2021年蚌埠住宅（含商住）供地楼面价预测

阚见星辰 · 发表于 2021-2-4 16:56:22

本帖最后由阚见星辰于 2021-2-4 17:10 编辑

呆呆YY 发表于 2021-2-4 13:52
这十年，蚌埠的商品房大多都是容积率高，楼间距密的！地价太高，开发商也没办法。
文化广场开发那阶段， ...

万方的容积率确实很棒，1.6的话在滨湖也只有寥寥几块。研究了一下万方水晶城的总平图，在整列式排布里算是很好的，绿地率37%有点低，目前低容积率项目普遍40%的绿地率。
户型也很好。
如果万方当时我来做强排方案的话，在容积率做满的情况下，会把东西两侧和北侧的楼栋加高，中间去掉几栋楼，整个小区中间就是一个中央花园，如果小区不考虑学区，也是妥妥高品质高档小区。

阚见星辰 · 发表于 2021-2-4 17:07:59

呆呆YY 发表于 2021-2-4 13:52
这十年，蚌埠的商品房大多都是容积率高，楼间距密的！地价太高，开发商也没办法。
文化广场开发那阶段， ...

现在的开发商，为了货值最大化，都是要做密的。同面积的高层售价肯定没有洋房贵，同面积的洋房肯定没有叠拼贵。举个例子，考虑去化周期，如果容积率做满15万㎡，全做高层或小高层，那乘以高层售价1万/平米，那整个楼盘总货值也就是15亿。如果把高层砍几栋，变成7万方洋房卖，那就是7万㎡*1.2万+8万㎡*1万=16.4亿。依次类推，做叠拼也是整个概念。但是代价就是，小区里的楼被塞的密不通风。你看看建发的磐龙院和荣盛的檀镜里，就是小区里既有高层，又有洋房，还有叠墅，被塞的满满的。密到爆。

主要是因为我们规划局给的规划条件，对建筑密度控制的太松，很多都是25%~30%，整个数字真的太恐怖了，只有南方对日照要求为1小时的地区采用的建筑密度

呆呆YY · 发表于 2021-2-4 22:05:24

阚见星辰发表于 2021-2-4 17:07
现在的开发商，为了货值最大化，都是要做密的。同面积的高层售价肯定没有洋房贵，同面积的洋房肯定 ...

看出来你是业内人士，问下，为什么蚌埠的很多建筑外立面都是丑丑的黄色?

阚见星辰 · 发表于 2021-2-5 09:53:00

本帖最后由阚见星辰于 2021-2-5 09:54 编辑

呆呆YY 发表于 2021-2-4 22:05
看出来你是业内人士，问下，为什么蚌埠的很多建筑外立面都是丑丑的黄色?

我先说我个人理解，因为住宅外立面一般外墙都是主体颜色浅、基座和线条是重色，所以大部分建筑，尤其是现在的新中式、新亚洲建筑风格，都是米黄+深咖。重点来了，设计选样的是米黄色，米黄色米黄色，就是大米泛点黄的颜色，不是黄色。但是，很多地产公司的领导或者设计实际选样时，因为不能看到大面的效果，只看局部色板，所以选的偏黄，（原因：局部看色板显得很浅，一上墙就会显得偏黄偏）重。这个其实就是对设计选样得把控没有经验。其实应该选泛白色的，上了墙，大面看就会成米黄。比如禹州龙子湖郡的公寓，那个黄纯属设计选样失败造成。原来设计方案是香槟金铝板，减配成外墙涂料后，变成黄色涂料了。涂料如果做出香槟金的感觉，那得是金属漆，造价比真石漆都高。开发商不舍得用的。

阚见星辰 · 发表于 2021-2-5 09:58:38

本帖最后由阚见星辰于 2021-2-5 10:05 编辑

阚见星辰发表于 2021-2-5 09:53
我先说我个人理解，因为住宅外立面一般外墙都是主体颜色浅、基座和线条是重色，所以大部分建筑，尤其 ...

简单的讲，蚌埠大部分建筑开发商、投资商就是舍不得用贵的外墙材质，都是外墙弹性涂料，甚至是外墙平涂。这种涂料，没什么颜色可选，没人会选蓝色红色绿色。最后只能选黄色了。

所以，在蚌埠所有的开发商，对蚌埠最良心的是绿地，绿地在蚌埠真没赚什么钱，还配合ZF开发拓展，盖形象工程。

相比绿地，荣盛是靠吸蚌埠血去养廊坊的总公司的。荣盛在蚌埠拿的地段全是好地段，有的学区也好。让去带头开发蚌埠偏远新城，带动城区扩大，不去。让改个写字楼，一再减配，改了8年多，还没盖好。

反观绿地，在蚌埠西绿地、迎宾城，率先为蚌埠拓疆，拉开框架。为蚌埠带来全市品质最高的，能达到大城市水准的写字楼，还是两座。荣盛的时代广场盖了多少年，品质也差绿地中央广场一大截。荣盛时代广场的外幕墙单方造价只有 1000元/㎡左右，绿地其实接近1800元/㎡

呆呆YY · 发表于 2021-2-5 10:29:28

阚见星辰发表于 2021-2-5 09:58
简单的讲，蚌埠大部分建筑开发商、投资商就是舍不得用贵的外墙材质，都是外墙弹性涂料，甚至是外墙平涂 ...

哈哈哈！是这样的！而且荣盛硬生生抵掉了万科（现在的欧尚后面），抵掉了保利地产（现在的兰凌御府）
记忆犹新，兰凌御府和荣盛华府这两个楼盘分别率先抬高房价，紧接着蚌埠其他开发商跟着抬价！

2015516 · 发表于 2021-2-5 13:44:09

阚见星辰发表于 2021-2-5 09:58
简单的讲，蚌埠大部分建筑开发商、投资商就是舍不得用贵的外墙材质，都是外墙弹性涂料，甚至是外墙平涂 ...

不得不说，开发新城区、建设城市地标还得靠绿地、水利这样的央企国企。

wsgecko · 发表于 2021-2-5 16:20:58

阚见星辰发表于 2021-2-5 09:58
简单的讲，蚌埠大部分建筑开发商、投资商就是舍不得用贵的外墙材质，都是外墙弹性涂料，甚至是外墙平涂 ...

绿地有个致命缺点，商业运营能力太差了

它山之石 · 发表于 2021-2-5 20:33:24

绿地本来就不擅长商业

yjtakd · 发表于 2021-2-7 09:13:59

本帖最后由 yjtakd 于 2021-2-7 09:19 编辑

好帖，顶一下

yjtakd · 发表于 2021-2-7 09:25:19

如果说容积率的话，我们新地城市广场3.96的容积率在全蚌埠市住宅小区恐怕没有能比的了吧

阚见星辰 · 发表于 2021-2-7 10:21:19

本帖最后由阚见星辰于 2021-2-7 10:28 编辑

yjtakd 发表于 2021-2-7 09:25
如果说容积率的话，我们新地城市广场3.96的容积率在全蚌埠市住宅小区恐怕没有能比的了吧

新地容积率3.96应该是商业+住宅的。核心住宅区根据我的经验看，应该不超过3.5的（根据日照软件计算，根据目前的楼栋朝向，蚌埠的纯住宅小区高层很难做到3.5，日照算不过去，一层甚至二层都得做架空层，还得强压软件公司把日照做假弄过）。国购广场、禹州龙子湖郡、淮上碧桂园核心住宅区都是超3.5的高容积率的垃圾小区。估计低层都没有采光可言。未来城市的贫民窟

yjtakd · 发表于 2021-2-7 10:27:35

阚见星辰发表于 2021-2-7 10:21
新地容积率3.96应该是商业+住宅的。纯住宅区根据我的经验看，应该不超过有3.5，比较中间还有小中心花 ...

刚才查了一下，国购和淮上碧桂园容积率都是3.0，只有龙子湖郡达到了惊人的4.13

阚见星辰 · 发表于 2021-2-7 10:30:19

yjtakd 发表于 2021-2-7 10:27
刚才查了一下，国购和淮上碧桂园容积率都是3.0，只有龙子湖郡达到了惊人的4.13

你能查一下国购和淮上碧桂园的规划条件吗？那个3.0都是网站上瞎写的。按我的经验一定会超3.0 最少也在3.2.。所以看规划条件。 3.0的小区代表是西湖观邸

dazhouxu333 · 发表于 2021-2-7 11:39:18

阚见星辰发表于 2021-2-7 10:30
你能查一下国购和淮上碧桂园的规划条件吗？那个3.0都是网站上瞎写的。按我的经验一定会超3.0 ...

西湖观邸价格卖得不便宜，容积率那么高吗