三里屯太古里

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以“节制”与“稳健”的姿态加仓内地

近日来，太古地产频频出现在行业的“热搜榜”上。相隔十余天，太古地产在上海和北京两地“开花”。宣布与上海静安置业集团合资成立管理公司，以管理合作形式参与张园保护性开发项目。另外与北京市朝阳区人民**、北京公共交通控股（集团）有限公司签署合作框架，计划携手改造位于三里屯太古里北区北侧、北京市朝阳区新东路2号的北京公交集团维修场站。

随着近些年商业地产存量趋于饱和，尤其核心城市的核心地块逐渐稀缺，商业开发面临着“僧多粥少”的局面。不少的开发商、投资者开始通过对老旧物业收并购的形式进入核心市场。而三里屯太古里北区北及上海张园这两个项目的官宣也意味着，太古地产正通过城市更新、合作开发等方式，进一步扩大自身在内地核心城市的资产规模。

核心城市的核心地块一直是太古地产的主要投资标的，20年来太古地产从未改变在核心城市开发精品项目，以“重运营”对冲“高周转”的初心。太古地产目前已开业运营的项目5个，加上即将开业的上海前滩太古里以及三里屯太古里北区北、上海张园两个项目，太古地产目前布局的8个项目均分布在北京、上海、广州、成都四个核心城市。

今年下半年，北京三里屯太古里西区及上海前滩太古里即将陆续开业，而太古地产的这两次操刀改造均用了三年多的时间，可见太古地产的“慢性子”不仅体现在拿地投资方面，也体现在筹备开业方面。但实际上这也体现了太古地产区别于其他开发商的一个特性，比起“跑得快”，太古地产更希望“行的远”。

正如此前太古地产中国内地行政总裁彭国邦在接受媒体采访时表示，太古地产专注于在内地一线城市和新一线城市寻找机会，但不会为速度设定严格指标，太古地产在挑选地块和做长期投资方面是非常有节制的。

“节制”与“稳健”或许是太古地产在内地开发的底色，多年来，太古地产在保持稳健增长的前提下，有节制的投资开发新项目。而在最新的业绩报告中，太古地产也释放了未来在内地投资的方向及愿景，“计划通过一系列投资，进一步拓展内地业务，并正在一线城市和包括大湾区在内的新一线城市寻找机会。”

sonicsongxin

期待国贸改造国贸桥项目~

zhoujingchen

sonicsongxin 发表于 2021-8-17 16:11
期待国贸改造国贸桥项目~

这个有确切消息吗？

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中国购物中心发展至今，经历了从爆发式增长到存量化时代的变化，在此过程中，购物中心与品牌商户的合作模式也有所不同。

随着中国经济的不断发展，在购物中心内卷化、电商的普及与爆发、国民收入水平的提升、消费升级等各种综合因素的影响下，购物中心与品牌商家的关系也在不断重塑。

根据调查数据显示，2020年上半年全国19个一二线城市1000多家已开业购物中心共调整商铺近6.6万个，无论是关店还是开店的调整，幅度都远超往常。到2020下半年，购物中心调整频率加快，但整体出租情况却不理想，平均空置率环比涨幅近32.5%至11.77%，有些城市甚至直逼警戒线。

随着城市购物中心闭店潮、掉铺率、空置率等不断攀升，购物中心“空置率”已然成为摆在运营者面前的首要难题。然而站在城市更新大潮下，存量时代考验着我们对商业生命周期的挖掘和延续，“再生与自救”成为国内商业向下一阶段突破新生的重要方式。

疫情只是购物中心空铺率的加速器

早在疫情爆发之前，各大商业购物中心已经出现空铺率的端倪，在疫情的刺激下空铺率现象尤为加剧，不仅加重了购物中心的运营成本，还对消费者体验产生一定影响。
数据显示，今年一季度，9大城市813个样本购物中心中，出租率超过95%的占比约35.5%，环比下降3.5个百分点；约35%的购物中心空置率超过10%。
在城市方面，武汉、广州、重庆空置率较高，均超过10%，购物中心经营承压；深圳、北京空置率水平较低，回暖情况较为理想。

实体商业深陷“空置”、“难做”困境，究其原因，由于全国经济高速发展的大环境下，商场数量趋于饱和，同质化、泡沫化、行业内卷等因素演化为“粥多僧少”的局面，叠加疫情反复影响品牌生存，导致空置面积难以在短期填补。同时，部分品牌由于个性特色不够突出，竞争力弱，为缩减开店成本亦或是加码线上，减少实体门店布局。

尤其经过疫情的洗礼，消费者需求及习惯发生转变，线上消费成为他们主要的购物方式。需求大幅下降，供需矛盾突出，购物中心唯有求变，进一步调整和升级租户结构与品质、优化品牌业态占比、主力品牌组合，才是商业购物中心的解决方案。

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场内引入“首店”，营造稀缺体验感

三里屯太古里作为北京商业活跃度和风向标的代言人，疫情期间同样不可避免地出现了空置率上升、业绩滑坡的现象。
据2020年太古地产有限公司发布的公告，披露了第二季度营运数据。数据显示，太古地产位于国内已建成投资的物业多数出现了出租率下调，并且降幅在1%-4%。二季度三里屯太古里零售销售额同比减少38.1%，下滑明显。

去年疫情期间，虽然面临销售、客流难以提升的状况，但三里屯太古里仍旧能够把握内部调整时机，通过调改和品牌升级打造了更时尚、更潮流的体验。

三里屯太古里依托 “时尚潮流风向标”的影响力和辐射力，鼓励国际高端、时尚品牌“首店”、“旗舰店”落户，被誉为“首店收割机”，如来自日本的PUBLIC TOKYO和UNITED TOKYO均为内地首店、瑞典香氛BYREDO是中国首家beauty plus精品店、北美品牌MANITO为北京首家旗舰店、日本甜品LeTao、Ralph’s Coffee为北京首店等品牌。

三里屯太古里除积极引进首店外，更有多家小众、时尚品牌进驻，如Tiramisu所在位置被LeTAO替代，潮牌服饰b+ab的位置被UNITED TOKYO替代，美国快时尚品牌HOLLISTER一层区域成为了网红汉堡店SHAKE SHACK等。

此外，中国大陆首家Apple Store新店在设计上延续了品牌一贯的通透、简洁风格，并融入许多北京元素，建筑主体的玻璃幕墙采用了景泰蓝纹饰，也纳入了Forum互动坊、Viewing Gallery景廊和Boardroom商谈室等不同的场景。

星巴克臻选三里屯太古里旗舰店是星巴克在中国内地的首家旗舰店，去年该店同样进行了换装升级，一层为商品市集，二层为Bar Mixato创新酒坊。通过星巴克臻选咖啡的加持、Bar Mixato创新酒坊体验的引入，进行了全方位体验升级，成为最新版拥有酒坊的星巴克。

法国高级时装品牌Sandro也进行了门店升级，将男女装整合为一。此外，PANDORA、Diesel、JOYRICH、AVIREX等品牌也都经过调改或移位新址后以新形象亮相，英国家居设计品牌Tom Dixon首家精品店暨概念酒吧也落户在南区，打破了空间陈列与酒吧的界限。

随着一系列品牌门店升级，三里屯太古里的迭代进入一个新阶段，调整后的品牌门店功能性更全面，更好的满足了消费者对于时尚生活的追求。

在如今商业竞争越发激烈的大背景下，三里屯太古里在招商上通过择优引进更多有创意的新品牌，包括在概念上、形象上，或者独具风格的旗舰店等，始终保持北京顶尖潮流圣地的调性，挽回销售颓势。

未来，商业购物中心如何制定项目整体发展战略、构建项目业态组合以及引入知名IP，迎来购物中心的新增长点，成为实体商业难以解决的问题。

Scrummble

Diabolik 发表于 2021-8-17 10:03
太古地产内地零售物业的增长得益于几个项目积极对租户进行的优化升级，以及在市场营销角度为城市创造的新的 ...

欧珑这也能算北京首店吗，专柜早就在汉光开了

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太古地产签约公交集团维修站场， 北京三里屯太古里北扩方案落定

三里屯，是京城时尚潮流的风向标，是年轻人和潮流玩家的聚集打卡地。数十年来，从酒吧街的出现到各大商业综合体的崛起，从脏街改造到街区活力的提升，伴随城市更新，三里屯不仅成为了北京的商业地标和对外开放的窗口，也为生活在这里的居民带来更舒适的居住环境。

如今，北京正加速培育建设国际消费中心城市，三里屯也迎来发展新机遇。日前，三里屯太古里北扩方案落定，通过改造公交集团的一处维修场站，为更多的首店、旗舰店提供承载空间。由雅秀大厦改造而来的三里屯太古里西区，将在年底前亮相，世茂工三也迎来新的运营方。随着商圈加速改造升级以及交通配套、文化业态的不断完善，三里屯将给中外访客带来更好的体验。

商圈·扩容
空间有限 品牌排队等位入驻

彰显国际时尚与本土历史人文特色是国际消费中心城市的主要标志之一，其主要载体就是核心商圈。随着北京加速培育建设国际消费中心城市，三里屯商圈也不断改造升级，打造全球消费者心中的购物天堂。

世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天分析，三里屯在商业氛围上已经具备了国际商圈的基础，在餐饮、零售等业态结构上也尽显国际化特色，成为众多国际品牌首店、旗舰店的选址目标。但与此同时，三里屯进一步的发展也受到区域商业体量规模的限制。三里屯还需要拓展消费体验空间，释放更多的消费能量。

三里屯太古里南北两区由19栋低密度建筑组成，近年来已数次扩容，但空间依旧十分有限。有品牌方透露，不少想进入三里屯的品牌只能排队等位，当现有品牌退出后，才有机会“抢”下一个位置，而临街的核心位置更是稀缺。商圈如何进一步释放消费潜力？这一问题引起了政府部门的重视。

北区北扩 整体提升商圈品质

2017年，北京提出建设“文化三里屯”，北京市朝阳区随即启动大三里屯商圈规划研究，研究发现，三里屯太古里北区具有北延的条件，北京公交集团一处维修场站占地约4.7万平方米，通过“腾笼换鸟”，可以融入三里屯商圈。去年，太古地产提出了升级改造维修场站的想法。随后，朝阳区政府、北京公交集团、太古地产三方密集沟通，逐步达成共识。今年8月2日，三方正式签署战略合作框架协议。

根据协议，维修场站将另择新址，原址腾空并重新规划，承载三里屯太古里北扩。太古地产中国内地行政总裁彭国邦介绍，该地块的改造升级将对标国际一流，扩大首店、旗舰店的承载空间。改造后，该地块不会抹去数十年的历史痕迹，公交相关元素有望融入该区域的升级改造。

朝阳区政府相关负责人表示，三里屯太古里北扩是引入社会资本实施城市更新的有益探索，将整体提升商圈的商业生态和品质，提振消费能级和国际影响力，“我们将共同把太古里北扩项目，打造成城市商业文化新地标。聚焦国际化方向，用好用足首店政策，挖掘更多消费新业态和网红打卡地，全力打造国际消费中心城市主承载区。”

三里屯太古里北扩之后，将打通三里屯商圈的南北纵线，使其与京城东北部商圈实现连通。地图显示，太古里北区北项目和亮马河的直线距离不到1公里，消费者步行可达。

升级·持续
日渐萧条 雅秀重新定位改造

在三里屯，除了开放式街区三里屯太古里，商圈范围内还分布着通盈中心、三里屯SOHO、世茂工三等商业综合体。这些项目也在不断升级更新，融入商圈的时尚氛围。

记者近日走访发现，历经近3年改造，沉寂许久的雅秀大厦焕然一新，露出了崭新的外立面。原先橙红色的外立面被更有科技感的黑白透明玻璃墙取代，整体造型也变成梯形，看起来颇有层次感。目前，大厦内部改造还在紧锣密鼓地施工。

在北京人的记忆中，这里曾是一座容纳七八千家商户的服装市场，被称为“小秀水”。随着服装市场日渐萧条，雅秀在2015年进行了闭店重整，但并未扭转颓势，直至关停。2017年底，太古地产以租赁的形式，正式接手雅秀，进行重新定位改造。

商场焕新 升级取代旧有业态

施工现场的工程说明显示，雅秀市场的改造总造价约1.1亿元。改造后，项目更名为三里屯太古里西区，占地面积约4200平方米，地下3层，地上8层。据了解，目前这里已完成招商，预计在今年第四季度对外营业，项目将重点增加娱乐和社交属性。

从该项目再往西走近400米，世茂工三商场也在经历蜕变。今年7月29日，世茂工三被再度拍卖，最终被北京卓睿物业以16.45亿元的价格竞拍成功。随着新运营方尘埃落定，该项目的改造升级也在顺利推进。

此前，位于三里屯的太平洋百货关张后，也被重新盘活，改造为盈科中心新增的办公区，二层以上全为办公空间，一层主打咖啡和银行等业态，地下一层提供餐饮、健身、超市等商业配套，同时还有地下通道直通团结湖地铁站。

面对快速迭代的商业环境，三里屯的商业项目一直在不断改造升级，从而跟上时代的步伐。

交通·改善
治理脏街 环境提升亮出景观

在三里屯太古里南区和北区中间，一条百米长的小路十分惬意。道路两侧被鲜花草木装点，沿街还有24小时书店、城市书屋、茶饮店。但就在多年前，这里由于违建、开墙打洞密集、环境脏乱，被人们称作“脏街”。

近年来，三里屯街道对“脏街”周边环境进行了集中治理。尤其是2016年对开墙打洞集中的北三里南42号楼恢复原貌，楼下还设置了小花园。随着架空电线入地，整个街道豁然开朗。三里屯居住了近60年的老居民田利明以前出门遛弯儿，都要避开这条街绕着走，但“脏街”改造后，他没事儿就会过来遛遛弯。“现在走在这条街上，心情都会变好。”他说。

为提升整体环境，三里屯还引入国际顶级设计团队，对太古里商圈、酒吧街、使馆区进行整体设计，打造彰显区域特色的亮点和城市景观。

出行便捷 消费能量释放加强

而一直以来困扰消费者的交通问题，也在逐步改善。今年，太古里和酒吧街中间的小路变成了单行道，改善了原先车辆通行的拥堵问题。太古里在南北区中间划出了自行车停车位，引导消费者有序停放共享单车。而雅秀大厦改造完成后，东西两侧的道路也将同步完成提升。未来，太古里西区与南区三层之间还计划设置一座人行天桥，方便消费者通行。

在地铁出行方面，地铁3号线一期和17号线均设工体站，这座车站距离三里屯路与工体北路交叉路口只有200多米，除了在地下可以直接抵达工体外，还将建设与三里屯太古里等建筑连接的地下通道，市民不出地面便能抵达三里屯商圈。目前，地铁3号线一期和17号线正在建设中。

“通过政府和市场参与方的共同努力，三里屯商圈及其项目运营管理品质将得到提升，承载高品质品牌、业态和消费体验的空间将得到拓展，加上未来地铁3号线、17号线的开通和地面交通的改善，三里屯商圈的消费能量将得到释放和加强。”孙祖天说。

探访三里屯
大牌扎堆儿 首店规模领跑全市

夜晚的三里屯人流如织，这是“屯儿里”一天中最热闹的时候。太古里南区广场上，崭新亮相的苹果亚洲最高级别旗舰店顾客盈门，消费者在门口排队扫码登记后有序进店。巨大的透明玻璃幕墙，将店内外融为一体，坐在店里的景廊中，热闹的户外广场尽收眼底。

在这个开放式街区中，各类首店、旗舰店琳琅满目，每个月都有新面孔入驻，吸引众多时髦的年轻人争相打卡。餐厅、茶饮店、咖啡厅也纷纷利用外摆区提供休闲空间，让人们能坐下来感受这座城市的繁华。

自2016年发力首店经济以来，三里屯商圈引入首店、旗舰店的数量一直位居全市各大商圈之首，首店、旗舰店数量已达百余家。北京市商务局监测数据显示，在疫情前的2019年，北京引进的首店数量超过500家，三里屯商圈引入首店数量位居首位，与CBD商圈基本持平。今年上半年，北京首店呈现爆发式增长，全市有434家首店、旗舰店落地，其中三里屯商圈就有87家，比排名第二的CBD商圈多引入近40家。2016年以来，仅三里屯太古里就累计引入超百家首店、旗舰店。

品牌的争相入驻，折射出北京市场的巨大消费潜力。源于日本的人气咖啡品牌“%Arabica”首次进京，就把落脚点选在三里屯。令其惊讶的是，一辆不到10平方米的咖啡车，竟在一天内售出近2000杯咖啡，创下该品牌所有门店开业以来的新纪录。看到巨大的消费潜力后，这家品牌又在太古里南区开设了固定店面，采取店面和咖啡车的组合销售模式，吸引更多人前来打卡。

如今，三里屯与潮流生活方式紧密联系在了一起，成为前卫和时尚的代名词。

“屯儿里”人说

“上世纪60年代的时候，家门前还是很窄的石子路，使馆区附近还都是菜地，三里屯真正的崛起是在改革开放后。如今大牌林立的三里屯太古里，曾经是一片居民区，1990年亚运会闭幕后，东侧的酒吧街渐渐兴起，此后经过大规模改造，三里屯太古里南区在2008年北京奥运会开幕同日正式开业。这翻天覆地的变化，正是国家对外开放的缩影。”——田利明 在三里屯居住了近60年的老居民

“三里屯是我的第二个家，在这里能感受到中国最前沿的生活方式，吸引我的还有这里的国际化氛围。我有很多外国朋友都在这里住，大家一有空就出来聚会。法餐、意大利餐、西班牙餐……这里有各个国家的餐厅，让身在异国他乡的我们找到了归属感。在三里屯，许多时尚品牌都和国际保持着‘零时差’，在一些店里能第一时间买到最新款。” ——Kurt 朝阳区一所国际学校的外教

acxzhangyuefeng

希望周边道路环境特别是人行环境能够得到提升，工体北路现在算是新的“脏街”了，人行道地面都快碎成泥了都不知道修一修，而且非机动车路边乱停乱放近乎猖獗，目前的管理手段还是破白栏杆一封了之。

samuelleekt1216

希望擴建工程能夠幫到太古里。近兩年業績中可以看到，三里屯增長疲弱。

qwertyasd

世茂工三新的运营方是谁？

Scrummble

samuelleekt1216 发表于 2021-8-30 20:31
希望擴建工程能夠幫到太古里。近兩年業績中可以看到，三里屯增長疲弱。

能解决销售额增长问题的也只有扩建了
南北两个区就这么几栋楼，容不下更多东西，太古里的品牌组合已经是全国的顶端了，以现在的面积，客单价根本没法提升
不过我觉得销售额增长得靠交通上的大变化来解决，比如公交场站设北入口之类的，分流掉工体北路的车流，现在工体北路地面交通已经到了极限了

Scrummble

太古里西区依然是在工体北路上，和南区共享地面交通，在3和17号线运营前，充其量只能增加停留时间，没办法扩张人流了

sonicsongxin

公交公司那边什么时候能弄好开放

uchi

sonicsongxin 发表于 2021-9-1 21:51
公交公司那边什么时候能弄好开放

同样希望这块地赶紧腾退，但是什么事一轮到公交这样的老国企，都顺利不了

sonicsongxin

uchi 发表于 2021-9-2 11:43
同样希望这块地赶紧腾退，但是什么事一轮到公交这样的老国企，都顺利不了

切切切切切