首尔 | 龙山国际商务区 |100+层|450~500米X1|≈300米X3|规划

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首尔市**公布了“龙山国际商务区发展计划”，这是在龙山维护窗口中开发约50万平方米的蓝图。

首尔**吴世勋26日在首尔市政厅举行了“龙山国际商务区发展倡议”简报会，公布了约50万平方米的龙山维修中心面积的发展蓝图。



龙山维修厂用地面积是汝矣岛公园的2倍，是首尔广场的40倍，是首尔最后一个大型可用用地，但自龙山国际商务区城市开发项目以来，它被忽视了10年终于在2013年取消了。

据此，首尔市**与土地所有者韩国铁路公司（KORAIL）进行了36次工作层面的讨论，并在咨询了城市规划、交通、经济和产业方面的专家后，确定了龙山国际商务区的发展愿景和发展方向。项目面积约49.3万平方米，包括龙山维修站场地、轨道场地、龙山变电站场地、龙山站后场地。

未来，该地区将发展为“直属混合型”城市，公园和绿地分布在摩天大楼之间，工作、住房、休闲、文化生活都在里面完成。为吸引和落户外国企业和人才，还将建设国际教育设施、医院等外国生活基础设施。

首先，首尔市**决定将该地区指定为首尔市内首次的“最低用地限制区”，并适用1500%的法定上层容积率。在这种情况下，可以建造高层建筑。总用地70%以上为商业、商业等非住宅用途，基础设施（道路、公园、学校等）占总用地的比例为40%。

“位置限制最小区域”是一种特殊的监管例外，它根据使用面积单独设定建筑物的允许使用、容积率、楼地比和高度，不受位置限制，等等 比如纽约的Hudson Yards，类似于龙山国际商务区，最高允许3300%，平均容积率超过1800%。


目前最终主楼最终高度还没有确定 如果是超过500 那么有可能10年后 首尔会变成全球第一座拥有3座500+的城市（乐天商务中心，现代商务中心，龙山国家塔）

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按照设计，绿化看起来不错

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该项目与 15 年前提出的最初的龙山 IBD 相似，但具体范围略有不同，例如河前的二村洞住宅楼不包括在此计划中，所以这样范围就小了一些。它还受到伦敦金丝雀码头和曼哈顿哈德逊广场的启发。

该项目可能涉及两个同心块的塔楼，其中心将是地标塔楼，计划超过100层。所以应该是500米左右，如果按照渲染图建的话，大概300米左右的还有3栋左右。显然，没有一个渲染是最终的。

该综合体约 70% 的空间将用于办公和商业空间，住宅和其他设施（学校、公园）仅占不到 40%。

开发计划与 2008 年危机后步履蹒跚的第一个项目有所不同，在这个新项目中，更多的开发项目由公共开发商 SH 而非私人公司管理，并且分阶段建设，之后每个地块单独开发. 时间表相当雄心勃勃，目标是在明年完成计划，并开始基础基础设施（下水道、道路、电力）的工程，主塔于 2025 年开始建设，所有其他建筑物都将建成之后的阶段。

在这个项目中，我真正喜欢的一点是，计划将道路大部分建在地下，有点类似于波士顿的 Big Dig，在综合体下方有一条大型圆形道路（基本上是一个巨大的旋转），大部分是地面水平变成了一个公园，那里只有有限的道路。渲染图还显示，铁路和汉江铁路大桥将在地下重建，并且将有一个与汉江相连的地面公园。我不确定它有多现实。双线水色-光明线最近获得批准，它的轨道可能会建在地下，但他们还需要重建现有的6条地下轨道，所以我不确定它有多现实。即使完成，也可能需要至少10年，

除了交通方面，该项目将直接连接龙山站，现有火车和KTX服务，以及地铁1号线京义**线。未来，新盆唐线将延伸至龙山站（2026年开工），还将龙山站与地铁4号线新龙山站合并。最后，还将建设GTX B（2024年开工）。该项目还提到 UAM 作为一种交通工具，但我不确定它是否是我真正相信的技术。我实际上有点担心交通工具可能会有点不足，尽管即将进行改进。只有一个站（龙山站），并且完全在综合体的东边（新盆唐站和4号线站甚至在火车站东边200~25000米），所以一旦龙山IBD项目完成，会有很多人去都去同一个车站。并且周边地区也将看到一些发展（现代研发中心，龙山电子市场的重建和二村住宅区），因此涌入一站将是巨大的。可能会有一些解决方案，例如修改新安山线北延线的路线，或者在计划向北行驶的基础上增加一条从龙山向西的新盆唐线的支线。并且周边地区也将看到一些发展（现代研发中心，龙山电子市场的重建和二村住宅区），因此涌入一站将是巨大的。可能会有一些解决方案，例如修改新安山线北延线的路线，或者在计划向北行驶的基础上增加一条从龙山向西的新盆唐线的支线。并且周边地区也将看到一些发展（现代研发中心，龙山电子市场的重建和二村住宅区），因此涌入一站将是巨大的。可能会有一些解决方案，例如修改新安山线北延线的路线，或者在计划向北行驶的基础上增加一条从龙山向西的新盆唐线的支线。

无论如何，这个项目是巨大的，它可能是韩国历史上最重要的单个项目。土地本身很大，密度会很高，而且地下道路、公园和与铁路交通的连接会增加复杂性。最后，但最重要的是，它无疑位于首尔最中心和最有价值的地区，毗邻汉江、首尔第二大火车站和未来的龙山公园。所以赌注不能再高了。我希望他们不要对地标建筑的高度太贪心。如果造成延误或导致供应过多而对二级建筑的需求减少，则无需在 600 米或以上建造。即使在 450 米处，有漂亮的二级塔楼，也可以构成美丽的天际线。