目錄丨香港工廈活化

hkhuhu

簡介

行政長官於《2018 年施政報告》公布**重啟活化計劃(下稱「新一輪活化計劃」)，從而更有效哂矛F有工廈，善用珍貴的土地資源，並更有效地解決消防安全和違規使用的問題。新一輪活化計劃包括六項主要措施，利便現有工廈進行整幢改裝、重建，以及作非工業用途。部分措施旨在促成把整幢改裝的工廈作過渡性房屋及其他指定用途(例如與文化藝術界、創意產業及創新科技界有關的用途)，而其他措施則准許若干行業(即文化藝術界、創意產業及創新科技界)使用現有工廈，或准許把現有工廈作特定用途(即緩衝樓層可作「電訊機樓中心」及「電腦/數據處理中心」用途、倉庫可作「貨物裝卸及貨咴O施」及「可循環再造物料回收中心」用途)。有關各活化措施的詳情，可參閱相關地政總署地政處作業備考和發展局於2019年2月1日發出有關「放寬現有工業大廈地契豁免書申請」的公告。

為了進一步推動重建1987年前落成的工廈，**推出了以「標準金額」徵收工廈重建的土地契約修訂補地價先導計劃。該先導計劃於2021年3月15日至2023年3月14日期間推行，為期兩年。有關先導計劃的詳情可參閱地政總署於2021年3月15日就先導計劃的執行細節發出的地政總署地政處作業備考編號1/2021。

2021年

08月13日

• 新式工厦丨长沙湾豐華工業大廈，近日向城規會申請放寬地積比，以重建成1幢27層高的新式工廈，總樓面約13.3萬平方呎。
  

08月03日

• 甲级写字楼丨觀塘道334至338号作为地盘佔地约17,352方呎，拟议地积比率14.4倍，高限由100米(主水平基准以上，下同)放宽至126米，重建为27层高商业大楼，另会提供5层地库，总楼面约249,848方呎。
  住宅丨九龍貨倉項目位於九龍灣啟興道1至5號。申請地點地盤面積約165,812平方呎，計劃以不多於5倍地積比率，發展7幢樓高層28層、另設兩層地庫的住宅大樓，提供1,782伙，涉及住宅樓面面積約829,059平方呎。
  

07月23日

• 新式工厦丨长沙湾青山道550至556号恆发工业大厦，地盘面积约15,837方呎，早前提出放宽两成地积比率至14.4倍，重建为1幢27层高新式工厦，总楼面约228,054方呎。
• 新式工厦丨葵涌大连排道45至51号金星工业大厦，佔地约23,563方呎，计划将地积比率增加至11.4倍，亦将重建为1幢29层高全新工厦，包括2层地库及1层防火层，总楼面面积约268,702方呎。
• 数据中心丨荃湾半山街18至20号庆丰印染厂，则要求重建作数据中心用途。该地盘佔地约25,000方呎，拟议地积比率11.4倍，拟兴建为1幢20层高数据中心，总楼面约285,005方呎。
  

05月28日

• 新式工厦丨葵涌打砖坪街94至100号工厦物业，提出放宽两成兴建密度，计划重建作新式工厦用途。上述地盘佔地约16,000方呎，要求将地积比率增至11.4倍，重建为1幢23层高全新工厦，包括1层地库停车场，总楼面约182,403方呎。
  

05月13日

• 新式工厦丨葵涌葵定路10至16号罗氏美光发展大厦，申请将地积比率放宽20%至14.1倍，重建为1幢29层高非污染性工厦，包括2层地库停车场及1层空中花园隔火层，总楼面约209,671方呎。
• 新式工厦丨荃湾灰窰角街18至32号的富源工业大厦及美德大厦，地盘面积约16,577方呎，同样要求放宽20%发展密度，以11.4倍地积比率，重建为1幢22层高新式工厦，另设2层地库，总楼面188,976方呎。
  

02月04日

• 新式工厦丨长沙湾大南西街1016至1018号工厦地盘，早前要求放宽约两成兴建密度，以14.4倍地积比率，重建为29层高新式工厦，总楼面约212,973方呎。
• 新式工厦丨荃湾灰窰角街12至16号工厦，拟作全幢改装，作食肆、商店及服务行业、办公室、艺术工作室等用途，涉及楼面约58,330方呎。
  

01月15日

• 新式工厦丨長沙灣青山道550至556號的恆發工業大廈計劃興建1幢27層高的新式工廈。項目地盤面積約15,837平方呎，財團申請由原本的12倍地積比率增加兩成至14.4倍，涉及總樓面面積約22.8萬平方呎，提供51個車位。
  

weizhehao123

既然没人那我来当第一个回帖的

samuelleekt1216

葵涌最新錄兩宗活化工廈申請，其中由「紡織大王」方鏗方氏家族持有的葵涌葵榮路20至24號華昌工業大廈，再向城規會申請改劃，擬發展為數據中心。

上述項目佔地約1.7萬平方呎，目前坐落於「其他指定用途」註明「商貿」的地帶，現申請放寬地積比率至11.4倍，並重建為1幢22層高的數據中心，涉及總樓面約19.37萬平方呎。事實上，項目於2019年曾申請重建，內容與最新申請相若。

申請人指，基於擬建的發展項目提供規劃增益，包括提供綠化面積、公共扶手電梯及24小時開通的樓梯及升降機，而且申請可回應**推廣香港成為國際創新及科技中心的政策意向等因素，期望申請最終獲城規會批准。

另外，葵涌藍田街7至13號榮達工業大廈，最新亦向城規會申請略為放寬地積比率限制，以作准許的非污染工業用途（不包括涉及使用/貯存危險品的工業經營）。地盤面積約9000平方呎，目前為「其他指定用途」註明「商貿」地帶，以擬議地積比率約11.4倍計，重建為1幢不多於19層高的新式工廈，總樓面涉約10.26萬平方呎。

samuelleekt1216

**重啟工廈活化措施後，吸引不少業主提出重建申請，部分個案陸續獲批並落實補地價。據地政總署資料，觀塘區有3個工廈活化重建項目新近完成補地價，涉及補價總額約10.15億港元。

其中麒豐資本旗下的鴻圖道32號榮興利工業大廈，補價金額逾4.86億元，項目已獲城規會批准重建為1幢35層高商業樓宇。該集團董事總經理洪英偉指出，公司一直有就項目與**商討補地價，最後決定沿用早前推出的「標準金額」徵收補價計劃，大幅加快了發展進度，計劃重建為全新商業大廈，總樓面逾14萬方呎。

至於同區大業街4號工廈物業，補地價金額約3.21億元。香港浸信會醫院早前提出將該廈重建為1幢32層高樓宇，作日間門栽所及醫療中心用途，總樓面約8.64萬方呎。

最後一個為偉業街132號冠美中心，以約2.07億元完成補價。資料顯示，該地盤佔地約4,500方呎，獲准興建1幢29層高的商業大廈，可建樓面面積約6.48萬方呎。

samuelleekt1216

再有市區工廈申請活化，伯恩光學創辦人楊建文等的觀塘開源道75至77號業發工業大廈1及2期，以及巧明街119至121號年吖�業大廈，向城市規劃委員提出申請，將該3幢工廈合併發展，並放寬地積比率，以重建一幢39層高商業大廈，另設5層地庫，提供總樓面約72萬方呎。

上述擬議重建項目毗鄰為創紀之城五期及apm商場，地盤面積共約5萬方呎，被劃作其他指定用途註明(商貿)，計劃將地積比率由約12倍放寬至約14.4倍，以重建商廈，物業高度為主水平基準以上200米。

該商廈約4層地庫為停車場等，提供311個車位及52個上落客貨車位或停車處。而地庫1層至10樓共12層則為商場及食肆用途，13樓以上為寫字樓。

samuelleekt1216

活化工廈政策2.0推出接近3年，城規會合共接獲58宗放寬地積比率的重建申請，其中52宗獲批准，相較活化工廈1.0時期6年只有14宗申請獲批，數目大增2.7倍，涉及多達1167萬平方呎樓面，一半屬於新式工廈。

**由2018年10月起推動新一輪的活化工廈政策，重點放在鼓勵工廈重建，包括容許重建可獲得額外2成樓面。

52宗申請提供1167萬呎樓面  工業、商廈各佔一半

據發展局文件指，截至今年年8月底，城規會共收到58宗申請 工廈重建申請，並批准 了其中52宗申請，與2010年至2016年、上一輪活化工廈政策在6年間共批准和推展14個重建項目，今次短短3年時間，已經多出2.7倍。

獲批准的52宗申請，合共提供約1167萬平方呎樓面，即平均每個項目涉及20多萬平方呎樓面，反映參與重建的項目規模不算太大，當中一半或596萬平方呎將重建成工業樓面，其餘約570萬平方呎屬於商業樓面。

如果以地區劃分，以觀塘、葵涌、荃灣及長沙灣屬於最熱門地區，特別是觀塘區佔了14宗，佔整體獲批准重建宗數的超過四分之一，另外葵涌區亦有9宗申請。

觀塘佔14宗  葵涌亦有9宗申請

由於部份重建計劃涉及補地價，地政總署已經批准4宗補地價申請，包括3宗以「標準金額」完成的補地價個案，其餘有16宗正在處理。

相對，同期地政總署只接獲7宗全幢改裝的申請個案，包括3宗已取得規劃許可，其餘4宗則無須規劃許可，而城規會則批准6宗整幢改裝申請，情況反映今輪活化工廈政策，市場明顯較為傾向重建，多於參與全幢改裝。

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全幢工廈活化重建個案趨增，座落在長沙灣道750號的廣大工廠大廈，早前申請重建為1幢新式工廈；規劃署表示不反對申請，料明天(24日)交由城市規劃委員會審議。

申請文件顯示，廣大工廠大廈地盤面積約5554方呎，坐落在「其他指定用途」註明「商貿(2)」地帶。項目將發展為1座27層高(包括1層地庫停車場)的新式工廈，將略為放寬地積比率兩成至14.4倍，以作准許的非污染工業用途(不包括涉及使用/貯存危險品的工業經營)，總樓面涉約7.99萬方呎，預計2025年落成。

上述重建方案在設計、停車位及裝卸設施、土地污染評估與補救措施上，相關部分均符合規劃署要求。

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市區全幢工廈有價有市，位處觀塘偉業街166號的嘉靈大廈全幢，業主委託世邦魏理仕作獨家代理，公開招標出售，據悉項目市值約4億元，截標日期為今年11月18日。

資料顯示，嘉靈大廈地盤面積約6420方呎，現為1幢12層高工廈，業主已申請活化，並獲批重建後的樓面約6.05萬方呎、物業以交吉形式出售。世邦魏理仕香港資本市場執行董事及主管甄浚岷表示，受惠**重啓活化工廈計劃，以及撤銷非住宅雙倍印花稅DSD，帶動投資者對投資工業物業的需求，今年上半年錄得的347億元大額商用物業成交，工廈物業佔31%。

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**重啟活化工廈後，城規會接連收到申請改劃個案。據城規會最新資料顯示，由Fung Properties (HKS) Limited持有的荔枝角長沙灣道868至888號利豐大廈，提出活化申請，擬重建為1幢27層高的商廈，涉及28.77萬方呎。

另一邊廂，上述申請人亦就毗鄰長沙灣道800及828號及大南西街601至603號香港紗廠工業大廈第1及2期，向城規會申請擬議略為放寬地積比率限制，由現時12倍地積比率，增加至14.4倍作重建，計劃重建2幢33層高的商廈，或1幢28層高的新式工廈（主要用作工場用途），重建後樓面逾100萬方呎。

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美聯工商舖資料研究部資料顯示，今年首8個月本港工廈買賣註冊共錄2,694宗，比去年同期升1.41倍，金額更按年上揚2.13倍。

資料顯示，反映指標工廈走勢的美聯工商物業售價指數(MII)8月最新報330.6點，按月升0.6%，今年首8個月則累升3.7%。

8月份工廈呎價共有九區錄得按月上升，升幅最高的為觀塘區，按月升2.3%，最新報6,432元。其次為沙田/火炭/石門，按月升2.1%，8月份報4,409元。綜合首8個月，沙田/火炭/石門售價更已累漲8%，跑贏大市；其次為荃灣，售價累升7.3%，兩區表現均大幅跑贏大市。表現稍遜的為屯門區，8月最新報3,305，連升3月後與上月持平。

8月份，工廈買賣註冊共錄338宗，按月跌6.9%。雖然8月份註冊宗數按月稍微下滑，但註冊金額仍按月大升69.8%，共錄71.98億元。

美聯工商董事陳偉志表示，受惠於活化工廈2.0及標準金額先導計劃，全幢工廈交投明顯活躍。近月鄧成波家族放售的全幢工廈物業屢獲承接，包括東亞紗廠工業大廈以約22.43億元成交，成為今年以來最大額全幢工廈成交。

展望未來，他指近月開始陸續有工廈在標準金額先導計劃下完成補地價，在比傳統補地價需時更短，大大降低補地價金額的不確定性下，將有助工廈加快活化，同時提升工廈物業的吸引力，有助支持工廈交投。此外，本港經濟多月來逐漸復甦，但由於香港恢復全面通關仍未見明朗化，相信工廈租售價將會繼續保持平穩發展。

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新一輪工廈活化措施重建申請的3年期限快將屆滿，工廈業主紛加快步伐，城市規劃委員會一口氣收到3宗葵涌工廈重建申請個案，涉及總重建樓面超過74萬方呎。

上述3項葵涌工廈，分別計劃重建作數據中心、商業大廈及新式工廈用途。其中華星街13至17號南華冷房工業大廈，佔地約19,135方呎，申請以11.4倍地積比率，重建為1幢樓高20層的數據中心，總樓面約218,133方呎。

至於葵定路10至16號羅氏美光發展大廈，佔地約14,870方呎，計劃以14.1倍地積比率，重建為1幢28層高商業大樓，樓面面積約209,671方呎。

而葵榮路30至34號「EDGE」，地盤面積約27,470方呎，擬議地積比率11.4倍，重建為1幢22層高新式工廈，總樓面約313,161方呎。

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城市規劃委員會再收到兩宗工廈活化申請個案，兩幢工廈位於葵涌及觀塘，均曾獲批重建作酒店用途，兩廈的新業主分別提出新規劃申請，計劃重建為數據中心及商業大廈。

其中位於葵涌打磚玶街57至61號的**工業大廈，地盤面積約224,338方呎，擬議地積比率11.4倍，計劃重建為1幢20高數據中心，總樓面約277,452方呎。

資料顯示，該廈在過去兩年多已第3度申請重建，由3名不同業主提出，其中前業主為資深投資者鄧成波家族，去年申請重建酒店提供1,196間客房並獲批准。而再對上一名業主的商廈重建方案，亦於2019年獲許可。是次新業主則計劃作數據中心用途。

另一宗同類申請個案為觀塘大業街1號及偉業街111號均輝中心及禧年大廈，佔地約9,978方呎，申請人要求寬建築物高限及興建密度，以14.4倍地積比率，重建為1幢30層高商業大樓，包括3層地庫及1層平台花園，總樓面約143,691方呎。

據相關資料，其中禧年大廈曾於去年獲批重建酒店，提供160間客房，該廈其後被均輝中心業主收購，現合併重建為全新商業大廈。

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行政長官林鄭月娥表示，現有的兩項活化工廈措施，包括放寬舊工廈重建地積比率及免收整幢改裝的地契豁免書費用，將會一併延長至2024年10月。至於「土地共享先導計劃」，**鼓勵有意者於2023年5月截止申請前盡快提出申請。

samuelleekt1216

工廈活化申請顯著增加，市場再錄多宗同類個案。其中以馬頭角新碼頭街3至5號幸福大廈的規劃申請規模較大，項目向城市規劃委員會建議，將物業重建為一幢23層高連兩層停車場的寫字樓，總樓面面積約259,725方呎。

該物業地盤面積約21,938方呎，被劃作其他指定用途註明隧道通風塔及**、機構及社區地帶，申請人擬議將工廈重建為寫字樓，地積比率約11.839倍，並申請略為放寬高度限制，由主水平基準以上15米及45米放寬至主水平基準以上100米，而連接地盤2樓與中九龍幹線工程的附屬園景平台的天橋將保留，同時提供不少於15,070方呎的私人休憩用地。

據申請摘要指出，城規會於2019年2月已通過修訂圖則申請，將申請地點改劃作商業(9)用途，以容許商業/辦公室發展，但相關修訂至今仍未刊憲，考慮到有關分區計劃大綱圖刊憲時間的不確定性，是次提交規劃申請，以優化該地盤的發展潛力，及加快落實發展。

另一宗同類申請為觀塘勵業街5號振業工廠大廈，物業地盤面積約11,054方呎，被劃作其他指定用途註明商貿用途。是次擬議將項目地積比率放寬兩成至約14.4倍，並建議高度限制由主水平基準以上100米，提高至125.9米，以興建一幢28層高商廈，提供物業總樓面面積約159,171方呎。