVLGARI武汉SKP店将是同城第三家店）

回想我们在太原市调时，看到当地多家高端商场的某奢华腕表专柜普遍无货，货源或都被调配至北京SKP的同品牌专柜。

在西安市调时，我们也目睹了面对西安SKP的强势打法，当地两家原先定位高端的商场，或闭店或转型的唏嘘现状。

（位于太原天美新天地的ROLEX专柜）

（与西安SKP相距不远的中大国际南大街店）

而在武汉，北京华联(SKP)、华润万象生活、港资商业集团及本土商业龙头旗下的高端商场「齐聚一堂」，这也是全国零售市场前所未有的「名场面」。

如今，面对武汉SKP堂堂正正、重剑无锋般的「商业阳谋」，同城友商们如何接招，我们就拭目以待了；而如果放眼整个华中，那就更有看点了。

anderain

07

还可完善的提升空间

从武汉SKP试营业之前的VIP客户邀约探店，到试营业之后的全民打卡及排队消费热潮，各大社交平台上有关武汉SKP的购物心得、探场体验、真实吐槽，还有肉眼可辨的友商水军等，可谓是「乱花迷人眼」。

这般热闹的「线上讨论」，说明了武汉市民特别是武昌消费者对于武汉SKP的热情，也初步验证了武汉市场的消费潜力及武汉SKP的战略性成功。

当然，如同绝大多数高端商业项目那般，武汉SKP并非「开业即巅峰」，而是还有很长一段「上行之路」。

（武汉SKP-S通往K大道的上行台阶）

被反复诟病的停车场，项目在前期的整体改造中，对于停车场也是相当上心，虽然现阶段只有约400个停车位，仍可谓是「武汉罕见的带空调与摆渡车的地下停车场」。

然而，周边道路容易拥堵、停车场进出不便、停车位过少、无VIP停车位等，也是顾客吐槽最多的问题。

甚至连武昌交警都发布了出行引导，提醒市民在武汉SKP试营业期间首选地铁公交出行。当然，整个商圈并不缺停车场，项目后期也有改善空间。

（武汉SKP的地下停车场）

（停车场内的摆渡车接驳点）

无法给高分的洗手间，由于试营业期间客流量过大，以致武汉SKP场内的男女洗手间一度都排起长队，很多Sales在工作期间都被迫少喝水，以尽量减少「与民争厕」。目前，场内的母婴中心及医护室都暂未启用。

而LAB君也注意到，武汉SKP的洗手间的空间大小、装修用材及设计氛围等，都不及其他SKP项目；特别是顶层的洗手间，不仅与场内的洗手间风格不搭，甚至让人有种「有失SKP Level的廉价感」。

（场内的男士洗手间）

（位于商场顶层的洗手间通道）

狭窄动线及无休息区，很多本地消费者早已熟悉原武汉汉街万达广场的宽阔动线及多处休息区。

而如今走进武汉SKP，拥挤的人群及狭窄的动线，让很多人倍感不适，加之无任何休息区的局促公区，场内的咖啡馆与甜品店就成为顾客停下休息的「被迫之选」。

（狭窄动线在商场顶层表现得尤为明显）

（成为场内休息区的咖啡馆）

anderain

有待提升的场内细节，为了保持精致调性，场内的标识指引都采用了「极简风」的设计，以致初来武汉SKP的顾客很容易迷路或找不到目的地。

而场内部分未通电的充电宝、暴雨中漏水的楼层及五颜六色的接水桶等，让人真切感受到运营方的准备不足。

（场内的精致氛围）

（场内的指引标识）

（场外广场的裸露线管）

（场内未正常接电的充电宝）

（场内渗水的天花）

（正接漏水的工具桶）

人性化与管理的冲突，回想在成都SKP市调时，我们注意到场内员工一度被要求须使用指定通道、洗手间、电梯等。

而在武汉SKP，我们也注意到更人性化的管理已取代了先前的严苛规定；但部分员工的惰性及随意性，却在动摇人性化的初衷。

（即便在人不多的时候，部分洗手间的保洁也不能直视）

高人气或带来的烦恼，位居武汉**文化区的武汉SKP，以超强的市场号召力，不仅吸引了本地市民，也迎来了众多的中外游客；项目试营业至今，整体人气一直高居不下，客流数据甚至或超过了运营方的最佳预期。

同为顶奢商场，武汉SKP的时下客流让同城友商羡慕不已；但场内「人满为患&排队进店」的热闹场景，却也降低了目的性顾客的购物体验，很多顾客也推迟了原定的购物计划。如何平衡有效顾客与打卡人群，或也是考验运营方的「幸福烦恼」。

（试营业期间的武汉SKP）

anderain

08

令人期待的更多精彩

2022年底，当成都SKP开业之时，恰逢成都进阶「GDP 2万亿俱乐部」的历史性时刻；而当2024年武汉SKP开业之时，武汉的全年GDP也已刚好跨过2万亿整数关口。似乎，SKP项目总能精确踏准城市进阶与商业振兴的窗口期。

武汉SKP作为业主方运筹多年、不惜成本、决心甚大的「王炸级项目」，既是长江以南首个投入运营的SKP项目，也是只许成功的「战略级项目」。因为，武汉SKP正是雄踞北方的北京华联(SKP)跨过长江，持续向南方投射影响力的「支点型项目」。

（武汉SKP-S步入K大道，周边奢品独栋门店环绕）

所以，即便市场对于武汉SKP是否确定引入个别指标奢侈品牌，至今还持不同意见；纵使即将正式开业的武汉SKP，还有诸多待完善之处。而这些非议与挑战，并无法阻止项目按既定战略，在武汉一路崛起，且持续向周边省市输出强势的商业辐射力。

（K大道上暂未出现品牌LOGO的独栋门店）

（松竹路上暂未进行打围装修的独栋门店）

同时，武汉SKP与众不同的经营模式与时尚气质，还将为武汉市场注入更加多元的商业活力，也会持续激活高端市场的消费潜力，更会推升这座华中商业重镇的商业氛围与潮流指数，达到同域其他城市所望尘莫及的高度。

（鸟瞰武汉SKP及K大道所在的楚河汉街商圈 @玩摄堂）

假以时日，待武汉SKP更加完善，待K大道上的独栋精品店连成一片，这处地处武昌核心区的顶级商圈，既有文化底蕴与文旅景点，也有高端酒店及林立摩天，更有顶奢商场与多元商业，「华中第一商圈」的殊荣，或许又会持续一番新的龙争虎斗。

anderain

（武汉SKP的楼层分布图）

（1F的落位图）

（2F的落位图）

（3F的落位图）

（4F的落位图）

（5F及GF的落位图）

（SKP-S的落位图）

——END——

路筱河潺潺

和万达对比好直观，改造得很好! 屋顶也不错，就是感觉5层冷气还是有点难控制。屋顶最喜欢的还是k11~

motianzu2008

同城友商被本文反复点名啊

_BenPan

新商场，一年之后再打分，大可不必像小红书上的那群避雷再也不来似的。周年庆，品牌人员设备都磨合好了再来看，我挺相信华联的，刚开业的CDSKP和现在的呈现完全是两种状态，可以说华联大型奥莱，但不能否认华联运营上软硬件的品质。

anderain

motianzu2008 发表于 2024-7-25 08:12
同城友商被本文反复点名啊

还有同域哦，不只是同城哦~

anderain

_BenPan 发表于 2024-7-25 08:34
新商场，一年之后再打分，大可不必像小红书上的那群避雷再也不来似的。周年庆，品牌人员设备都磨合好了再来 ...

可以开始准备一周年的稿子了，哈哈哈~

ddmao

挺用心的，不错

武汉米兰

躺平的活该被卷死

anderain

wh狼盟 发表于 2024-7-25 10:13
那个白底黑字的某牌赶紧上围挡啊，我求求了，XHS上搞不懂为什么那么多挂湖北ip的傻X非要说不是，唉，，，

看右边的效果图~