赣州商业市调图集 | 新商业LAB

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楼主来自武汉，从事商业地产自媒体。借着来南昌看新开的南昌武商MALL的机会，再到赣南来好好看看，也顺道拜访了当地的朋友。
以下，为正文。

赣州商业市调图集 | 新商业LAB

借着来江西省会南昌的机会，「新商业LAB」团队决定再南下赣南，到「江西第1大城」赣州，进行了3天的商业市调。

群山环抱、三面环水的赣州，是中国客家人聚集的城市（全市常住人口已近900万人），也是江西行政面积最大的城市（约占全省四分之一的面积），还是拥有众多名胜古迹的历史文化名城（特别以宋代古建居多），更是经济发展势头良好的江西城市（2022年GDP比上年增长5.2%）。

在赣州期间，我们看过了「赣州万象城、恒瑞第5大道、赣州经开万达广场、赣州招商花园城、万盛购物中心、赣州宝能环球汇、步步高赣州新天地、巨亿广场」等商业项目。

同时，我们也到过「赣坊1969文创园、江南宋城历史文化旅游区、灶儿巷」等文旅商项目，登上了「郁孤台、八境台、宋代古城墙及古浮桥、南河浮桥」等城市地标，我们还和当地的商业同行进行了多次深入沟通。

（赣州市调地图（2023年5月版））

来赣州之前，LAB君对赣州的历史认知，仅限于辛弃疾《菩萨蛮·书江西造口壁》中「郁孤台下清江水，中间多少行人泪」的千古诗句；对赣州的当前印象，也只是全国闻名的「红色旅游胜地」及美味可口的「赣南脐橙」。

来赣州之后，在万象城商圈，我们体验到既有高人气也有烟火气的商业氛围；

行走于城市绿荫道上，我们体会到这座花园之城的宜居之美；

站在八境台及古浮桥上，秀丽江景与徐徐江风让人的思绪穿越古今；

从高铁站到城区的途中，一路上的高架快速路更让我们目睹了这座古城的崛起之姿；

而在当地餐厅，火辣与美味交织的赣菜，加上温养而滋补的热汤，就像这座城市一样，初看似不起眼，却总能给予人们热情与温馨，更为未来注入机遇与希望。

（赣坊1969文创园内契合红色氛围的可爱IP）

（这是一座绿树成荫的花园之城）

（从八境台上远望章江与贡江交汇处）

（感受宋代古城墙历经千年风雨的痕迹）

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01

赣州万象城

2015年9月开业的「赣州万象城」，是华润置地在江西打造的首座「万象城」商业综合体。

历经近8年发展，这处被寄予厚望的城市商业地标始终砥砺前行，不仅在城市新区构建出「赣州第一商圈」万象城商圈，更带动了整个章江新区的区域发展与商业腾飞。我们也将在近期，带来该项目的专项报道。

（商场外围及下沉广场的夜景氛围）

（商场周边的非自持商街即便在雨天也有相当人气）

（商场连接户外商街的室内通道）

（商场的中庭空间）

（商场入驻的部分品牌）

（场内SEPHORA丝芙兰的业绩在整个江西都排名靠前）

（场内L2的鞋履主题区）

（展现企业担当的消防体验馆）

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02

恒瑞第5大道

毗邻赣州万象城的「恒瑞第5大道」，是本地房企恒瑞集团打造集SISS PARK婚恋主题MALL、户外商业街、格兰云天大酒店、欧亚达家居、王府井购物中心（在建）、住宅等的大型城市综合体，总体量约73万㎡。

LAB君注意到，项目内的主题商场引入了保税仓、生活超市、自助火锅等自营品牌作为主力店，同时在户外街区引入了主打夜经济的酒吧、夜店、咖啡馆、网红餐厅等年轻态品牌。

于商圈发展而言，恒瑞第5大道补齐了万象城商圈缺少娱乐型业态的短板，并将赣州万象城与达芬奇国际中心连成一片；但于项目本身而言，无论是主题商场还是户外街区，人气都还需要时间培育，而在建的王府井购物中心是否能平稳落地还存在变数。

（SISS PARK婚恋主题MALL的夜景）

（主题MALL的内景）

（户外街区的夜景）

（似曾相识的夜店品牌）

（户外街区的下沉广场）

（户外街区的部分入驻品牌）

（户外街区的动线及入驻的品牌）

（在建中的王府井购物中心将于街区连为一体）

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03

赣州招商花园城

开业于2011年的「赣州九方」，是赣州首个大型一站式购物中心，商业体量约8.5万㎡，也一直是赣州的高人气商场之一，后于2022年11月正式更名为「赣州招商花园城」。
LAB君在现场看到，即便该项目开业较早，场内升级后的硬件设施、主题空间、品牌组合及特色活动也都颇有看点。其中，位于B1的创新空间更具年轻氛围；而该购物中心与天虹商场连为一体，也丰富了整个项目的品牌业态。

（商场外围）

（商场的室内中庭）

（商场的中庭穹顶）

（位于B1的创新空间）

（位于B1的主题市集美陈）

（位于地下停车场入口处的宠物领养馆）

（与商场连通的天虹商场黄金广场店）

（天虹商场内的部分品牌）

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04

万盛购物中心

同样开业较早的「万盛购物中心」，曾经凭借入驻的新华都购物广场及银河欢乐影城而火爆一时，成为赣州高人气的购物中心之一。

但如今，该项目的建筑设计及空间格局早已落后于时代，整个商场的人气也远不如前。

（商场外围 ）

（商场的室内动线相当传统）

（商场的户外中心广场）

（接替新华都购物广场的好又多超市）

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05

赣州宝能环球汇

位于章江新区的「赣州宝能环球汇」，于2018年开业，商业体量约9万㎡，是赣州宝能城综合体的商业核心，整个项目包括宝能环球汇购物中心、宝能中心写字楼、酒店、住宅等，总体量达70万㎡。
如今的赣州宝能环球汇，与开业初期的火爆场景相比，场内的硬件设施依然在线，下沉广场的古树始终枝繁叶茂；但商场内外已不见先前的繁华，场内大片的围挡，已经停业的宝能影城，都让人感慨不已，而这显然是项目运营方的自身问题。

（商场外围）

（户外的下沉广场）

（户外的古树广场）

（商场环绕古树广场设置了露台区）

（从商场露台区看尚未启用的宝能中心大厦）

（218米高的宝能中心大厦是赣州目前的最高建筑）

（商场内的动线及大面积的围挡）

（已经暂停营业的宝能影城）

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06

赣州经开万达广场

位于赣州经开区的「赣州经开万达广场」，在2022年9月开业时可谓是万人空巷。该项目是赣州中心城区的首个万达广场，也是全新升级的第四代万达广场，商业体量达12.81万㎡，是万达集团与赣州嘉福集团、赣州发投集团合作打造的轻资产项目。

（商场外围）

（商场外围的户外金街）

（带外摆区的烘焙品牌）

（户外广场的集装箱式店铺）

（商场的中庭穹顶）

（商场的电梯厅）

（商场的室内动线）

（赣州嘉福集团在场内设置的展厅）

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07

步步高赣州新天地

看过章江新区与赣州经开区的部分商场，我们走过章江之上的南河浮桥，来到赣州的河套老城区，首先来看位于老城黄金地段南门广场的「步步高赣州新天地」。
该商场于2018年开业，是湖南步步高集团在江西打造的第4座商业综合体，也是步步高新天地品牌在江西的首个项目，引入了赣州首家DIOR美妆专柜及多家特色餐厅。从现场看，即便步步高集团或遇到了些许困难，但该项目的人气依然高涨。

（商场的外围）

（商场主入口上方悬挂的伟人画像）

（商场内的喷水池及休息区）

（商场内的彩虹旋转扶梯）

（商场内的主题美陈）

（赣州首家DIOR美妆专柜）

（场内的季季红火锅主题店）

（场内的围挡文案别具一格）

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08

巨亿广场

我们再来到河套老城区东南部的「巨亿广场」，这座前身为九方巨亿广场的商场，商业体量约7.3万㎡，于2018年开业，并凭借优越的区位，一度跻身赣州老城的人气商场之一。

然而，在开业初期的短暂高光过后，该商场却一路沉沦。先前，在中航九方退出该项目之后，曾有万达集团以轻资产模式接盘的消息，但至今仍无实质进展；目前，场内的品牌绝大部分已经撤出，整个商场处于半停业的状态。

（商场外景）

（商场入口处巨大的长颈鹿雕塑）

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09

赣坊1969文创园

紧邻江西理工大学的「赣坊1969文创园」，是在原国营赣南纺织厂旧址上，通过保护性改造及功能重塑，打造出集文创办公、休闲娱乐、体验商业、孵化基地等为一体的文化创意产业综合体，也是融合城市记忆、工业建筑、创意基因的高颜值空间。

（园区的北门入口及特色IP）

（园区内焕发新生的老厂房）

（园区的内景及街道）

（园区内的特色氛围）

（园区内的部分入驻商家）

（可承接各类主题活动的广场及舞台）

（利用老厂房改造而成的办公区域）

（室内的特色标识）

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10

灶儿巷

在老城内，宋墙、明砖、清瓦等，垒叠起古城的沧桑岁月，而赣派民居、徽派院落、岭南骑楼、西式建筑等各式风格建筑，也都能在赣州找到实物；特别是位于老城东部的「灶儿巷」，是一处保存完好的清代客家街巷，也是赣州众多历史文化街巷的代表。

（位于老城内的骑楼建筑）

（落成于1953年的标准钟楼曾是赣州的最高建筑物）

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如今的灶儿巷，保留有店铺、书院、作坊、衙署、钱庄等客家古建筑，古朴庄重的临街牌坊，风格各异的风火山墙，气势不凡的深宅大院、井然光洁的鹅卵石路面，使这条长度不足230米的街巷，成为赣州的旅游地标及热门打卡地。

（灶儿巷的临街牌坊）

（古朴的街巷）

（特色的民居建筑）

（因清代衙役多住于此地而得名的皂儿巷，口口相传而成灶儿巷）

目前，作为历史文物建筑群的灶儿巷，知名度还有待提升；同时，整个片区还是以ZF主导的保护性修缮为主，投资较大而收益极少，商业场景也仅限于「董府」等极少数修旧如旧的特色餐厅；然而，灶儿巷却是占地6.68公顷的古巷区改造项目的起步区。

（位于灶儿巷的董府客家菜馆）

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11

江南宋城历史文化旅游区

在章江与贡江交汇的龟尾角周边，是占地颇大的「江南宋城历史文化旅游区」，区内包括郁孤台、八境台、古城墙、蒋经国先生旧居、灶儿巷、姚衙前、南市街、魏家大院等景点。如今，这里更被打造为融合历史文化与商业属性的「宋潮不夜城」。

（立有辛弃疾塑像的郁孤台公园）

（位于龟尾角的八境台）

（在八境台上的远眺视角）

（从八境台上俯瞰下方的古城墙及公园）

（宋代古城墙的近视角）

（八境公园的景色）

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由于时间安排，我们未赶在夜晚来逛宋潮不夜城，却也在白天领略了这处集旅游体验、商业休闲、文化创意于一体的文旅商综合体。在LAB君看来，这里宝贵的文化遗产、独特的宋代魅力、秀丽的两江风景等，通过积极运营，还有较大的上升空间。

（军门楼前的肯德基咖啡车）

（宋潮不夜城的市集）

（宋潮不夜城引入了茶店、咖啡馆、餐厅等）

（宋潮不夜城周边的赣派民居）

（利用赣派民居开发的商业街区）

（区域内的蒋经国先生旧居）

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12

赣州的生活氛围

来赣州的第1天，LAB君上午在南昌碰上一场不期而遇的大雨；下午到赣州，从酒店走到赣州万象城的路上，恰遇一家本地特色汤店「懂汤」，一份椰子滋补炖汤加上一碗辣度刚好的牛肉拌粉，再到隔壁点一杯「幸猫咖啡」，一身疲乏顿时一扫而空。

（在街边偶遇的懂汤）

（招牌的椰子滋补炖汤搭配香辣牛肉拌粉）

（懂汤隔壁的幸猫咖啡）

（与众不同的「小蓝杯」）