|
|
本帖最后由 摩天圳 于 2021-10-28 11:56 编辑
前海需求量上涨，深圳写字楼空置率降至两成以内
界面新闻
10-23 10:07界面新闻官方帐号,优质财经领域创作者
记者｜张子怡
在深圳过往数年的写字楼高供应量面前，商办市场的空置率不断上涨，近两年空置率都在20%以上，一度达到近四分之一都空置的水平。
随着经济复苏，深圳写字楼空置率高企的局面在今年得以改善。近日，世邦魏理仕发布《2021年第三季度深圳房地产市场回顾与展望》，其中显示，第三季度市场需求异常强劲，单季吸纳量创历史新高，突破50万平方米，位列四大一线城市之首。受此带动，虽然面临大量新增供应，但整体市场空置率依然实现了“破2”，降至18.7%。
第一太平戴维斯的数据也显示，截至季末，全市平均空置率环比下降2.6个百分点，至23.9%，系过去两年内最低值。
“跌跌不休”的租金在第三季度得以收窄。世邦魏理仕数据显示，整体市场平均租金微降0.1%至每月每平方米187.4元，租金降幅环比继续收窄。
前海板块写字楼在第三季度吸纳量惊人，单季为整体市场贡献了超三分之一的需求，并由此带动片区市场入驻率实现了10%以上的上升。其中，超5成需求来自科技行业，近2成来自金融行业。
世邦魏理仕深圳顾问及交易服务、办公楼部负责人吴洋解释称：“前海依然是特区中的特区，政策支持非常多。在前海注册办公地的企业能够享受15%的企业所得税优惠，这对企业来说是真金白银的节省，此外还有关于高端稀缺人才15%个人所得税的优惠，以及其他产业创新业务上的支持。这是企业选择前海的一个重要考量。前海在2013年开始开发的时候，我们还觉得这个区很荒凉，但短短的四五年的时间后，就有很多写字楼，楼宇品质远远高于现有一些楼宇。”
吴洋认为，随着前海扩容及香港**北部都会区规划的公布，前海无论在中短期还是远期均具有良好的发展前景，区域吸引力不断增强，在**引导下也将不断吸引准入产业相关的企业进驻，带动区域写字楼市场热度攀升。
科技行业和金融行业仍是深圳写字楼租赁的主力军。
世邦魏理仕发现，分行业看，TMT类企业继续位居深圳优质写字楼市场需求榜首，整体占比超3成，金融业位居第二，占比超25%，两者共同构筑了整体市场需求的半壁江山。
更进细分来看，TMT需求主要来自提供软硬件开发以及信息技术服务的科技互联网企业；金融行业的扩张以传统金融为主，主要来自银行业和保险业。
从需求来源来看，本地企业依然为需求主力，占比超6成。与此同时，随着新项目不断入市，搬迁需求占据市场主流，其中升级搬迁占比近半，大多为乙级以下写字楼或工业楼宇跨片区搬迁至甲级写字楼。
不过，深圳写字楼供应量仍在高位，空置率或许会因此上浮。
第一太平戴维斯统计显示，2021年第四季度，新增供应仍较为充足，六个新项目预计将竣工入市，合计可租赁面积约55.6万平方米。随着租赁市场竞争的加剧，预料业主将重新采取以价换量策略，令全市租金再度下降。但品质高、地理位置优越的部分项目或受影响较小。
吴洋认为：“未来六个月，新增供应预计超过50万平方米，主要分布在南山和罗湖区。受新增供应影响，整体市场空置率预计将小幅升高。但得益于多样化招商推动，预计市场平均租金降幅将进一步收窄，个别位于核心区的优质项目在良好去化和运营推动的情况下，将实现租金上涨。
凭借已有的产业基础叠加2月底公布的支持金融发展的政策，福田中心区将依然是金融类租户的首选，而科技企业格外青睐南山区的态势将保持不变，主要聚焦高新园区。
随着前海扩容及香港**北部都会区规划的公布，前海无论在中短期还是远期均具有良好的发展前景，区域吸引力不断增强，在**引导下也将不断吸引准入产业相关的企业进驻，带动区域写字楼市场热度攀升。
在新增供应聚集、老旧楼宇承压的情况下，业主更加注重且积极寻求提升运营平台、物业管理和硬件设备设施的效率和水平。与此同时，租户迎来了较为理想的租赁窗口期，可以主动出击，开展物业甄别，争取寻得硬件与租金条件适宜的物业。”
color=Red]原标题：深圳写字楼需求回升，空置率下降至两年内最低
21世纪经济报道记者吴抒颖 深圳报道
深圳写字楼租赁情况近两个季度表现相对活跃。据戴维斯，2021年第三季度，在租赁需求持续释放的背景下，大部分区域空置率环比下降，截至季末，全市平均空置率环比下降2.6个百分点，至23.9%，系过去两年内最低值。
空置率的下降得益于需求的回升。
据第一太平戴维斯统计，TMT行业头部企业带动全市租赁需求增长，租赁面积逾过万平方米之交易若干；同时，金融与房地产行业亦表现活跃，租赁面积逾数千平方米的交易也不在少数。
在此带动下，深圳全市单季净吸纳量创下历史新高，首次超过30万平方米，环比增长86.5%。而从各区的情况来看，深圳南山区净吸纳量仍居全市首位，季内净吸纳量达17.2万平方米，占全市总量的56.0%；罗湖区由于新增供应入市，空置率环比上升4.3个百分点至23.7%。
由于需求回升，深圳市场情绪显著改善，业主信心普遍增强，尤其在楼宇品质较高、地理位置优越的项目中表现更为突出。继前两季度深圳平均租金降幅持续收窄，本季度租金指数三年内首次录得正增长，环比上升0.7%，深圳全市平均租金上涨至人民币每平方米每月184.4 元。
需要指出的是，这种局面可能不会维持很久。第一太平戴维斯指出，本季度在招商前海湾B座以及金融中心交付入市，为市场带来10.6万平方米新增甲级写字楼面积。全市总存量上升至885.3万平方米；2021年第四季度，新增供应仍较为充足，六个新项目预计将竣工入市，合计可租赁面积约55.6万平方米。
第一太平戴维斯分析认为，鉴于下季及来年皆有大量新增供应入市，同时龙头企业需求扩大的持续性亦有待观望，市场去化压力或将再度增大，全市空置率预计有所上升。随着租赁市场竞争的加剧，预料业主将重新采取以价换量策略，令全市租金再度下降。但品质高、地理位置优越的部分项目或受影响较小。
在零售租赁方面，2021年第三季度深圳表现也十分可喜。
公开数据显示，2021年1-7月，全市社会消费品零售总额人民币5302.94亿元，同比增长20.1%，较疫情前的2019年同期增长5.3%。
第一太平戴维斯统计的数据显示，2021年第三季度，深圳多数商圈租赁需求增长明显，叠加大体量新项目均以较高入驻率入市，带动全市净吸纳量大幅上升至约32.4万平方米，较2021年上半年总吸纳量高出3.4倍。由于大体量新项目开业入驻率表现优异，且各商圈存量项目空置率均有小幅下降。因此深圳平均空置率继续环比下降0.8个百分点，至8.5%。
虽然空置率下降，但租金表现仍保持平稳。第一太平戴维斯分析指出，受部分存量项目租金略微下调的影响，全市租金指数环比微降0.1%。截至季末，全市平均首层租金下跌至人民币每平方米每月647.9元。
第一太平戴维斯称，2021年第四季度，深圳预计迎来三个总建筑面积合约18.3万平方米的优质零售项目开业，其中两个位于前海片区；此外深圳仍将继续吸引新品牌进驻，需求预计保持活跃，鉴于同期新增供应相对有限，届时空置率料将维持稳定。
租金方面，第一太平戴维斯预测，新进驻中高端品牌助力提升其所在项目的资产表现之余，有望持续促进市场消费力释放。此外，城市标杆项目在吸引奢侈品牌方面仍具明显的竞争优势，随其不断强化奢侈品牌阵容，其租金有望保持增长态势。
（作者：吴抒颖 编辑：张伟贤）
、
|
本帖子中包含更多资源
您需要 登录 才可以下载或查看，没有帐号？注册
x
|
IP卡
狗仔卡
发表于 2021-4-17 16:35:36
提升卡
喧嚣卡
显身卡
楼主
发表于 2021-6-23 13:05:56