在鹏城，感受华润商业逆势前行的澎湃 | 深圳商业市调①

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楼主上次发过在深圳的商场市调合集，这次就深入来谈深圳的城市商业；
第一篇，自然是绕不开的华润；楼主也同步发布在公众号上。如有错漏之处，还请版友指出，
以下为正文：

在鹏城，感受华润商业逆势前行的澎湃 | 深圳商业市调①

（鸟瞰深圳湾万象城及中国华润大厦 @HANS汉声）

#特注本文部分信息和图片来源（排名不分前后）

玩摄堂、HANS汉声、华润置地、华润万象生活、Lead 8等，本文为「新商业LAB」原创内容，未经授权，严禁转载或使用！

前言

在2022年，「新商业LAB」团队曾市调过次高端定位却能达成年销售业绩39亿元的太原万象城，又在武汉、厦门、福州、海口、郑州、合肥、南昌看过当地的万象城购物中心。以上项目看完，我们即感慨于华润万象生活的商业运营实力，也有些意犹未尽。

于是在2022年中，我们决定来到「华润的大本营」深圳，希望在全国零售商业市场尚处于底部运行期之时，于近距离、多维度、沉浸式地感受华润商业在鹏城铸刻的非凡印记与逆势前行的澎湃动力。

我们在市调中也注意到，即便华润万象生活已在深圳筑起很高的「商业护城河」，依托善于创新的自我进化及始终如一的主动进取，凭借敢于开拓的引领格局与共赢共利的强者境界，企业无愧于国内商业地产行业的「业界楷模」。

以下，LAB君将带来深圳万象城、深圳湾万象城、深圳万象天地、深圳万象前海这4个典型项目的市调内容（当时深圳万象食家还未开业）；在文末，我们也会尝试提炼华润商业逆势前行的「动力之源」。

（华润万象生活在深圳的在营商场，而华润万家超市还有遍布全城的网点（截止2022年12月））

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01

深圳万象城

位于深圳老城传统金融商业核心区蔡屋围商圈的深圳万象城，于2004年开业，是深圳首个高端购物中心，也是目前华南地区年销售业绩最高的「南中国店王」；在2021年，深圳万象城的年销售业绩为130亿元，年租金收益达14.93亿元。

（深圳万象城夜景 @图源官方）

作为划时代的高端城市综合体，深圳万象城的总体量超55万㎡，商业部分包括在营的一期购物中心（18.8万㎡）、二期商业（约2万㎡），及规划建设中的三期商业（约3万㎡）；酒店及办公组合则是深圳君悦酒店及华润大厦写字楼等。

（深圳万象城的信息卡片）

稳居深圳城市商业龙头的深圳万象城，诞生过程却极为不易，甚至几度险些「难产」；而与这座城市所创造的「经济奇迹」类似，深圳万象城所创造的「商业奇迹」，既源自鹏城敢闯敢试、敢为人先的创新精神，也得益于一小群商业人物的非凡贡献。

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力排众议的开山之作

时间回拨至本世纪初，彼时的华润集团在罗湖拿下一幅300亩的闲置土地，对于如何开发，企业内部乃至社会YL却都存在巨大争议。这是当年华润集团历史上最大的一笔单项目投资，但华润置地当时并无开发大型商业综合体的经验，而世界局势也尚不明朗。人们普遍担心步子迈得太大，会适得其反。

那年，大部分人更偏向传统且谨慎的以住宅为主的一次性开发，而当时年仅35岁的项目操盘手吴向东，却力主以新型商场为核心、打造回报周期更长的自持型商业综合体。面对重重阻力，吴向东甚至押上自己的职业生涯，以破釜沉舟的决心立下了「军令状」。

幸运的是，吴向东得到了时任华润集团董事会ZX宁高宁的全力支持；同时，华润集团还极具眼光地从香港聘请来曾参与打造香港太古广场、太古城中心、香港又一城等知名商业项目的资深房地产和零售业运营专家蔡德群担任要职，以确保项目算无遗策。

（深圳万象城早期的手绘构想图 @图源官方）

吴向东的信心并非空穴来风，在此之前，他带领团队到世界各地考察了众多成熟的高端商业综合体，并选定香港太古广场作为新项目的主要参考蓝本；同时，他更表现出卓尔不群的「战略眼光」和追求极致的「战术细节」。

超前的战略眼光，21世纪初，随着改革开放的深入，深圳的城市化进程开始持续加速，深圳的城市商业潜力也在快速兑现；更难得的是，深圳万象城地处临近香港的商业前沿区，也位于被誉为「深圳商业之源」罗湖区的传统核心区，可谓占尽天时地利人和。

（深圳万象城距离东门老街及深圳墟的直线距离仅约800米）

（深圳万象城距离罗湖口岸的直线距离仅约1.2公里 @图源网络）

极致的战术细节，新项目DF了当时国内传统的设计理念与商业思维；一方面，邀请国际知名建筑设计团队RTKL，破天荒地以商场作为独立建筑主体进行高自主度设计；另一面，借鉴香港高端商场的成熟经验，先确定主力店，再推动全面招商，可谓万事俱备。

（深圳万象城在规划设计及招商运营上借鉴了香港太古广场等 @图源网络）

（深圳万象城引入多家国际一线品牌旗舰店的经典夜景 @图源官方）

「真理往往掌握在少数人手里」这句话再次获得验证，深圳万象城开业首年就实现盈利，出租率、销售业绩、租金收入、回报率等指标都超额完成最初计划，整个项目建成后更成为深圳当时规模最大的综合性商业建筑群。

横空出世的深圳万象城，既开启了在深圳高端市场至今无出其右的杰出表现，也加速了华润置地从住宅开发商转型为城市运营商的自我进化，更以「开创者」之名，为日后扬名立万的「万象城」系城市级购物中心注入了具有首创团队鲜明特质的「商业灵魂」。

（建成初期的深圳万象城 @图源官方）

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日久弥新与持续升级

屹立潮头的经典设计，在20年前，包括户外商业街及下沉式广场、室内大型中庭及单一主动线的深圳万象城，在设计理念上可谓石破天惊；在20年后，当年的设计依然不落俗套，不仅成为其他「万象城」的设计蓝本，也是国内其他综合体竞相学习的参考对象。

（与地王大厦隔街相望的下沉式广场）

（与华润大厦写字楼相连的独栋品牌旗舰店）

（二期项目与君悦酒店串联的半开放式街区）

（一期项目的室内大型中庭）

（一期项目的室内主动线）

（一期项目连接停车楼的出入口）

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常换常新的自我升级，深圳万象城始终保持全方位的持续升级，如在开业翌年即与国际大牌展开全面合作，直至如今林立的重奢旗舰店及城市首店等；而通过以空中连廊与地下通道优化室内外动线及焕新外立面等举措，进一步提升了品质氛围及购物体验感。

（GUCCI独栋精品店）

（位于二期项目的Cartier）

（LOUIS VUITTON已从二期街区迁至一期商场室内）

（位于二期街区的高档腕表区）

（位于B1层的美妆品牌大道）

（位于二期街区的中国首家Café Leitz 徕卡咖啡店）

不凡王者的傲人气势，虽部分硬件如洗手间等已稍显老旧，但相对国内同时期的绝大部分传统商场，深圳万象城的出众设计及持续升级既展现出运营方的超群实力，也表明自身依旧有提升空间。相信未来的三期项目及即将入驻的苹果零售店还将带来更多惊喜。

（深圳万象城三期项目连廊效果图（仅供参考））

（某苹果直营店效果图（仅供参考））

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02

深圳湾万象城

重奢万象城中的S级

漫步于深圳人才公园，背靠海湾，举目前眺，华润置地在此倾力打造的「超级城市综合体」如一幅气势恢宏的画卷般徐徐展开，深圳湾体育中心（春茧 ）、中国华润大厦（春笋）、深圳湾文化广场（在建）及一众企业总部大楼等鳞次栉比，而深圳湾万象城正是商圈的商业核心。

（华润置地主导打造的深圳湾城市综合体夜景 @图源网络）

（背靠「春笋」的深圳湾万象城夜景 @Lead 8）

深圳湾万象城作为华润置地在深圳打造的第二座「万象城」，品牌组合虽不是最强，但硬件标准却是目前在营「M1级中的S级」；而深圳湾安达士酒店营造的奢华氛围，特别是华润集团总部所在地「春笋」自带的耀眼光环，都令深圳湾万象城与众不同。

（深圳湾万象城的信息卡片）

于2018年12月开业的深圳湾万象城，是吴向东在华润期间的「封山之作」，对这处历经10年耕耘的「心血之作」，他在开业典礼上的致辞几近哽咽。仅3个月之后，吴向东离开华润，加入华夏幸福；而其后的深圳湾万象城，也走出了一段并不平凡的成长之路。

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一路走过的艰辛过往

或基于谨慎原则，华润置地仅为深圳湾万象城规划了8万㎡的商业体量，使其成为迄今为止「商业体量最小的重奢万象城」；而在深圳湾万象城开业之初，也并非所有人都看好它的前景。

完善闪耀的硬件设施，由于工期紧张，项目开业初期的硬件完成度并不算高，甚至存在诸多不足，以致时常出现如车库漏水等状况，也让顾客与商家诟病不已；而经过不断完善，这座由Lead 8精心设计且用材奢华的「开放式盒子」终于显现出原本的夺目光彩。

在LAB君眼中，如今的深圳湾万象城是少有的能带给人硬件震撼感的商场。

所以，如有同行说自家商场的屋顶花园多么好，他可先去观摩深圳湾万象城；如有同行说重奢商场公区没必要设休息区，他也可先去市调深圳湾万象城；如有同行说其他商场的电梯厅或天桥的设计用材如何高端大气，他还是应该先来看看深圳湾万象城。

（在屋顶花园仰望「春笋」）

（公区的部分休息区甚至自带充电接头）

（场内的电梯厅，注意休息区及代表深圳海岸线的艺术图案）

（连接商场各大区域之间的天桥）

（商场内的洗手间）

（地下停车场）

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惊艳亮相的重奢大牌，深圳湾万象城开业时，一楼几乎全为空铺围挡，期间巧用艺术装置及艺术大展才成功化解尴尬；但长期空置的铺位，却一度让人们迷惑不解。

项目开业约2年后，LOUIS VUITTON、DIOR、Hermès、特别是深圳首家CHANEL精品店的入驻，才彻底扭转了人们对深圳湾万象城乃至整个深圳高端消费市场的认知；如今的深圳湾万象城，不仅指标大牌较为齐整，轻奢及高化品牌也在持续升级中。

（CHANEL正在升级为双层店）

（Hermès门店）

（DIOR门店）

（LOEWE门店）

（GOYARD门店）

（Christian Louboutin门店）

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开拓创新的艺文商场，作为集高端零售、艺术创意、品质生活等为一体的新概念高端商场，在活动维度，深圳湾万象城别出心裁地引入了多个艺术大展；在空间维度，打造出多个主题空间，包括「MIXC ARTS 艺术主题区」及华润系自营品牌「前檐Yan」等。

但在初期，或是因为深圳这座年轻城市缺少相应的文化积淀，消费者并不易很快接受深圳湾万象城与当地传统商场风格迥异的艺术文化氛围，场内也常常冷冷清清；而经过长期的磨合及培育之后，这里不仅成为深圳的艺文高地，也成为新开万象城仿效的样板。

（位于B1的「MIXC ARTS 艺术主题区」）

（主题区内的网红通道）

（当时正在举办的艺术展）

（入驻主题区的艺术类品牌Hi艺术）

（华润系自营品牌「前檐Yan」）

（「前檐Yan」包括自营书店及入驻的gaga、上野眼镜等品牌）

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渐入佳境的商圈氛围，在开业之后的很长一段时期里，深圳湾万象城最具人气的区域仅是位于B1的「MIXC FLAVOR万象食集」。

在随后的几年中，持续进驻的重奢大牌及火爆出圈的主题活动使项目的人气一路走高；而随着粤港澳大湾区发展战略的深度推进，深圳湾超级总部基地的商务及区位优势开始发力，商圈的商业活力不断增强，更让商业能级越来越高的深圳湾万象城受益匪浅。

（「MIXC FLAVOR万象食集」内的Ole’精品超市及美食档口）

（位于B1的NOM WAH南华茶室 ）

（位于B1的PAUL LAFAYET）

（位于B1高化区的品牌阵容还在不断加强）

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春笋之下的湾区地标

4年之前，在深圳湾万象城的开业典礼上，直抒胸臆的吴向东在现场致辞中感慨道：「今日看来，我们确实已经竭尽全力，但仍有诸多不足，只能将不能登顶的缺憾，留给后面的同事，希望大家继续努力，创造无愧于个人与时代的新高度」。

4年之后，日臻完善的深圳湾万象城，如一块历经时间打磨而熠熠生辉之璞玉，在华润同仁的携手努力之下，既荣获了众多殊荣，也已触手可及前辈之未竟使命，更将再接再厉，以对标世界级地标商圈之新定位，打造辐射力更强的湾区时尚消费地标。

（深圳湾万象城近照 @图源官方）

据LAB君了解，与深圳湾文化广场融为一体的深圳湾万象城二期，规划方案已近清晰，项目体量达16万㎡，将以引领未来、公共开放、多元融合、立体连接、街区价值5大核心功能，与一期项目及人才公园无缝衔接，成就深圳湾「下一个现象级商业综合体」。

（深圳湾文化广场C区效果图（仅供参考））

（深圳湾万象城二期商业街区效果图（仅供参考））

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03

深圳万象天地

华南最潮的时尚殿堂

总体量达280万㎡的「华润城」，是深圳迄今为止规模最大的城市更新项目，包括住宅、公寓、酒店、学校、写字楼及商业等，且拥有华润置地总部大厦、深圳瑰丽酒店等，并有极具革新意义和创新精神的华润商业首个「万象天地」系作品「深圳万象天地」。

（开创全新商业产品线的深圳万象天地 @图源官方）

位于宝安商圈、后海商圈、华侨城商圈几何中心点的深圳万象天地，区位优势明显；自2017年开业后，这里迅速崛起为深圳乃至华南最具先锋时尚感的潮流高地。在2021年，深圳万象天地的年销售业绩约50亿元，年租金收益达7.42亿元。

（深圳万象天地信息卡片）

立于如今的深圳万象天地活力洋溢的高街里巷及美轮美奂的购物中心，回望大冲村的往昔岁月，你会情不自禁地发出赞叹，既感动于改变城市界面及时尚维度的商业之美，更感慨于项目成功背后华润商业人付出的艰辛与努力。

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并不轻松的崛起之路

旧城中村的华丽逆袭，毗邻深圳高新科技园的南山区大冲村，拥有优越的地理区位及交通配套；但早些年受限于实际状况，周边「野蛮生长」为深圳外来务工人员聚集的破旧城中村，虽颇具市井活力，但毫无城市商业发展的根基与痕迹。

（本世纪初的大冲村周边 @图源网络）

（如今还在蝶变之中的大冲村周边 @图源官方）

得益于成功打造深圳万象城，华润置地被委以重任主导大冲村旧改，其以自我突破的态度，打造出不同于以往万象城的创新之作「万象天地」，这是新的建筑形态，更有多元的艺术及文化内容。格局打开的华润置地，在开端就选择了「Hard难度」的操盘模式。

（项目大胆采取了突破以往的「街区+Mall」的商业布局）

（位于室外「水广场」的永久性公共艺术装置Bubblecoat Elephant 抱抱象）

（室外「时光广场」的独栋品牌旗舰店）

（在华南极具国际氛围与微醺社交的「里巷」美食街区）

（购物中心半开放式的露台空间）

（购物中心内的错台空间）

（购物中心的品牌主题空间）

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勇于探索的运营模式，地处商业空白地的深圳万象天地，开业伊始就直面周边新老商圈众多商场的「前后夹击」；同时，如何与「同门同城」的深圳万象城及当时在建的深圳湾万象城等高端商场形成差异化共存及可持续发展，又给操盘方提出了新的挑战。

秉持「摸着石头过河」的迭代精神，深圳万象天地探索出一条自我进化之路，以潮流的生活方式与社交氛围锁定青年客群，明确突出轻奢、高化、文化、快时尚、餐饮的务实招商；虽走过诚品书店水土不服等「弯路」，但很快携高能首店品牌「满血回归」。

（香氛品牌观夏以「东方庭院」理念带来的华南首店）

（位于高街的ARC’TERYX华南唯一Alpha Center旗舰店）

（位于高街的lululemon亚太双层旗舰店）

（位于高街的i.t blue block全国最大旗舰店）

（位于购物中心内的国际美妆区）

（位于购物中心内的gaga）

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展现个性的时尚高地，在实践中成长的项目团队，经过初期尝试、直面窘境、方向选择等试错与磨合之后，终于找准了项目、品牌、顾客彼此间共生共荣的契合之处，即基于年轻生态、人气优势、复合场景、在地氛围、首店经济等，形成打破常规的多元打法。

（当时在室外水广场引入的「Surfing Mart浪人海滨小镇」快闪活动）

（当时正在举办的「好奇无界」米奇艺术展全球巡展深圳站）

（位于室外时光广场上的艺术展周边零售）

（当时在室外高街上布置的夏季主题美陈）

如今的深圳万象天地，是年轻人青睐的时尚秀场，也是首店品牌、首展活动聚集的商业高地；在项目开业五周年之际，「我不是一个商场，I'm a MIXTURE」的鲜明口号更是表达了深圳万象天地敢于创新、鲜活生长的无限张力。

（位于高街上「我不是一个商场」的出圈路标）