再造陆家嘴：中国新城的“再城市化”

shdvg

NCT 发表于 2021-9-26 18:46
崂山新村有没有结构问题，沉降、开裂、漏水，如果有，那么可能到了一定寿命作为危房来处理。如果没有，那么 ...

我把纽约伦敦那些老破小公寓理解为外滩第二层面的部分居住条件较差的老房子没问题吧，但是内部差可以通过装修设计进行改善，而且这类建筑基本和周围环境相融，街区风格也适宜你说的小资情调，但是那些老公房，除了重建，外观几乎是无解的

shdvg

NCT 发表于 2021-9-26 18:46
崂山新村有没有结构问题，沉降、开裂、漏水，如果有，那么可能到了一定寿命作为危房来处理。如果没有，那么 ...

你说的旧改条件也是国家层面的最新城市更新指导意见，其实上海地方旧改很早就已经开始实践这些旧改新思路，比如留改拆并举等等，但是具体实施中我认为会有一些灵活度，因为各个区的情况不同，在实际操作中的一刀切是否有利于各区发挥自身优势？比如有些区域还有成片或零星旧里（虹口黄浦杨浦静安等等），有些则基本没有旧里了（长宁，浦东等），尤其是浦东，在成为引领区后有了更多的先行先试权，完全可以探索更利于土地高效利用的途径

NCT

shdvg 发表于 2021-9-26 22:28
我把纽约伦敦那些老破小公寓理解为外滩第二层面的部分居住条件较差的老房子没问题吧，但是内部差可以通过 ...

硬性指标（面积、间距、绿化覆盖、朝向、南北通风、层高）差的各种年代都有，各种设计风格都有，而且伦敦反而越新的房子越抠门，新房子里很难找到南北通风、带窗厨卫、层高大于2米5的房子。崂山新村只要没有结构安全问题，那些成套南北通风厨卫明亮的房子是存在相当优势的。和外滩二立面现有居住条件没有可比性。上海人对老破小的定义实在是矫枉过正。

没有结构问题、没有社会问题，光靠外观是绝绝对对没法构成拆迁的理由。里面的住户、产权拥有者怎么会为了外表而给你所需的签约率？

不要小看软件的重要性。老公房外表不花俏，就是比较单一，但不能说有问题。窗户、阳台、晾衣架整治一下，外立面式样就与意大利西班牙老城外的公寓区没什么区别。中国老公房就是一个简洁风格，是一个经得起时间考研的风格，而后期商品房公寓喜欢弄各种曲线，搞花俏的颜色，加个顶冠，反而画蛇添足。

意大利Bologne街景：



栖霞路能够达到的效果：

NCT

shdvg 发表于 2021-9-26 22:40
你说的旧改条件也是国家层面的最新城市更新指导意见，其实上海地方旧改很早就已经开始实践这些旧改新思路 ...

国内虽然时不时会有一刀切、一个极端到另一个极端的迹象，但是看得出来近几年在规划、城建、交通管理方面大方向是明确的，而且我认为是正确的。大致来讲，办事越来越系统化、人性化，即使统筹规划也是越来越按照市场规律和国际惯例。

具体执行中，当然不排除局部居民区拆除，如果足够慷慨的补偿金能摆平居民/产权拥有者，或者有些房子确实成为危房，但我觉得大规模整篇拆除的可能性微乎其微。

增加陆家嘴体量的两种方式：
1. 现有商务商业区容积率增倍，政策放宽主要依靠市场力量优先促进90年代项目的改造，鼓励老商业区商务上盖
2. 成片拆除崂山新村东扩

经济方面，我觉得明显前者这笔帐远比后者容易做。只要容积率限制放宽对于开发商来说是天上掉下的馅饼。不管国际国内，二战后（国内改革开放后）新建的商业设施更新周期20、30年很普遍，因为那个年代造出的东西确实只能用一个“戆”字来形容，商家、开发商有自然的动力。地块内裙楼改造操作上也没有什么难度，基本不影响塔楼的运作（中信泰富是一个典型的例子，今后这些例子越来越普遍）。

政策方面，后者的可执行性太低了。如果没有天价买通业主，没法通过正常手段达到最低签约率，只能硬性强拆。这种手段再怎么称之为“更利于土地高效利用”就是明显违背大方向，违背市场规律国际惯例的。

还有一个就是交通可达性。世纪大道（2、4、6、9）、东方医院（14、19）、东昌路商城路（2、9、19）三个枢纽站周边都是高潜力容积率提升地区，而崂山新村往里面走一点点就明显感觉离开地铁站太远，伦敦的说法就是Public Transport Access Level达不到扶持高密度商务区的要求。

各方面分析都显示前者比后者有太多的优势。

shdvg

NCT 发表于 2021-9-27 00:56
国内虽然时不时会有一刀切、一个极端到另一个极端的迹象，但是看得出来近几年在规划、城建、交通管理方面 ...

“没法通过正常手段达到最低签约率，只能硬性强拆”

这种事情是没可能发生的，现在的动迁都是透明且遵循法律规范，城市更新中的旧改其实就是利益的平衡，承兴里春阳里这样的房屋改造是ZF福利性质的，但是大部分的旧改牵扯的就是商业资本、居民生活、社区功能提升、ZF土地利用之间的博弈

NCT

shdvg 发表于 2021-9-27 11:32
“没法通过正常手段达到最低签约率，只能硬性强拆”

这种事情是没可能发生的，现在的动迁都是透明且遵 ...

所以嘛，干嘛要吊死东扩这一颗树上。

shdvg

thefeng 发表于 2021-9-23 23:16
陆家嘴已经很久没有惊喜了

近期：港务大厦项目、荣成昌邑地块、太古滨江汇

中期：黄金置地改建

预备：盛大、水厂

为何将黄金列入中期？话说王老板欠了几家银行、建筑商、供应商那么多年的贷款货款，是不是可以申请法拍程序？（这点我不太了解），假如成立的话，不用等到他转让项目，就可以走程序让大楼活起来

NCT

对了，国金地块那幢扁扁的80多米的房子，是永久建筑吗？怎么看怎么像临时建筑，与周围环境完全不匹配。

shdvg

NCT 发表于 2021-9-27 20:12
对了，国金地块那幢扁扁的80多米的房子，是永久建筑吗？怎么看怎么像临时建筑，与周围环境完全不匹配。

你说的是国金汇吧

sea-crab

NCT 发表于 2021-9-27 16:26
所以嘛，干嘛要吊死东扩这一颗树上。

因为陆家嘴后面一大片老公房确实很破败,很影响市容,也没历史价值保留价值

NCT

是的。一幢矮胖扁楼横在这里实在是有点戆。看上去像遗留下来的80年代房子弄了个贴面。

thefeng

shdvg 发表于 2021-9-27 17:21
近期：港务大厦项目、荣成昌邑地块、太古滨江汇

中期：黄金置地改建

昌邑水厂盛大最值得期待

railboy

NCT 发表于 2021-9-27 20:42
是的。一幢矮胖扁楼横在这里实在是有点戆。看上去像遗留下来的80年代房子弄了个贴面。

本来的规划是320米双塔加200米双塔。根本没这个矮楼。**担心挡住金茂，做了容积率和限高的下调，才导致双塔变成250并且加了一桩矮胖楼。上海根据很多最初的规划是根本不缺300+的。双增双减那十几年前简直就是暴殄天物

府谷枫登

railboy 发表于 2021-9-27 23:18
本来的规划是320米双塔加200米双塔。根本没这个矮楼。**担心挡住金茂，做了容积率和限高的下调，才导致双 ...

那批旧规划都害人不浅，辛亏都下去了那个2017的caz范围面积也是可笑的可以都要修改

府谷枫登

railboy 发表于 2021-9-27 23:18
本来的规划是320米双塔加200米双塔。根本没这个矮楼。**担心挡住金茂，做了容积率和限高的下调，才导致双 ...

全市只有三件套容积12.4、算上道路周围7.52，5.7是加了金茂裙房边那块地其实不属于它。其它没有一个项目达到七或者十以上的，未来北外480才多于之上，沪容积规定实在无语得很