干货—广州商业发展城市规划策略及案例剖析

求实

众所周知，广州城市规划有关商业发展方面一个巨大的缺陷，就是市区规划和商业供地原则、供地节奏、供地规模，供地方式、供地门槛技巧的长久不合理所导致。生生把一个本应是世界级商业大都会搞砸了。起草本帖，全部原创，以民间角度，用案例剖析应该怎样做才是正道，并附加发展预测

hiadlib

楼主来抛砖引玉，顶

wangzhe123

顶一下，广州的高端商业确实需要急追了，竟然都不如西安、武汉这种消费力低下的城市。

求实

其实大家被误导了，除了作为塔尖的高端商业商场，广州还普遍需要很多运营水准高的、有独特风格和优势的中级档次商场，这个的意义同样的重大

大夫

wangzhe123 发表于 2023-9-18 14:21
顶一下，广州的高端商业确实需要急追了，竟然都不如西安、武汉这种消费力低下的城市。

不止商业商场，现在连酒店都慢慢落后了。

illusiome

楼主说这个之前不妨先分享自己运营或者主导运营超过3万也就是比社区商业规模更大的商业地产案例再说。

本地运营人员喜欢说的就是“ 是市区规划和商业供地原则、供地节奏、供地规模，供地方式、供地门槛技巧的长久不合理”所导致他们做不好。
实际上就是他们水平低罢了。

广东新闻广播

大夫 发表于 2023-9-18 17:58
不止商业商场，现在连酒店都慢慢落后了。

比如增城万达配套的酒店，星级不怎么高

求实

开始了哈

缺陷1：市区规划和商业供地原则不科学

错误的规划原则：
漠视城市商业骨架的主导和引导职能、对市场需求不闻不问，决策灵活度不足

正确的规划原则：
官方对城市商业骨架要做主导和引导，同时尊重市场需求，顺市场而为，奉“快和准”为原则

求实

案例：现行广州有独特风格和优势的中级档次商场，分布非常不均。在正确的规划原则指导下，应主动对关键枢纽区、价值高的中心区进行及时的土地收储管理，以形成城市东南西北中，全方位商业战略骨架的形成。例如：黄沙、陈家祠、公园前、烈士陵园、淘金、区庄、西塱、昌岗、岭南广场、车陂、南洲、客村、大塘这些为例子为商业战略骨架支点。
尊重市场需求，在正确的规划原则指导下，对市场已自发形成的聚集性枢纽，应予以引导和发展拓展，浇注养分，使其茁壮成长（例如北京路商圈、江南西商圈、科韵路科技办公区等）

求实

缺陷2：供地节奏不合理

何谓合理？就是适应市场和经济、社会发展的需要，始终保持适当超前的供地节奏。众所周知，广州的甲级办公楼、优质商场、酒店等领域，都是存在多段漫长的紧缺的时间，原因可能是某些突发事物、政策变化等等。但是，变化是常有也是必然的，对变化缺乏灵活性应对，忽视了适当超前的供地节奏的重要性，是致命的，会导致错过很多的发展机遇。
在合理的供地节奏指导下，应该是：过去十余年始终保持每年至少有数十万平米的优质办公楼和商业中心落成使用

求实

缺陷3：供地规模不合理

广州奉行的细地块密集分布出让形式，对办公楼而言是合理的，因为可以最大限度利用土地，引导商务活动聚集而降低很多共用资源的平均成本。但是，对于商业中心地块而言，这确是十分不友好的。很多知名、流行的商业综合体发展商进入广州市场后，“无地可用”，而市郊未成熟发展、区位欠佳的土地又不是这类发展商所属意的。因此，跳过广州市场就成了大概率。
在正确的供地规模指导下，应该是：杜绝一刀切，商业枢纽用地与普通商业办公用地区分对待，满足市场需求

求实

缺陷4：供地方式不科学

现在，发展商要开发新项目，不能再和以前一样可以直接与旧厂、旧单位直接谈了，而是必须经过官方招拍挂。问题来了，雄踞市中心好地的，官方大多都拿来晒太阳（违背了上面谈到的：合理的放地节奏）。有时又很奇怪，可能某一天，某某核心好地不知经过什么事情，又在没有招拍挂的情况下交给了没有优质商用物业运营开发经验的发展商。这样下来，优质、有独特特色的商场面世几率大幅度降低（相关后患无穷，影响到整个城市的商业生态和商业氛围、商业习惯，晚些讲到）。
正确的供地方式：把上述做法反过来就行了

求实

缺陷5：供地门槛技巧的长久不合理

怎样不合理呢？两个方面：1、无意识。出让土地时以为就价高者得就行了，没有考虑到城市哪个地段适合配以哪种发展商，才可以把短期、长期的经济和社会利益达到最优。
2、有意识但不屑于配合。就是说，经营意识欠奉。即使知道哪个发展商是有运营实力和开发实力的，但没有主动配合发展商的合理诉求（例如某些股比的合理设置、基建配合等等）
由于这样的想法，适合建设优质商业中心的地方，要么不设供地门槛（本地地头蛇有天然优势，获取概率变高），要么供地门槛宁愿倾斜本地企业都不给与外地企业更多机会。久而久之，市场宽容度降低，资源聚集度和丰富度大打折扣
正确的做法：反过来就是了

求实

9-19补充：

缺陷6：做地政策单一、没有因城制宜想对策

由于客观原因：广州市中心建筑密度较高。导致开发大型购物中心的时候，很难或很少再配备住宅业态，只有纯商业发展的情况下，将大大拉长开发商的资金回笼时间，影响企业财务流转。导致很多优质开发商热情冷却、望而却步。

正确的做地政策：完全可以利用中心枢纽商业购物中心+非中心区其他宅地捆绑搭配出让，保证开发商合理的产品配比和盈利条件。例如，华润主导建设南沙二十涌体育中心和天河宅地开发捆绑的方法，推广成为广州普遍的做地对策。



缺陷7：对商业战略骨架用地没有开发时间表，或者只顾画饼空有规划，没有“只争朝夕”的紧迫意识

认为土地资源本就是资源，不着急开发。实际上，抛开效率和时代发展要求谈土地资源，属于伪命题。

正确的土地资源利用观点：同样是前述提到的，供地节奏须合理，而且什么时候供城市哪块地有讲究。在合适的时候没有供地，或供的地不是市场所最需求最期待的，就是不合适。资源是合适的时候及时投放、并符合社会需求和期待的才算是资源。
举例：公园前-北京路-解放南-海珠广场-长堤-沙面连片历史+商业开发，如果十多年前开始及时有节奏紧跟市场及时放地、有合理门槛设置放地，该片区一早就远远不是如今模样，极可能已成为天河路商圈外广州第二大全市性优质商圈，影响力数量级地增加。

又如：科韵路当年自发形成的IT产业聚集发展渐上规模之时、白云区美妆产业、海珠区服装产业火热之时，也应该及时出手，通过因城制宜的操作及时收储相关用地、及时规划现代化产业园以供产业拓展。如果这样做，IT产业、美妆网红产业、服装产业应该已得到大大的升级，产业规模比现在大个十倍八倍也不是无可能。

长期以来整个社会的福利增长、经济增长和市场扩展，根本不是单纯追求短期高价卖地收益和闲置土地等增值的收益可以比拟的。说到底，短视了。

求实

一条走线如下，一环扣一环，细思极恐：

规划和商业供地原则、供地节奏、供地规模，供地方式、供地门槛技巧的长久不合理---->
广州市场出现优质商业中心的概率大幅降低---->
商业行业要求、商业宽容度、商业资源丰富程度大幅度降低---->
城市商业氛围及商业大格局发展受限---->
居民商业眼界降低、消费意欲受阻，社会商业繁华程度下降---->
整个社会的商业层次长期如一天，始终无法突破，眼看外部风云变幻，与己无关的佛系境界。

正确的方式：以上从根源反过来做就行




后续继续更新：

以广州的情况，怎样的商业框架和格局是最合理的？