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苏州可以实行柔性拆改政策

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发表于 2022-4-1 11:20:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
苏州核心区域的老房子老新村太多了,居民区房子的品质普遍不佳,居住配套和居住环境非常一般。
这些老新村老居民区普遍存在这类现象:学区不佳、缺少私车停车位、绿化不足、环境较脏乱、多层居民房普遍无电梯、街巷民居普遍缺少厨卫配套设施,
老城区的街巷老房子甚至连燃气也不通,自行车都无处停放,电线杆和空中电线密如蛛网。
虽然老城区的居民房普遍品质不佳,但是拆改的成本非常大、拆改的阻力非常大,居民在拆改中的漫天要价现象比较常见。
所以,苏州可以对老城区的居民尝试实行柔性拆改政策。
柔性拆改的核心是:不强制拆改、通过激励政策吸引居民自愿报名。
可以出台一些有吸引力的政策,对老新村老居民房进行征收,鼓励居民以房易房,以小换大,改善居住条件。具体可以在内环和中环之间,由**部门主导建一些用于置换的高层居住小区,配备些好的学校和好的基础配套,附近有超市和地铁站、这样就极大吸引老城区的居mz动报名置换住房。报名过程可以采用“饥饿报名法”,即每次放出一定数量的新房进行置换,由老城区报名的居民抽签抢房,这样有助于加快置换进度。老城区置换出来的住房可以先改造成民宿或公寓出租经营,待片区全部置换完成后再统一拆改成高品质的建筑。
柔性拆改的进程,依据置换的快慢而定,可以三五年、可以五至十年、也可以十至二十年,不需要只争朝夕,可以慢慢置换慢慢拆改,争取用二十年把苏州老城旧貌换新颜。
苏州老城街巷和老新村要变的老而精、老而靓,不能总是目前老而破的样子吧。
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发表于 2022-4-1 11:49:40 | 显示全部楼层
上海老城区的不少住宅小区改造的就很精致

看看复兴中路、陕西南路、长乐路上的一些老小区,很精致典雅

这是可以学习的

至于学区,姑苏区的不少学校都是不错的学校,有历史和文化的底蕴。近些年只不过被园区的分数至尚的光环而失色了。
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发表于 2022-4-1 11:55:46 | 显示全部楼层
zf估计也要算账这事啊划得来
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发表于 2022-4-1 12:22:14 | 显示全部楼层
我们的zf只会喊口号讲大道理,实操性的事情一般没人管的
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发表于 2022-4-1 13:22:24 | 显示全部楼层
内环和中环之间,园区和新区的地都值钱的,成本太高了。放吴中相城的话,这个好学校怎么配备是个问题。
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发表于 2022-4-1 13:36:27 | 显示全部楼层
这要太多钱了,苏州也紧张啊
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发表于 2022-4-1 13:37:03 | 显示全部楼层
真搞下来可能就像南环新村一样的,也未必好到哪儿
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发表于 2022-4-1 14:16:51 | 显示全部楼层
苏安新村原地回迁,他们都觉得吃亏,这种本身就是花财政的钱补贴一小部分人,本身也不公平。
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发表于 2022-4-1 14:38:53 | 显示全部楼层
想法很好,但难敌人性!
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发表于 2022-4-1 15:07:31 | 显示全部楼层
本帖最后由 4Living 于 2022-4-1 15:13 编辑

老新村的缺陷都是硬伤:没有预留停车空间,没有电梯(外装不是最佳选择),户均面积偏小,户型已不符合现在的居住需求(例如2室1厅偏多,且1厅偏小,有的厨房或者卫生间还是公用的)。
这些硬伤不是旧改能解决的,即使用高水平的旧改,水电煤各种管道全部换新的,楼道全部通铺大理石,外墙铝板,绿化标准都按高档小区做(有一说一,老新村没有预留停车空间,但是绿化空间一般都不小,只要有空间,就有花钱升级的可能)也没用的,不会有年轻人买账。(不过对于园区的老旧小区是有效的,因为本身有停车场和电梯,这就有空间有条件用于品质升级,就像你家里房子本身够大户型够好,装修20年旧了了,重新装修一下就行)
老新村唯一的办法,就是拆迁重造。
我仍然认为,南环模式是最佳方案,但是可以在南环模式上增加方案的多样性和操作的灵活性,无论是产权置换方案、新建小区的标准、资金流的运用(整个工程时间至少1年)等等,都有很多需要时间探索。
随着中国大城市从平原摊大饼建新楼盘的阶段,逐渐进入城市更新这一新阶段,过去那种“**拆迁+开放商买地、盖房、卖房,业主首付+贷款买房”的模式已经不够用了,城市更新急需一套新的模式,这个模式可能会更复杂,介于商品房模式和拆迁安置模式之间。但是也应该也是有利可图,并且是对业主(土地提供方,也可灵活入股)、开发商(承建方)、**(总体方案制定和执行)三方都有利的。
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发表于 2022-4-1 15:27:29 | 显示全部楼层
newcitytower 发表于 2022-4-1 12:22
我们的zf只会喊口号讲大道理,实操性的事情一般没人管的

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发表于 2022-4-1 17:03:12 | 显示全部楼层
4Living 发表于 2022-4-1 15:07
老新村的缺陷都是硬伤:没有预留停车空间,没有电梯(外装不是最佳选择),户均面积偏小,户型已不符合现在 ...

古城门外东南西北一圈老破小,全部拆掉,建成南环那种,多下来的地皮,安排给一流的开发商,这么好的位置,真正的河景洋房。
但是ZF没钱,一下次拆这么多,老破小目前的旋律是麻子涂粉。。。。。
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发表于 2022-4-1 17:35:00 | 显示全部楼层
值得注意的是,该文件指出,2022年度住宅用地供应计划的实施继续实行集中出让,结合市场形势变化,计划分4次集中挂牌出让。
此外,苏州市自然资源和规划局根据人口结构情况、居民住宅需求、房地产市场走势,合理确定计划供应的住宅用地规模。在区域分布作如下分解:
吴江区供应计划为126.7公顷(1900亩);
姑苏区供应计划为40公顷(600亩);
吴中区供应计划为106.7公顷(1600亩);
相城区供应计划为120公顷(1800亩);
苏州工业园区供应计划为80公顷(1200亩);
高新区供应计划为93.3公顷(1400亩)。
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发表于 2022-4-1 17:49:21 | 显示全部楼层
正道的光 发表于 2022-4-1 17:03
古城门外东南西北一圈老破小,全部拆掉,建成南环那种,多下来的地皮,安排给一流的开发商,这么好的位置 ...

zf现在对往郊区摊大饼的积极性远远高于在市内核心区做城市更新的积极性,趋易避烦,其实是一种懒政。
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发表于 2022-4-1 19:18:09 | 显示全部楼层
Szsummit519 发表于 2022-4-1 13:36
这要太多钱了,苏州也紧张啊

房子都是土地贵,造价并不贵,一平方一两千。当然如果考虑到拍地损失的话,就贵了。
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