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本帖最后由 摩天圳 于 2022-11-27 17:59 编辑
2022年挂牌38宗居住用地，成交34宗，流拍4宗，成交金额约736.3亿元，成交率约89%。而2021年挂牌39宗居住用地，全部成交，成交金额约982亿元，成交率100%。相较于2021年，今年成交率和成交金额均下降，土地热度有所降低。
深圳二批次供地成交339亿元，华润超百亿揽下4宗地，9宗溢价触顶
中国网
2022-08-04 18:58:27
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2宗流拍，9宗溢价触顶，5宗进入摇号程序，深圳完成第二轮集中供地。
8月4日，深圳市第二轮集中供地收官，最终14宗地成功出让，总成交金额339.32亿元。共计完成出让规划建筑面积158万平米，平均溢价率9.33%。
根据此前披露的出让文件显示，深圳第二轮集中供地合计推出16宗地，总起拍价格350亿元，地块均为住宅用地，分别涉及宝安区4宗、龙华区3宗、光明区2宗、龙岗区4宗等。
根据此前出让文件显示，用地挂牌方案延续了前几批次用地成功出让经验，所有用地均采用“三限双竞+摇号”的方式挂牌出让，用地最高溢价率仍控制在15%以内。
此外，本次出让依旧对马甲参与等行为作出了一定的限制。同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买，同一企业最多可竞得3宗用地（含联合竞买）。
值得注意的是，限购导致宗地报价、现场竞价或摇号环节有效竞买人不足一人时，则该宗地不受此限制，此前报价继续有效，意为仅有一家企业竞价或摇号时可以不受限购限制。
此外，16宗地块均设置了销售限价。销售均价设置区间为3.75万元/平方米-10.71万/平方米。其中最贵的为前海街道宅地，为10.71万/平。
据中指研究院统计，本次有20余家房企参与报名，其中包括中海、华润、华发、招商、保利、建发、金茂、深铁联合体等多家房企。
华润118亿揽下4宗地
深圳第二轮集中供地中，“国家队”依旧是拿地主力，尤其是以华润置地为代表的深圳本土房企。
在当日上午进行的土拍中，华润置地一家房企就斩获了3宗地块，合计耗资约94.48亿元，地块分别位于龙华民治、龙岗龙城以及坪山石井。此后下午联合深铁以24.29亿元的总价斩获光明凤凰街道地块。
最终华润置地以118.77亿元的总价斩获了4宗地，占出让金总收入比例约35%。
上午第三宗进入拍卖环节的华民治街道A806-0401宗地，因仅有华润置地一家房企报名，最终底价成交，成交金额79.69亿元。
根据出让文件显示，出让文件显示，该地块为商业用地与二类居住用地的混合用地，地块面积约5.70万平方米，建筑面积45.83万平方米。地块的普通商品住房平均销售价格不高于7.24万元/平方米。地块挂牌起始价79.69亿元，最高限价91.64亿元。
此外，华润置地还以5.72亿元、9.07亿元分别摘得了龙岗龙城地块、坪山石井地块，两宗地块的销售均价不高于44563元/平方米、37500元/平方米。
下午进行的竞拍环节中，华润置地联合深圳地铁，经过50轮竞价，斩获了光明凤凰地块，土地面积18925.78平米，总建面113560平米，挂牌起始价21.13亿；建成后普通商品住房平均销售价格不高于48900元/平方米。
值得注意的是，在中指研究院此前发布的报告显示，华润置地前7月以479亿元的权益拿地金额位列TOP100房企的第一位。在新增货值方面，华润置地前7月则新增了876亿元。
前不久刚刚公告与深圳半岛城邦签订合作协议的本土房企招商蛇口，在上午场的竞拍环节中，经过8轮竞价，以及32轮的竞配面积，最终以31.02亿元+19000平方米的竞配建面，摘得了宝安沙井地块。
下午场的环节中，招商蛇口经过13轮竞价、18轮竞面积后，以51.29亿元的价格摘得了南山前海街道地块。同时，该地块也是今日备受关注的地块之一。
最终，招商蛇口以82.31亿元的总价，在今日的土拍中斩获了2宗地。
保利则在下午场以14.15亿元的价格斩获了龙岗地块，地块面积18754.7平米，总建面约95083平米；挂牌起始价14.05亿，建成后普通商品住房平均销售价格不高于39500元/平方米。
诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪表示，国企、央企拿地较为积极也属意料之中，自去年第二轮集中供地开始，该特征愈加凸显。尤其是目前整体房地产行业下行，以及房企融资端、销售端呈现的收缩态势，国央资房企凭借经营稳健支撑起其在土地市场的主导地位，也在意料之中。
“部分民营企业在行业深度调整周期内拿地身影减少，国央企奋勇补位，也是向市场传递了一定的企稳信号。”关荣雪表示。
5宗摇号热度不减
在深圳第二轮集中供地今日完成出让的地块中，有9宗地块溢价触顶，同时还有5宗地块进入摇号程序。
本次5宗进入摇号阶段的地块，其起拍楼面价的可售房地价差均超过3.9万元/平方米，4宗地价熔断进入竞自持阶段的地块，其起拍楼面价的可售房地价差也超过2.5万元/平方米。
中指研究院土地事业部负责人张凯表示，本次地块的整体利润空间较一批次有进一步提高。
根据现场信息显示，本次竞拍热度最高地块为宝安区新安街道A003-0434号地块，共有10家企业报名参与摇号。
新安A003-0434宗地在竞价环节中，竞地价、竞企业自持租赁面积均触顶，分别为19.14亿元、10060平方米，进而触发摇号机制。
参与摇号房企有10家之多，包括深国际、金茂、华发、厦门建发、华润、中海、保利发展、深业+深铁联合体、招商蛇口及越秀。
最终广州国企越秀以19.14亿元+竟配建10060平方米的价格摘得该地块。
地块面积9852.89平米，总建面53440平米，挂牌起始价16.65亿元，建成普后通商品住房平均销售价格不高于88600元/平方米。
此外，广州越秀在经过22轮竞拍后，还以21.96亿元的价格斩获了宝安西乡街道地块。
2宗流拍
在国家队托底、热门地块进入摇号环节的同时，亦有两宗地块最终流拍。
张凯表示，两宗综合用地由于商业体量较大，一宗流拍（宝安新安街道地块）、一宗底价成交（龙华民治街道地块）。
同时，这两宗地块，也成为自2021年集中供地以来第二和第三宗流拍的深圳宅地。
统计数据显示，深圳出现流拍现象较少，在2021年以来至今年首轮共计完成4轮集中土拍的表现中，深圳仅有去年二轮在市场整体拍地规则收紧的影响下，出现过流拍现象，但仅流拍1宗。
对于这样一个流拍率并不高的数据，关荣雪认为，深圳第二轮集中供地中出现土地流拍，不过相对而言虽有点出乎意料，但又在情理之中。
“当前房地产市场仍处调整阶段，房企资金压力仍然较大，拿地也随之受限，同时销售端未见明显改善，也在一定程度上加剧了房企的谨慎心理”关荣雪称。
14城已完成集中供地
亿翰智库此前发布的报告分析称，截至2022年7月27日，19城已发布第二批次集中供地公告，14城已经完成土地出让。
在土地供应上，各城市依然相对谨慎保守。为了避免土地的大面积流拍，目前各城市在土地推出之前往往会和市场做提前一轮的沟通，在土地出让结果有一定的确定性后，才会将土地推入市，因此土地的供应量在一定程度上也能反映当前市场的需求。
从第二轮集中供地的情况来看，土地供应仍不敢放量，19城第二轮集中供地总建筑面积4241.6万㎡，较首轮集中供地减少4.3%，总起拍价5465.7亿元，与首轮集中供地基本持平。
如果和2021年相比，第二轮集中供地的总建筑面积只占2021年的17.2%，前两轮集中供地的总建筑面积占2021年的35.2%，只相当于2021年首轮集中供地的量。供应不放量，反映的是地方政府对当下市场信心的不足。
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