王府井系列｜ 面向实施的王府井商业区更新治理规划

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王府井系列 | 面向实施的王府井商业区更新治理规划 ——王府井街区保护更新综合实施方案探索



“王府井系列”是由北京市城市规划设计研究院《王府井商业区更新治理规划》课题组建立的专栏，旨在介绍王府井地区的历史文化和人文风物，交流王府井地区更新治理规划思路，跟踪王府井地区的规划实施进展，让更多朋友了解王府井。期待与您共同探讨，让王府井更美好！

自上个世纪90年代，北京市城市规划设计研究院（以下简称北规院）始终密切开展与跟踪王府井地区的各项规划设计工作，作为长期在地规划师团队，统筹协调各项规划设计工作，陪伴王府井走过了30年的发展历程。在中共ZY、国W院批复《首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）（2018 年—2035 年）》的关键节点，本项目承前启后，作为核心区控规的试点先行探索街区保护更新的方法路径，具有重要的研究示范意义。本项目始于2017年，秉持着“规划紧扣实施”的动态工作方法，通过编制实施导则、组织多方现场办公、落实在途项目规划设计条件、把关方案、施后评估等形式，提供了平台式、陪伴式和协作式的规划服务。三年间，王府井入选了商务部全国首批步行街改造提升试点（2019年），实现了步行街北延和业态升级，实施了多处口袋公园和背街改造，积累了丰富的实践经验和思考。



规划背景

30年的规划进程。自改革开放以来，王府井地区作为全国商业开放发展的重要窗口始终处于转型发展的潮头。总结这三十余年的综合性规划和专项研究的特征，可以大致划分为四个阶段。第一阶段旨在转变大拆大建思路、塑造王府井风貌特色，开展了《王府井商业区改建详细规划》（1993）《王府井商业区改建规划》（1996）《王府井商业街整体城市设计》（1998）等工作；第二阶段旨在传承与展示王府井特色文化、推动地区环境改善，开展了《王府井商业街二期整治工程规划设计》（2000）《王府井商业街三期整治工程规划》（2001）等工作；第三阶段旨在依托2008年北京奥运会加强地区环境治理，开展了《王府井大街整治工程方案》（2008）等工作；如今进入了第四阶段，新的发展要求和人民群众的迫切诉求对本次工作提出了新挑战——在城市更新背景下探索商业街区复兴之路。不间断的陪伴式规划服务，凝聚着北规院众多前辈们和业界同仁的汗水和智慧，及时地回应了王府井不同阶段的发展与进阶诉求。

百年传承的历史。自元代以来，王府井地区已有1268年的历史，见证了古都的建设发展，留下了跨越多个时代的丰富遗存，塑造了丰富多元又独树一帜的文化内核。王府井商业街作为首都商业金名片，自1903年东安市场开业，自始至终以自主发展、包容创新、文商共享的发展精神，屹立在时代潮头，是北京乃至全国商业发展的一面旗帜，其百余年商业史更是我国近现代商业发展的缩影。

更多期待、更高要求。步入新时代，王府井是首都商业发展的对外展示窗口，也是饱含历史底蕴和人民情感的城市发展里程碑，肩负着艰巨的城市任务、深刻的发展使命和更加殷切的人民期待。《北京城市总体规划（2016年—2035年）》对王府井提出了“高品质、综合化发展，突出文化特征与地方特色”要求；《首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）（2018 年—2035 年）》提出王府井地区应成为“展示新时代首都改革开放成果的窗口”；商务部将王府井步行街被列入全国首批步行街改造提升试点（2019年）；北京市委市ZF提出将王府井步行街建设成为全国步行街的典范；《深化北京市新一轮服务业扩大开放综合试点 建设国家服务业扩大开放综合示范区工作方案》提出支持王府井步行街在营造国际化消费环境、打造国际化消费区域等方面先行先试。

在以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局下，特别是在常态化疫情防控下，地区发展动力机制发生了深刻的变化，催生了一大批新业态、新模式，如首店经济、后街经济、夜间经济、数字经济等蓬勃发展，文化注入、泛在赋能受到广泛重视。如何通过城市更新汇集发展动力、创新空间生产，打造疫后经济新增长点，为地区经济高质量发展持续注入新动能、新活力，成为本次规划的重要课题。

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转型与创新

为了更好地回应时代要求，深化落实《首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）（2018 年—2035 年）》，推动王府井街区保护更新，本次工作定位为面向实施的王府井商业区更新治理规划，致力于形成王府井地区更新改造的实施指南。

本次规划工作在以下四个方面展开创新探索：

第一，拓展规划范围。延展商业街的长度，串联更多文化要素和设施；由街向街区纵深发展，形成主辅街联动的多元格局。因此，本次规划明确了1.65平方公里的规划范围，南起长安街、北至五四大街，东起崇雍大街、西至皇城根遗址公园。

第二，拓展工作深度。致力于详细规划与城市设计深度结合的精细治理，研究对象从传统的地块，深入到每一栋房子（大型公建420栋，大型商业设施18个）、每一个院子（13.7公顷的院落空间）、每一条街巷（37条街巷）、每一个口袋公园和每一棵古树。

第三，拓展工作领域。着眼于多领域协同下的政策工具探索，本次规划统筹城市设计、商业策划、交通治理、广告整治、夜景照明、园林景观等多个专项工作，深化各类空间使用规则、探索“一楼一策”治理路径、协调场地相关的多元主体利益平衡等，全方位推进街区更新。

第四，拓展工作效能。紧扣实施，本次规划在三年的编制过程中多途径参与实施协调，通过编制实施导则、组织多方现场办公、提供在途项目规划设计条件、把关方案、施后评估等形式，提供了平台式、陪伴式和协作式的规划服务。


王府井商业街区本次规划范围

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街区诊断

远扬在外的声名带来巨大的客流量，让王府井成为名副其实的“首都会客厅”。但是近几年，单一的旅游打卡地形象令业内外的人士对其产生了固有印象，政务保障要求也对其发展提出了更高的要求。要打破传统印象、展示文化内核、激发街区活力，规划需重视以下五个方面的问题。

第一，核心业态不强、功能融合不足。王府井街区的商业主体众多、商业空间占比大，但业态丰富度不足，体验感和文化味儿有待加强，本地客群占比较低、外地游客提袋率有待提升；主、辅街缺乏联动发展，后街空间有待挖潜。

第二，文化资源丰富、调动尚未充分。王府井街区文化资源丰富，包括40余处历史遗存和11处文化艺术设施，但文化资源的保护和展示利用尚不足，没能在街区充分发挥作用。

第三，交通压力较大、精细管理不足。王府井地区就业人口8.3万，日均客流量25万人次，高峰时段瞬时交通压力较大，由于缺乏系统性的精细化交通引导，自行车停放无序、出租车乱停待客、机动车找不到车位等现象显著，导致重要节点处各种流线交织、步行环境不够理想。

第四，环境品质欠佳、形象有待提升。主街建筑界面缺乏展示、广告遮挡现象严重，公共空间的绿化规模明显不足；辅街和背街尤其缺乏统一规划和设计，业态布局章法不足；街区面向皇城根遗址公园、五四大街、崇雍大街的界面特征不清晰，有待于进一步强化形象特色。

第五，民生保障任务重。王府井地区除了商业发展，还居住着大量的居民。在托幼、养老、社区服务方面存在明显缺口，尤其是在医疗、生活性商业服务等方面存在短板。



目标和方向

本次规划总目标是实现“塑造独具人文魅力的国际一流步行商业街区”。具体来说包括四个分目标：

第一是强化核心：打造竞争力一流的商业街区，重塑首都（商业）金名片；

第二是文化注入：传承百年厚重多元而又独树一帜的王府井文化；

第三是民生改善：构建和谐宜居的城市街区生态系统；

第四是品质提升：创造城市空间精品，构建令人流连忘返的步行街区。

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规划策略

本次规划从五个方面开展工作，第一是以交通为先导，实现北延战略调整；第二是以功能为统筹，促进街和区的功能联动；第三是以文化为线索，强化南和北的融合发展；第四是以民生为基础，补充缺口和短板；第五是以品质为导向，突出主街和街区特色。


第一，坚持文化引领，梳理历史文化资源，展示街区内涵与价值。

文化的发展和传承，是王府井街和区、南和北融合发展的线索。梳理王府井的历史文化资源，包括3片其他成片传统平房区、24条传统胡同、40余处历史遗存、4个街道对景、4处历史名园、87棵名木古树和众多非物质文化遗产。这些历史文化资源讲述了王府井生动的历史文化故事，蕴含着众多名人、名景、诗词歌谣和老字号。

本次规划结合文化资源点位和故事脉络，建立了王府井地区的历史文化保护利用体系，划定王府井商业区的9个文化特色片区。文化特色片区是对王府井地区物质文化遗产的集中展示区，也是详细规划中需要进行深入调研和精细设计的地区。这些片区的文化主题特色又是鲜明和迥异的，涵盖了外交文化、报业文化、儿童艺术文化、宗教文化、近现代文学文化、西方医学文化、演艺文化和现代艺术文化等多种文化。

为了加强南北街区的联系，更加完整、系统地展现王府井地区多元丰富的文化类型，规划打造文化探访路，串联南北、深入街区内部，带动主街活力横向拓展。同时，利用典型文化资源构建文化景观和场所，还原历史故事和场景，构建层次丰富的文化景观。

在小吃街片区更新改造中，规划保留了片区内报社的印刷车间、拍字楼、办公楼、图书馆、宿舍、库房和食堂等，将其列为重要风貌研究建筑。拆违后腾出的广场曾经是报业职工的篮球运动场地，本次规划改为片区内的公共活动广场；早期报业人谈天说地的紫藤花架下空间，也被整理出来做商业外摆，保留了紫藤花架的元素；历史上保留下来的报业办公室有着完整的四合院形态，也将改造成为报业发展历史展览馆。

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第二，推动功能优化，强化文商旅融合，促进业态升级。

对标顶级商业街区，立足地区资源禀赋，王府井商业街区未来应秉持“商业+”的产业发展思路。以商业和文化的结合增加韵味，以商业和时尚的结合增强动感，以商业和生态的结合提升品质，以商业和科技的结合打造智慧商圈。

在产业发展导向方面，首先要在中部区域“调商业、强文化”，推动一部分过剩的传统零售商业向文化创意类、创新科技办公类业态转型，形成强商务体验的高端综合功能区。目前通过调整银泰in88、淘汇新天、世纪大厦等，整体提升了文化体验类、创新办公类业态的比重，减少了传统零售商业的面积。同时要“优旅游、提活力”，基于街区现有业态聚集情况，强化街区三大主题产业链，一是以传统步行街加上金鱼胡同两侧，与金宝街衔接完善高端综合功能产业链；二是向街区北部扩展，以北部文化设施和文化资源为依托，衔接天主教堂节点，形成时尚文化创新主题产业链；三是在主街西侧，以儿艺剧院、王府井百货等为中心扩展形成儿童文娱主题产业链。

在产业升级路径方面，一是通过创新应用规划政策、财税金融优惠政策等吸引首店入驻、鼓励商办混合、促进文化融合等，全面优化消费环境；二是通过后街、外摆以及面向数字化等的创新空间设计手段，促进主街和辅街的联动、线上和线下的互动，促进消费升级；三是通过夜间经济等精细治理手段，激发城市全时段的消费活力。

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第三，坚持交通先行，实现步行街北延，创建地面无车街区。

步行街向北延长，为沿街商业设施提供了优越的休闲消费界面，但也带来一系列问题和挑战：公交线路面临调整，周边路网压力增大，居民和就业人员出行交通组织亟需重新组织，尤其是大型商业体的进出货和上落客流线也面临整体考虑和调整。

为了保障居民日常和就业出行，本次规划相应调整了103、104、特11、夜18、夜21、140等共6条公交线路；重点优化了北延长段两侧东西向胡同的交通组织，以单行为主，打通部分断头路，畅通街区微循环。为了保障主街两侧综合体的客货运不受影响，规划充分考虑停车场和货运出入口的布局，重新组织大型商业综合体周边交通线路。


步行街延长后交通组织流线示意图
（来源：北京市城市规划设计研究院和MVA弘达交通咨询有限公司）

为了营造更好的步行街区的环境，规划针对步行街段两侧约1平方公里的范围，统筹空置的经营性车位和居民停车缺口，通过停车共享实现居民地面停车全部入地。在此过程中，面向商家挖潜了630个可用社会停车位，通过居民停车需求入户调查与协商后，最终实现共享387个车位；通过划定四个停车共享区，以就近停放、价格调节为原则实施共享；在社区层面，成立胡同自管会，对地面禁停进行长期监督管理。


停车共享分区划定示意图
（来源：北京市城市规划设计研究院和北京建筑大学）

依托步行范围扩展、单行线调整、地面停车清理工作的完成，规划对街区全域的道路断面进行调整，通过缩短机动车道、减少机动车数量、增加步行和自行车空间、加强人行空间与建筑前区的一体化设计等，不断优化街道慢行环境。

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第四，改善民生，挖潜可利用资源，完善社区公共服务

本次规划面向街区三万多居民，以七有五性为基本原则，以全龄人口为服务对象，以共建共享为基本手段，深入挖掘存量资源、优化资源配置模式，探索有限空间内高品质公共服务供给。为此，规划评测了整个街区的房屋类型、房屋质量和房屋权属，挖掘了四类可利用的房屋资源，包括非首都核心功能疏解对象、文物腾退对象、待更新房屋和在途项目。

按照灵活调整、多元共享的原则，除基础教育、医疗卫生等独立性较强的设施外，体育、文化、绿地等可以综合设置类的设施尽可能兼容设置，鼓励使用性质相容的各类公共服务设施混合布置，部分设施在有条件的情况下采用分时共享的方式，提升空间使用效率，构建多圈层的“一站式”邻里服务中心体系。在用地分类中，增设公共事务用地，提高公共服务设施配置的适应性，满足需求的动态调整。

王府井商业街区的房屋资源评测情况

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第五，促进品质提升，塑造鲜明的形象和宜游宜赏的精品空间

塑造金十字统领的景观格局。依托王府井大街，南拓北延形成纵贯街区南北的中华金街纵轴，拓展连接东华门与金鱼胡同东口的历史横轴，以两轴塑造金十字街区骨架，刻画4个街区界面，布局18处精品节点，设置4条街道对景，构建独具特色的王府井景观格局。

多手段提升绿化环境。针对王府井地区绿地资源极为匮乏的特点，规划通过加强街道绿化、挖潜大树浓荫、门前绿化和院落绿化，利用拆违腾退空间开辟口袋公园，构建“以金十字和多条林荫道为绿网骨架、三个传统平房区为绿色片区、多个口袋公园为绿化节点”的绿化景观框架，塑造绿荫遍地、绿意盎然的街区景观环境。

全方位提升开放空间品质。规划着眼于行人的消费特征、行走感受和视觉体验，精心刻画了遍布街区的18处精品公共空间节点，精细整治了王府井东街、王府井西街、校尉胡同3条辅街和多条背街小巷，充分挖潜了各个片区内的私有公共空间。例如在小吃街片区改造中对经济日报社、人民日报社、国机集团等多家产权空间进行协调，实现了中央活动广场；对儿艺剧场、首都艺术剧场等建筑前区进行改造更新，重新安置停车需求，实现建筑前区的净化开放和再利用。在公共空间的利用方面，结合不同空间、多元业态，设置多种形式的外摆，促进室内外的空间互动。

系统化改善建筑风貌。规划基于王府井地区建筑风貌多元且质高、但建筑立面被广告遮挡严重的现实问题，明确了“突出建筑风貌特色、净化建筑立面”的策略。在建筑色彩优化方面，通过王府井大街的分段控制原则，形成“中高明度、低饱和度”的建筑色彩基调，既尊重历史，又能对现有色彩进行治乱提纯。在建筑窗墙壁和橱窗设计控制方面，适当扩大窗墙比、增加橱窗展示面，提升首层通透度、增加出入口。在建筑广告牌匾整治和夜景照明方面，通过构建秩序来体现街区的统一感，同时避免对建筑本体的遮挡。

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实施保障

为了更好地落实多专项统筹整合工作，对王府井7个片区开展详细的城市设计，绘制更新图则，发挥精细化统筹管控作用。同时，构建实施方案项目库，在符合本次规划提出的各项街区系统性规划管控要求的框架下，统筹各类项目的具体建设活动，形成项目列表和相应的项目信息库，并实时滚动更新。



结语

回顾几十年，王府井的规划探索和建设实践反映了城市规划设计在首都发展中发挥的作用和历程。在不断的转型发展中，王府井已经形成并将强化八个“最”的特色与定位：即“最佳心脏位置，最具文化底蕴，最高艺术殿堂，最美宜人街道，最潮首店商圈，最优消费环境，最强就业中心，最惠民生服务。”

本次规划工作在理念导向上更加注重以人为本，在工作对象上有了多元化的扩展，在技术方法上强调多学科的融合，在管控手段上更加注重更新规则的制定。相信，在不间断的规划探索和技术革新下，王府井商业区将在新的发展使命之下续写辉煌。

本次规划成果感谢各设计团队的支持！
王府井地区本轮规划工作各成员单位如下：

更新治理规划：北京市城市规划设计研究院
城市设计及小吃街改造设计：中国建筑设计研究院
广告牌匾与夜景照明：清华大学美术学院
商业策划：世邦魏理仕、北京财贸学院
交通精细化治理：MVA弘达交通咨询有限公司
景观园林（口袋公园）：东方园林EDSA设计院

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——E N D——

poet790118

北京最有价值的地段，也是最应该体现北京品质和档次的地段，请好好规划。

Hedouwudao

看看全聚德，就知王府井，城市基因的表象......

也在外在设计，更在内在认知和运营......

拔牙哥2

小打小闹的改没意义了，王府井需要的是大拆大建，要有大手笔的投资

glmltglmlt

改造了，那马路上还有那么多破白栏杆儿？

未假

王府井需要请国外设计师参与设计