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[江城资讯] 「幸福」升级得太突然,新鸿基或九龙仓或将入驻武昌滨江商务区

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发表于 2022-2-9 14:03:03 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 anderain 于 2022-2-9 14:05 编辑

这则信息其实是春节前就基本尘埃落定了,其实当楼主最初听到这个消息的时候,也觉得不可思议,就像2020年听到SKP要来武汉的消息时一样惊讶;

不过,仔细深究一下,逻辑还是相当说得通的;
只是,还是有很多人接受不了或者拒绝接受武汉商业跃进式发展的事实和趋势吧。

至于是不是爽文,反正楼主春节以后展望和回顾的稿子都写好了,却优先送上这一个大瓜;
包不包熟,暂且让子弹先飞一会。
以下为正文:

「幸福」升级得太突然,新鸿基或九龙仓或将入驻武昌滨江商务区

原武汉幸福城ING主入口效果图)


特别声明
本文为「新商业LAB」通过整理和分析相关公开信息、并进行实地调研得出的对未来趋势的推测和展望,但不保证所引用信息的完整性和准确性。本文观点也不代表有关各方的立场,仅供业内交流参考,不构成任何投资建议,投资者据此操作,风险自担。

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 楼主| 发表于 2022-2-9 14:05:16 | 显示全部楼层
本帖最后由 anderain 于 2022-2-9 14:15 编辑

01
为何是新鸿基或九龙仓?


大胆假设 小心求证

2022年伊始,有关「武汉长江中心」将由某港资企业接手操盘的传闻就在坊间流传,甚至相关企业都已经圈定,即是新鸿基地产或九龙仓集团这两者中的之一。

若果真如此,凭借该项目较优越的地理区位及高品质的商服组成,这家或接手的港资企业将大概率带来武汉迄今为止仍是空白的「重奢购物中心+奢华五星级酒店」的顶级物业组合,也或将造就「武汉第六家重奢商场」
(位于上海ifc的上海浦东丽思卡尔顿酒店及位于长沙IFS的长沙尼依格罗酒店)

虽然起初对这则消息颇感震惊与疑惑,但LAB君依然以「大胆假设,小心求证」的思维,对该项目及相关企业进行了深入调查研究;于是,整个事件的逻辑与趋势就十分清晰了。

寒潮之下的艰难抉择

位于武汉长江南岸武昌滨江商务区核心区的武汉长江中心,是由中国平安及华夏幸福携手打造的160万方滨水城市综合体,包括购物中心、办公楼、酒店、公寓及住宅等;购物中心「武汉幸福城ING」的体量达25万方,386米高度地标塔楼的体量达20万方。
(武汉长江中心的整体规划布局)

作为中国平安、华夏幸福、吴向东团队三方组合的华夏幸福南方总部旗下的首个重磅项目,武汉长江中心不仅是2019年度武汉总价地王,也是吴向东团队亲自操盘且计划打造的城市级标杆项目,更是武汉官方相当关注的重点项目。

在过去的两年中,该项目的整体工程进度相当之快,购物中心计划2022年底开业超高层塔楼计划2025年投入使用;依据坊间传闻,购物中心的定位相当之高,并吸引了LV等奢侈品牌的探访;而超高层塔楼则一度接近引入凯悦酒店集团旗下的奢华五星级酒店品牌「柏悦酒店」
(武汉长江中心拥有稀缺的滨江资源)

然而,曾以产业新城业务为核心的华夏幸福,在中国平安入股之后,迫于业绩增长压力而于近三年在一二线城市大规模扩张,并高调介入资金投入高、回报周期长的商业地产行业;虽在2018至2019年获得了高速增长,但在2020年却陡然遇阻,更在2021年伊始就陷入了债务危机。

贯穿整个2021年,虽然武汉长江中心的工程进度依然得到保障,但华夏幸福的危机却愈演愈烈;而2021年下半年的地产寒潮更是给整个行业带来了巨大冲击,特别是前期扩张较快、资金链紧张的企业。此般形势,或许出售部分在营或在建项目的权益以获得救命的现金流,已是眼下的当务之急

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 楼主| 发表于 2022-2-9 14:05:19 | 显示全部楼层
本帖最后由 anderain 于 2022-2-9 14:19 编辑

现金充裕的港资房企

与大规模、高周转、高负债开发的内地房企不同,注重长线投资、长期持有、持续优化、现金为王的港资房企,一直是商业地产行业的头部企业,并在国内主要城市打造了众多具有影响力的高价值商业物业资产。

在当下的地产寒潮中,拥有充足现金流的头部港企不仅所受影响较小,且正在逆势以较低成本拿地补仓或者采取并购方式接盘被抛售的优质物业资产。

特别是对于新鸿基地产及九龙仓集团而言,它们在香港和内地所拥有的多处优质自持物业,作为「现金奶牛」带来了稳定而可观的租赁收入,也为企业积累了逆势扩张的足够底气;特别是在内地的重奢商场,近两年的营业盈利持续大幅增长。
(成都IFS的2021年销售额有望突破100亿元 @图源官方)

在香港置地、太古地产、瑞安房地产等港资房企近期在上海、广州、重庆、武汉等内地主要城市强势拿地之后,更看重内地非一线城市的「九龙仓集团」一直在等待合适的出手时机,而武汉是其有过多次交集却一直未能如愿施展拳脚的华中商贸核心城市。
武汉马哥孛罗酒店是九龙仓集团在武汉仅有的自持物业 @图源自网络)

「新鸿基地产」近两年主要围绕长三角及大湾区积极布局,并与中国平安及关联企业有过多次合作;2019年,其与中国平安旗下的平安不动产在杭州携手拿下备受瞩目的杭州江河汇项目;2020年,新鸿基地产又引入中国平安共同开发香港西九龙地块;2021年,其再度大手笔拿下广州南站核心区地块
新鸿基地产、平安不动产、钱投集团联合打造的杭州江河汇项目效果图)

如今,在中国平安掌握话语权的武汉长江中心项目,以拥有资金优势及操盘经验的港资房企「换下」危机缠身的华夏幸福,或许是继续顺利推进项目并进一步打造城市新商业地标的优选方案;值得注意的是,目前项目的「掌舵人」吴向东先生,同时也是新鸿基地产的独立非执行董事

那么,接手操盘的究竟是新鸿基地产还是九龙仓集团?新购物中心会是重奢定位吗?地标塔楼会引入新的奢华五星级酒店品牌吗?我们接着往下看。

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 楼主| 发表于 2022-2-9 14:05:21 | 显示全部楼层
本帖最后由 anderain 于 2022-2-9 14:47 编辑

02
九龙仓的优势与现状

在内地的商业布局

创始于1886年的九龙仓集团,原本是中国香港九龙尖沙咀最大的货运港的名称,后从老牌英资洋行成为华人企业,也奠定了其在香港及内地高速发展的基石,并以成功打造香港铜锣湾时代广场及尖沙咀海港城等知名商业项目而闻名于世。
(位于九龙尖沙咀的海港城是香港最大面积的购物中心 @图源自网络)

于上世纪90年代进入内地市场的九龙仓集团,目前的业务主要由香港物业、内地发展物业(可销售的住宅及非住宅项目等)、内地投资物业(自持的商业项目等)、酒店(尼依格罗酒店及马哥孛罗酒店等)、物流这5大核心板块组成。

在内地投资物业板块,已打造出「国际金融中心(IFS)、时代广场、时代 奥特莱斯」三条主要产品线及会德丰国际广场,总持有楼面面积达170万平方米
(重庆时代广场的前身是九龙仓集团旗下的美美百货 @图源网络)

目前,九龙仓集团在内地共有12个在营投资物业项目,已无储备项目,旗下共有5座重奢购物中心及5家奢华五星级酒店(4家在营、1家在建);其中,「重奢购物中心+尼依格罗酒店」等组合的旗舰项目IFS,是九龙仓集团在内地最顶级的投资物业组合
(九龙仓集团在内地的投资物业明细(仅供参考))

区域布局上,在出售了北京的时代广场项目之后,九龙仓集团在内地的布局主要集中在成渝双城及长三角区域,并以发展潜力较大的非一线核心城市为主,如位于中西部的成都、重庆、长沙等城市,都布局有「零售+酒店」的自持商业物业资产
(九龙仓集团目前在内地布局投资物业的城市(仅供参考))

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 楼主| 发表于 2022-2-9 14:05:24 | 显示全部楼层
本帖最后由 anderain 于 2022-2-9 14:29 编辑

商业欣荣 储备见底

依据九龙仓集团的2020年度财报,全年收入209.97亿港元,同比增长24%,其中在内地的主要收入高达154.23亿港元(发展物业112.22亿元、投资物业42.01亿元),同比增长59%,全年盈利111.04亿港元;据此计算,九龙仓集团2020年的收入超过七成来自内地

近些年在内地奉行审慎土地采购及聚焦主要城市策略的九龙仓集团,一方面得益于奢侈品类带动的高端消费热潮,使得投资物业中重奢商场的业绩持续保持高速增长;如成都IFS、长沙IFS的2021年销售额均有望突破100亿元
(长沙IFS所在的五一商圈 @图源自网络)

另一方面,是内地地产寒潮之下部分项目不再有利润,同时非住宅物业的销售持续低迷,拖累了发展物业的业绩表现;而九龙仓集团已多年未在内地增购地块,在内地的土地储备已从2012年的超1200万平方米下降至2021年中期的260万平方米。

依据九龙仓集团最新的2021年中期财报,报告期内收入为123.37亿港元,同比增长122%,来自内地的主要收入为96.72亿港元(发展物业69.95亿港元、投资物业26.77亿港元);其中内地发展物业的边际利润大幅下跌,而内地投资物业的营业盈利大幅增长50%,内地酒店也从重创中复苏并盈利。
(没有购物中心但包括尼依格罗酒店的苏州IFS已于2021年4月落成 @图源官方)

对于九龙仓集团而言,利用市场正处于相对低成本的谷底期,凭借充沛现金流在非一线核心城市加快拿地节奏进行补仓,或者采取并购及入股的形式介入打折的优质商业物业资产,进而打造能带来持续稳定租赁收入的旗舰商业项目,无疑是当前的战略机遇期

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 楼主| 发表于 2022-2-9 14:05:27 | 显示全部楼层
本帖最后由 anderain 于 2022-2-9 14:33 编辑

03
新鸿基的优势与现状

在内地的商业布局

创立于1963年的新鸿基地产,于1972年在香港交易所上市,核心业务是住宅、商场、办公楼的销售及租赁,是香港最大的地产发展商之一。

新鸿基地产旗下位于维多利亚港的国际金融中心二期(Two IFC)和环球贸易广场(ICC)两座超高层建筑,共同组成了香港地标之一的「维港门廊」
(近处西九龙的ICC及远处中环海滨的IFC @图源自网络)

作为最早进入内地市场的港资房企之一,新鸿基地产凭借开发城市综合体的丰富经验,以稳扎稳打且擅长发展旗舰商业项目的风格特点,已在内地重点城市打造出多个地标性商业体。

在产品线及物业组合上,新鸿基地产对标旗下在香港的标杆项目,在内地构建了「国金中心(IFC+ifc mall)、环贸广场(ICC+iapm)」等为主的商业产品线;在零售物业上,ifc mall更为高端奢华,iapm/apm则侧重潮流风尚。
(北京apm是新鸿基地产在内地打造的首家购物中心 @图源官方)

依据新鸿基地产的2020/21年中期报告,截至2020年底,新鸿基地产在内地已落成物业的楼面面积超181万平方米(1630万平方尺),绝大部分是位于城市核心地段的自持零售及办公物业,用于出租及长线投资。

截至2021年底,新鸿基地产以全资、合作、收购、参股等形式,在内地主导及参与开发的商业项目共计19个,已开业10个,分期落成中4个,在建5个;共拥有5座已确定的重奢购物中心(4座在营、1座在建)及6家奢华五星级酒店(3家在营、3家在建)
(新鸿基地产在内地的商业项目明细(仅供参考))

区域布局上,新鸿基地产现阶段重点布局长三角及大湾区,且主要集中于两大价值区域的核心城市——上海(5个项目)及广州(4个项目),在北京、佛山、杭州、南京、苏州、成都、无锡等城市也有布局。

目前,新鸿基地产在内地已确定的重奢购物中心都位于以上海为核心的长三角周边;在杭州在建的江河汇项目,商业组成也大概率将是重奢定位的高端项目。
(新鸿基地产目前布局商业项目的内地城市(仅供参考))

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 楼主| 发表于 2022-2-9 14:05:31 | 显示全部楼层
本帖最后由 anderain 于 2022-2-9 14:53 编辑

出手稳准 擅长合作

据新鸿基地产2020/21年中期财报,在截至2021年底的6个月报告期内,实现收入460.7亿港元,同比增长19%;其中租金总收入123.61亿港元,同比下降2.8%;在内地的总租金收入24.86亿港元,同比增长15%;期内归属股东净利润135.78亿港元,同比下降11.9%。

一直以来,新鸿基地产在内地拿地并不多,但每一个项目都是精品;特别是位居城市核心区的地标性商场、高端办公楼及奢华酒店的优质物业组合,受益于国内经济复苏及奢侈品消费的显著增长,带动了租金收入的稳健增长;据业内推测,上海ifc商场的2021年销售额或将接近185亿元
(新鸿基地产旗下的上海ifc商场或已蝉联上海的「业绩店王」 @图源官方)

与九龙仓集团在内地奉行审慎的土地采购策略不同,从2019年至今,新鸿基地产就凭借自身充足的现金流,在广州、杭州等内地主要城市多次大手笔拿地,在香港也以创纪录的422亿港元霸气拿下西九龙地块。

目前,新鸿基地产在香港及内地的土地储备分别为622万平方米(5790万平方尺)及743万平方米(7530万平方尺),在内地土地储备已超香港;新鸿基地产奉行双向发展策略并侧重内地重点区域的战略布局,十分清晰
(位于广州南站核心区的广州环贸广场效果图 @图源官方)

同时,新鸿基地产也很擅长与其他企业合作开发;与华润置地合作的杭州万象城、与北京东安集团合作的北京apm,还有广州天环、广州天汇广场等,以及与中国平安合作的杭州江河汇、香港西九龙地块等在建项目;新鸿基地产无疑是善于在合适的地块、与合适的伙伴、打造经典作品的头部商业地产发展商
(新鸿基地产拥有50%权益的广州天环 @图源自网络)

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 楼主| 发表于 2022-2-9 14:05:34 | 显示全部楼层
本帖最后由 anderain 于 2022-2-9 14:54 编辑

04
武汉第六家重奢商场?


目光回到武汉,位居武昌滨江商务区核心区的武汉长江中心项目,对于项目核心组成的购物中心及商务塔楼等而言,操盘团队秉持的愿景就是要打造「武汉新生态高端商业及武汉城市新地标」

所以,或将接盘的新鸿基地产或九龙仓集团,也将大概率带来各自「重奢购物中心+奢华五星级酒店」的旗舰商业项目——IFC or IFS;巧合的是,它们的中文名都叫「国金中心」
(会是哪一家国金中心呢?)

区域价值与品牌属性的契合,项目所在的武昌滨江商务区,区位交通已属城市顶级,而发展定位则是打造「世界级城市滨水空间」及「聚集企业总部、金融机构、高端酒店等的区域金融中心」,既匹配了IFC或者IFS的旗舰定位,更将拥有彼此成就的发展空间。
(武汉长江中心项目整体效果图)

氛围优势与商业地标的打造,在项目周边,有武汉绿地缤纷城、销品茂、群星城等在营商业体,也有武汉滨江天街、阿里巴巴华中总部、M 环球中心等在建商业综合体;这里不缺商业氛围,缺少的是具有号召力的顶级购物中心;而IFC或者IFS正是拥有引领力的城市商业地标。
(原武汉幸福城ING下沉广场效果图)

商旅产业与奢华酒店的匹配,项目位于拥有稀缺江景资源的生态江岸,与汉口历史文化风貌区隔江相望;又地处南接武昌古城、东连楚河汉街及东湖风景区的城市核心区,丰富的旅游资源及聚集的商务氛围使项目值得拥有一家甚至多家奢华五星级酒店,更或将构建武汉新的文商旅消费一站式目的地。
(从武汉长江中心项目俯瞰紧邻的月亮湾平台并遥望对岸汉口滨江的效果图)

那么,略有炫目的武汉城市商业,或将在武商Mall 国广、武汉恒隆广场、武汉万象城、武商武汉梦时代广场、武汉SKP之后,迎来第六家重奢商场;若果真如此,汉口和武昌所拥有的重奢商场数量,也正好彼此平衡了。

当然,在结果没有官宣之前,一切都还有变数;所以,让我们暂且先按捺住心情,拭目以待,静待花落谁家。


#特注本文部分信息和图片来源(排名不分前后)
玩摄堂、新鸿基地产、九龙仓集团等,本文为「新商业LAB」原创内容,未经授权,严禁转载或使用!

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发表于 2022-2-9 14:08:57 | 显示全部楼层
希望是新鸿基入驻,九龙仓留着给武汉另外贡献一栋450+
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发表于 2022-2-9 14:09:38 | 显示全部楼层
呵呵!楼主先来个免责声明无可厚非,反正都希望乐见其成。
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发表于 2022-2-9 14:10:37 来自手机 | 显示全部楼层
我什么都不知道
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发表于 2022-2-9 14:16:05 | 显示全部楼层
新地的IFC,ITC;或是九仓的IFS,三者谁都可以,不挑。
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发表于 2022-2-9 14:20:04 | 显示全部楼层
牛逼plus!牛逼啊
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发表于 2022-2-9 14:20:29 | 显示全部楼层
综合全文讲述内容和顺序,应该是新鸿基了
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发表于 2022-2-9 14:22:52 | 显示全部楼层
对比营业收入 , 新鸿基是九龙仓的2倍
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