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发表于 2023-2-9 10:59:06
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铜锣湾风云再起
本帖最后由 touch 于 2023-2-9 11:01 编辑
信报手笔
铜锣湾向来是英雄地。
随着两地全面通关，轩尼诗道、罗素街一带再现人头涌涌。与此同时，铜锣湾“大地主”希慎（00014）发盈警，预告去年业绩“盈转亏”，主要受累于投资物业减值32.5亿元。
毕竟去年本地**严重、零售惨淡，这支老牌收租股见红并不太令人意外。
相对来说，更值得关注是该集团在2021年楼市高峰期，斥资近200亿元购入加路连山道商业地王。
此地王恰似信和（00083）在1997年3月以118亿元投得小西湾住宅地（后建成蓝湾半岛），具指标性意义，将面临重大挑战。
希慎200亿摸顶购地王
据希慎公告，2022年业绩料淨蚀12亿元，较诸2021年获纯利13.8亿元，实属“盈转亏”，主要因为去年录得32.5亿元投资物业减值。
身为铜锣湾大地主，该集团坐拥希慎广场、利舞台广场、礼顿中心、利园等贵重物业，又在上海持有商场及写字楼，截至去年6月底投资物业价值达987亿元。
但去年**严重，本港及上海零售市道皆受重击，希慎基于物业减值招致亏损，毫不出奇。随着内地复常、两地通关，该集团今年业务有机会强劲反弹。
值得留意的是，希慎在2021年5月份，即本港楼市转势前夕，伙拍华懋豪掷197.78亿元，投得加路连山道一幅商业地皮（毗邻南华会）。
作价显著高于市场估值（约107亿至172亿元），亦远超过第二高标价（133.3亿元）。
该地皮可建楼面107.6万方呎，平均呎价达1.8万元，计划兴建两幢商厦，楼高24层和15层。
希慎和华懋分别佔项目六成和四成权益，前者有优先权全购项目。
在卖地结果公布后，市场估计由于地价高昂，该项目总投资额将达280亿元，长期租金回报率约3%，资金回本期可能长达30年。
希慎对该地皮志在必得不难理解，这关乎逾一世纪的渊源，该集团早自1920年代扎根铜锣湾，由利良奕、利希慎、利孝和到现任ZX利蕴莲，传承四代人，在该区百年布局。
难得铜锣湾有大型地王出售，希慎若能纳入囊中，可创造协同效益，巩固王国版图。况且一年多前楼市炽热，该地皮共获9家财团入标，不少内房商也虎视眈眈。
正所谓“一山不能藏二虎”，万一这幅地王被其他财团夺走，犹如在希慎地盘插旗，后者始终不爽。
商厦需求弱 难改划住宅
岂料希慎高价拿下地王后，支票签名墨水甫乾，本港楼市骤然转势（中原指数在2021年8月初触顶）。
特别是随着企业及人才流失，再加上遥距办公趋势，商厦物业呈现严重供过于求情况。
据仲量联行（JLL）研究报告，截至去年12月底，本港甲级写字楼整体空置率达12.1%，租金水平较高峰期下滑接近三成。
中环、港岛东、九龙东的空置率分别达8.8%、11.1%、19.5%。
最惨的是，由于本港“亚太营运中心”传统优势受动摇，业界暂时看不到商厦需求能够大幅反弹。
即使本港与内地通关，料将带挈商舖、商场等零售物业，写字楼却受惠有限。
正因如此，港府早前已把启德新区5幅商业用地改划为住宅用途，又钦点另一幅商用空地兴建“简约公屋”。
同时，市建局旗下估值达130亿元的观塘市中心商厦项目亦告流标，该局拟向城规会申请更改规划，加入住宅元素，以提升吸引力。
种种现象反映“纯商业”项目现时不吃香，须改为兴建住宅才“有运行”。希慎的加路连山道项目预计于2026年落成，届时前景或未许乐观。
该地皮无疑位置优越，倘能改划为住宅，价值将不逊于礼顿山；但米已成炊，**卖地收入“袋袋平安”，发展商想更改规划殊不容易。
一定程度上，希慎这次在楼市转势前夕“天价买地王”，颇似信和在1997年3月以118亿元投得小西湾住宅地，同样被视为“摸正大顶”，很难“计得掂数”。
信和后来获**“网开一面”打救，准其把地积比率上限由6.5倍提高至10倍，免补地价“发水”逾两成楼面。
再加上南丰创办人陈廷骅及中银香港（02388）分别出手襄助，才让信和得以捱过谷底全身以退，该地皮最终建成拥有逾3000个单位的蓝湾半岛。
项目成败还看经济前景
当然，历遍1997年金融风暴、2008年金融海啸等风浪，本港大型发展商经营作风日益保守，“家业传四代”的希慎亦不例外。
截至去年6月底，希慎淨权益负债比率仅23.8%，穆迪信贷评级达A3，财务相当稳健。
更进一步看，**“说好香港故事”倘获理想效果，推动经济长远复苏，搭乘“一带一路”及“大湾区”商机，让本港“亚太营运中心”地位实至名归，届时商厦需求可望反弹。
如今希慎加路连山道项目之成败，不妨视为香港经济前景一大指标，且看“铜锣湾揸fit人”能否笑到最后。
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