干货—广州商业发展城市规划策略及案例剖析

zhlifly

zzd090852 发表于 2023-9-20 17:29
设计费和商场定位没有直接联系吧，长隆地块商业体量比白鹅潭本身就大很多啊？假如设计费还比白鹅潭少那才 ...

体量可以对比下，长隆一期不包括未拍西面地块建面24万平，加西面一起那就是30万平。

广州白鹅潭AF020114、 AF020116地块商业项目占地34927㎡，总建筑面积约36.5万㎡。包含三层地下室（局部两层），一座购物中心及一栋超高层塔楼。总地下室面积约12.84万㎡（其中B1大部分为地下商业，面积约2.17万㎡）；地上商业约16.83万㎡，大部分为6层裙楼，局部7层；地上塔楼约6.79万㎡，地上54层，高度约250m。

没有差多少吧，白鹅潭设计其实不用花太大心思，和杭州、沈阳万象城盒子会有多大区别？只有望江平台是亮点，长隆是前所未有的，设计费高不难理解。

wangzhe123

zhlifly 发表于 2023-9-21 14:03
体量可以对比下，长隆一期不包括未拍西面地块建面24万平，加西面一起那就是30万平。

广州白鹅潭AF0201 ...

我怎么听说这两个设计费都是2亿左右，你有什么内部消息吗？

zzd090852

zhlifly 发表于 2023-9-21 14:03
体量可以对比下，长隆一期不包括未拍西面地块建面24万平，加西面一起那就是30万平。

广州白鹅潭AF0201 ...

白鹅潭的设计看效果图确实没什么特别的地方，设计上是长隆发挥空间大

leolee840325

zhlifly 发表于 2023-9-21 14:03
体量可以对比下，长隆一期不包括未拍西面地块建面24万平，加西面一起那就是30万平。

广州白鹅潭AF0201 ...

内部有长隆万象的效果图了吗？

xmqjs

zhlifly 发表于 2023-9-21 14:03
体量可以对比下，长隆一期不包括未拍西面地块建面24万平，加西面一起那就是30万平。

广州白鹅潭AF0201 ...

白鹅潭万象城之前华润广州公众号号说的是商业建筑面积26.9万平，KPF设计

xyf191

wangzhe123 发表于 2023-9-21 14:21
我怎么听说这两个设计费都是2亿左右，你有什么内部消息吗？

设计费2亿  这么贵的吗  真不知道设计费会这么贵。按什么标准收取啊

leolee840325

xmqjs 发表于 2023-9-21 15:13
白鹅潭万象城之前华润广州公众号号说的是商业建筑面积26.9万平，KPF设计

看华润最新的购物中心开业计划表，是177025平方米

illusiome

求实 发表于 2023-9-21 07:44
而且，市中心就是要趁改造机会，高标准多建设地下停车场、人防措施、交通改造。你说的“有钱人”不会来那里 ...

因为广州没钱！
有这个资源最好的做法是开发天河区东侧，不需要重复投资

优质的体验式文旅商经济，跟消费者有钱没钱关系不大。
——
大！很大！没消费谁给租金？改造费用怎么覆盖？三四线城市城投债为什么会爆炸，就是因为搞多了这些东西。

还有一个问题你一直回避，就是大规模开发老城区，本地人会用命来反对，到时候又来一次21年12月，整个广州的经济都被搞死。

illusiome

求实 发表于 2023-9-21 07:54
再说，你以为广州现在最需要增加的是顶奢商场？不是的，广州大大补充应有的优质、特色的中端大众型商业广场 ...

再次错误，我觉得最好的效果是类似白云保利时光汇、三溪美林天地、香雪奥园、鱼珠万科这些项目。
把人聚集起来，解决人的消费，提升他们的生活质量。

这四个项目的成本加起来，还做不了文德路从中山四到江边这么短短一公里多的商业旧改。

但这四个项目惠及的广州市民的人数，是改文德路的20倍以上。

这是80倍的资金效率。

再说一次，没有土地承载力，什么都干不了。只能做烂场。

要做品质，做国际文旅目的地，只有广州大道以东。你去市统计局看看、去巨浪数据（抖音内部的数据分析，实时定位）。广州大道以东才是国际游客的核心区。

zhlifly

xmqjs 发表于 2023-9-21 15:13
白鹅潭万象城之前华润广州公众号号说的是商业建筑面积26.9万平，KPF设计

纯商业部分能算出来，这个已经招标了正在做基坑，纯商业是2.17+16.83=19万方，没有长隆目前的24万方大，长隆后面还有西面地块6万方，一共30万方

zhlifly

leolee840325 发表于 2023-9-21 14:49
内部有长隆万象的效果图了吗？

还没看过，销售总监不肯给看，过程图有了

illusiome

求实 发表于 2023-9-21 07:22
你自己翻翻中指的数据，哦，那玩意要付钱买，那翻翻阳光家缘的数据，广州过去10年，80%的商业用地增幅都是 ...

你的所谓缺陷6的解决方案就是我已经说过的走不通的
这个所谓的解决方案捆绑住宅出售已经存在了15年了，谁跟你说只是小区配套底商的？

大把。
万科城市花园不是？大壮商业广场不是？黄埔花园的惠润广场不是？萝岗奥园不是？
再说个更出名的，天德广场不是？
为什么连珠江新城都能做到的但老城区做不到？
发展商有钱不赚吗？

因为住宅开发商也是要赚钱的！长堤那边居住密度特别高，算上商场、绿化、公建等面积，基本上是拆一平方，只能得到0.8平方到1.5平方左右。

拿个计算器算一下，现在的一个车道是3.75米，双向6车道就是22.5米。
北京路到沙面要承载连片全面改造的人流密度，起码还要修个10公里6车道。
光是土地占用是22万平方米的基底面积，按3容积率，就是少了接近70万平的住宅/商场。而你拆周边的房子仍然是要赔偿的。
意味着你既少卖了70万平的面积，又要赔50万平左右的面积（按照那边实际有接近2.5的容积来计算，当然每平方的价格会比赔商业的要便宜），你知道这是多大规模的资金吗？谁遭得住？
工程款那十几亿我当银行利息了，白送。
更别说那边一堆的东西是不能拆的历史建筑。

在房间三年翻三倍的年代还可能搞搞，现在搞是纯做慈善。


对老城区最好的解决方案就是参考惠吉西约、大塘之类的，不同的社区给600-1000万，搞搞修复，做点特色文旅餐饮、剧场或者活动区域，让人可以走走city walk拉倒了。

xmqjs

zhlifly 发表于 2023-9-21 16:02
纯商业部分能算出来，这个已经招标了正在做基坑，纯商业是2.17+16.83=19万方，没有长隆目前的24万方大， ...

Box商场有近20万方也可以了

leolee840325

zhlifly 发表于 2023-9-21 16:03
还没看过，销售总监不肯给看，过程图有了

估计要等悦府开盘后才能公布~~~

HarveyTam

illusiome 发表于 2023-9-21 16:08
你的所谓缺陷6的解决方案就是我已经说过的走不通的
这个所谓的解决方案捆绑住宅出售已经存在了15年了 ...

基本同意，老城区（主要指老越秀、老东山、老荔湾、海珠西北部）目前的困局在于拆迁赔偿成本太高了，很难做到有钱赚，加上现在基本要求原地回迁，所以可租售的面积又被进一步压缩了。
其实还是以前**的问题，十几年前没有合理规划市区中心的商业用地，例如越秀区**以为大家逛逛中华广场、北京路街铺、淘金几个蚊型商城就足够了。2010年前后还是有机会大规模旧改的。例如保利中环广场大约就是10年竣工的，如果那个时候可以在花园酒店南侧规划大型商业综合体，估计会有发展商愿意投资的。