北京望京小街升级改造 房企探索城市更新新路径

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2020年08月10日 来源：人民网

人民网北京8月10日电（记者夏晓伦）8日，一条老旧街区转型而成的国际化步行商业街区——望京小街正式向市民开放。作为由ZF引导社会资本参与的国际化商业街区项目，望京小街仅用不到5个月的时间完成了改造提升，多方共建模式发挥出了重要的作用。
据了解，在对望京小街的升级改造中，万科首次将城市更新的边界拓展至街区小巷这类城市的“毛细血管”，把“商业办公”与“步行街道”相缝合，对整个街区进行了全方位的综合提升。

改造后的望京小街。
望京小街位于北京大山桥与望京街交叉路口以西，地处望京核心腹地，距离望京南地铁站600米。汇集了曾经繁华的华堂商场、望京商业中心（现为万科时代中心?望京）和方恒购物中心。随着城市定位和周边业态的更新变化，小街的整体空间愈渐老旧，商业层次与当前的实际需求产生了错位，道路破损、停车混乱、交通拥堵和环境脏乱等问题日益凸显。
改造后的望京小街，如今已经有了焕然一新的靓丽容颜，原来的柏油路、乱停乱放的车辆、广告牌等设施消失不见，取而代之的是一条欧式风貌且干净整洁的步行街。同时，望京小街还承载着智慧科技、国际交往、文化艺术等属性功能，吸引望京市民在这里高效地汇聚与交集。
在智慧科技方面，万科联合望京街道对街区设施进行了智慧化升级，开发建设了“智慧之芯”管理平台，连接智慧停车、绿色节能、小街商圈、社区公约、小街安防等五大运营场景，可对小街商户人流车流、垃圾箱、温度、湿度、能耗、消费指数等进行实时数据分析，形成智慧生态闭环。
在国际交往方面，望京小街片区周围分布有大量大型企业和跨国公司，世界500强企业6家，涉外企业1113 家。为了提高国际商务文化氛围，这里将建立国际文化交流活动展示舞台，打造市级具有影响力的国际人才社区。小街还学习借鉴欧洲步行街的模式，设置了德国特色场景，包括集市商亭、特色餐饮、艺术天幕、垃圾房、音乐和亲子活动等丰富元素。
在文化艺术方面，万科积极统筹社会资源，引入文化+阅读特色的城市书屋和以北京国际设计周、中央美术学院为核心的北京设计中心，打造望京文化新地标。据悉，2020青年设计100云毕业季展览，已于8月1日在望京小街的望京坊正式开幕。展览集合了来自中央美术学院、清华大学美术学院、中央戏剧学院等15所在京高校，近300位设计院系的优秀毕业生作品。
对周边居民来说，小街变化带来的感受更加直接。开街当日，有住在望京小街附近居民表示：“这里（望京小街）既像一个现代的国际艺术中心，又可以满足我们对餐饮、阅读等方面的需求。我以后可以在周末和邻居们过来看展吃饭，作为老望京人，在家门口可以享受这样的体验特别惊喜！”
“结合ZF开展的街区更新工作，在望京小街的改造过程中，我们响应号召、主动参与，通过将望京小街的改造整治与紧邻商业办公区的升级焕新相融合，形成了目前宜居、宜商、宜业的街区级特色更新。”万科集团合伙人刘肖表示，将发挥市场主体的专业优势，把望京小街打造为“国际化+文化+科技”的时尚活力新街区。

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在北京市朝阳区，一条380米长的小街因改造释放出巨大的发展潜能
望京小街新生记（产经观察）

人民日报  2020年08月26日 第 18 版

      
　　图为改造后的望京小街。

　　北京市朝阳区望京街道东南侧，北至望京街，南至阜荣街，有一条长约380米的小街。
　　5个月前，这条小街像个脏乱的停车场，机动车无序停放，共享单车横七竖八。5个月后，小街被改造成有着漂亮商亭、音乐喷泉景观的国际风情步行街。
　　“望京小街‘活’了，也火了！”周边居民兴奋地说。在8月8日开街后的一周内，望京小街迎来了15万人次驻足。
　　这条街的变化是如何发生的？
　　“停车场”变步行街，带动周边商圈品质提升
　　原来的望京小街，道路破损、污水横流，每天有100多辆机动车、400多辆共享单车在这儿“趴窝”，不时有车辆剐蹭事故发生，行人行走困难。望京街道一直想改变这条小街的脏乱差面貌。
　　“既然已经丧失了行车功能，为何不干脆把它变成一条步行街？”朝阳区望京街道办事处主任杨晓昇介绍，虽然最初具有车辆通行功能，但这条小街空间逼仄，行车不便，改为步行街不仅能改造街面环境，还能为街道两侧的商业带来人气。于是，在朝阳区ZF的支持下，街道办大胆地做出了改造决定。
　　“我们也急切地期盼小街环境的改变。”小街的东侧是拥有5.5万平方米办公楼和2万平方米配套商业的万科时代中心。小街改造项目负责人、万科集团合伙人刘肖说，小街的环境是两侧商业体的“门面”，“门面”不行，办公楼建得再漂亮，优质企业也不愿入驻，万科此前就遭遇过这样的招商失败情况。
　　改造势在必行！2019年10月，由朝阳区ZF引导、万科作为社会资本参与的街区改造项目敲定，一场ZF与社会资本合作改造治理街区的探索就此展开。
　　小街不长，改造内容却不少——
　　不仅改“外貌”，也要改“气质”。“不是‘马路铺一遍，草再种一片’式的简单街面整治，而是适应所在区域发展要求的环境升级。”杨晓昇说，小街所在的望京地区，有60多个国家居民工作生活，1113家涉外企业，小街应该是高水平的开放窗口。
　　小料石铺成开阔街面，德国艺术家设计的彩霞天幕挂在空中，中国设计师创作的哪吒雕塑成为必去的景点，两侧还设置时尚市集、街区展览、艺术连廊，中央美术学院学生的设计点缀其间。一走进小街，国际范儿迎面而来，能满足多国居民居住消费、内外资企业商务等各类功能需求。
　　不仅改街道，也要改商区。街道变了面貌，紧邻的商业办公区也随之“腾笼换鸟”。写字楼主打引进一些数字新媒体产业领军企业，传统商场变成了集餐饮、影院、酒吧、文创集市、商超等业态为一体和盒马鲜生、隐厨、凑凑、牛角村等品牌企业扎堆的新空间。
　　不仅改“面子”，也要改“里子”。外表焕然一新的街区装上了智慧化内芯。
　　变为步行街后，附近的停车问题仍未解决，片区车位缺口有1900个。万科引入智慧停车系统，通过移动支付、物联网、AI、大数据等将附近居住小区、商业综合体、酒店的车位资源整合起来，并实现错峰停车、共享车位、分时收费的精细管理，大大提升车场管理效率和通行效率。
　　智能科技还实现了垃圾分类的可视化可溯源。望京小街两侧商业经营主体有201户，其中80%以上是餐饮企业，餐厨垃圾数量较多。餐饮商户经营流动性大、管理水平参差不齐，小业主经营的餐饮企业占60%，对垃圾分类的理解认知不足。万科给每个垃圾桶都装上射频识别电子标签，通过垃圾分类分户计量称重，实现垃圾数据的可视化，能够发现异常垃圾数据的来源，及时进行管控。
　　破解设计难、改造难，探索自我造血的市场化改造机制
　　“改造直接涉及的经营单位就有976个，这是万科参与过的最复杂的城市更新项目。”刘肖说。
　　怎么改？设计方案要建立在大量的实地调研基础上。先调研企业。在街道办的支持下，万科团队查阅了望京周边地区2.4万户企业过去两年的经营情况，挑出西门子、奔驰、阿里、美团等优质企业，然后花半个月的时间挨个敲门：“企业希望怎么改造这个街区？”再调研居民。梳理2019年附近居民向ZF部门反映的6700件意见，将交通、治安等各类问题排排序，再上门调研附近居民的需求：“您在望京工作和生活最缺什么？”
　　调研结果让设计团队逐步摸清了周边人群的需求——不能只有吃小吃的地儿，也要有咖啡屋，不能只有商业设施，也要有文化交流场所。万科北方区域产业办公负责人栾宁说，设计方案奔着一个目标去：要让每个来这条街的人愿意至少待上半天！
　　有了方案，改造如何推动？让停满车辆的小街快速具备施工条件，与900多户业主和几千户居民沟通改造方案，协调各部门评估审批……街道办的主导作用开始发挥。光是跟业主沟通商店招牌的改动，杨晓昇就磨破了嘴皮子：“不是拆了旧招牌就不管了，还要给您安上跟周围环境协调的立式新招牌，更漂亮更醒目！”
　　小街的市政基础设施改造也由街道办负责，光是隐蔽工程改造就花了40多天，水电气路各管线都重走一遍。“根据新增现代化设备的用电需求，要做到街面上就近能找到用电接口。”杨晓昇说。
　　设计难、改造难，更难的是探索一个能够自我造血的市场化改造机制。在ZF主导、社会资本参与的合作模式下，望京街道办出资1300万元改造小街的基础设施硬件，万科投入3500万元提升小街环境和智慧化等软件水平。社会资本的投入多久能够取得回报，这本账能不能算圆？
　　“在街道办的授权经营下，未来的投资回报来源主要有三。”刘肖分析，分别是街面上15个新商亭的租金、广告牌收入以及举办活动收入，“不算后续物业运营的投入，预计10—15年能够收回投入改造的静态成本。”
　　算更大更长远的账，小街环境的改善将带动提升街边商业综合体的价值，带动周边消费和产业的双升级。刘肖认为，这对企业来说是更大的回报，“改造后万科时代中心的租金收入有望大幅提升”。
　　望京小街的改造过程中，ZF部门突破了诸多体制机制障碍，与企业之间形成了各司其职又有机融合的互动机制。“ZF引导体现在该出手时要出手，向企业释放资源、给予政策支持，明确企业的投资回报机制，也体现在该收手时就收手，赋予企业改造设计和后续运营的自主权。”杨晓昇说。
　　带动产业和消费双升级的效应初显，未来持续运营仍面临挑战
　　8月8日改造竣工的望京小街正式开街，北京消费季“潮朝阳”活动也在此开幕。位于街角的凑凑火锅当天店铺营业额创下了疫情防控期间的新高。
　　“当天店铺营业额突破4万元。受到小街改造的带动，我们目前经营已经恢复到八九成，月营业额有80万元左右。”凑凑火锅工作人员龚春苗告诉记者。
　　“目前万科时代中心商户的周销售额总计在400万元左右，超过过去整个望京街区的水平，变化很喜人。”栾宁介绍。
　　徐易容是第一个搬进望京小街万科时代中心的企业家，见证了小街脱胎换骨的变化。如今，楼上写字楼是他的办公空间，楼下商铺是他创办的集饮品、时装、花市为一体的实体店。想打造本土国际零售品牌的徐易容很庆幸自己“捷足先登”：“望京小街的升级能带动产业和企业的升级，吸引和孵化更多高质量的企业。”
　　拉动消费和投资，促进消费和产业的双升级，望京小街改造效应正在慢慢显现。与万科时代中心分处望京小街两端的传统商场方恒购物中心，眼看着小街越来越现代化，也打算加大投资，升级店铺，优化商业形态，更好地适应升级的消费需求。
　　改造完成迈出了成功的第一步，接下来如何持续稳定地运营是望京小街仍然面临的难题。比如在寒冷冬季如何保持小街的商业活力，如何让更多的沿街商户为小街运营出谋划策，如何持续不断地改进升级街区业态以满足望京40万人口的办公、消费、居住需求。“望京小街的改造运营模式还需要持续探索创新。”杨晓昇说。
　　“我们期待更多的金融机构能够来考察调研望京小街的改造运营模式，支持企业更好地走下去。”栾宁说。
　　
　　■记者手记
　　城市更新大有可为
　　望京小街的改造工程，改善的不仅是生活环境，也是营商环境，是促进消费、拉动投资的优质发展工程。改造后小街上的商亭、店铺不少都创下了单日营业额翻番的好业绩；小街的改造也提升了周边商业综合体的价值，吸引培育更多优质企业，带动整个街区的产业升级。
　　改造之所以成功，关键还是充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥ZF作用，探索出成功的市场化改造机制，为今后的持续运营维护明确投入和回报机制。
　　去年底召开的中央经济工作会议要求“加强城市更新和存量住房改造提升”。像望京小街改造这样的城市更新项目或许规模不如新建开发项目大，但改造的效应却能强劲释放、辐射很远，推动一个商圈、一个区域的高质量发展。当前，大城市的发展从增量扩张为主转变为存量更新为主，ZF部门和企业要携起手来，一起翻开城市更新的新篇章。

尊龙丹心

望京本身新城规划，基础设施较好，更有利于局部城市更新。

zrssbb

虽然各个地方条件禀赋不同，但望京的发展跟通州有一定相似之处，希望运河商务区可以借鉴学习。