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发表于 2022-8-30 19:48:46
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本帖最后由 illusiome 于 2022-8-30 19:54 编辑
对，管理费便宜...
而且标准更低，所以在装修、维护、运营的成本更低。
这是很重要的东西。
因为对于业主来说，比起“价值”，现金流收入测算形成的净现金流更重要。
例如，用这些牌子的管理费每平方每月可以减少10元，公摊可以减少5元。
以1.5万平为例子，则一个月可以减少15万，一年减少接近200万。
按一般整体债价值速算15年-20年倍数，那就是差出了3000-4000万的即期现金。
这是不少的一笔钱，哪怕行规打6折，也是接近2000万的现金。
还不算多出来的投入。
另外，也可以投入高，但用便宜的酒管牌子，因为不需要保证后续投入是不是持续高，这样运营弹性更大。
这么大的差数对很多写字楼业主来说是非常大的诱惑力。尤其现在很多机构不是专业做写字楼的，他们只想快速把低价拿到的土地变现。
而且，广州市场对酒店品牌失真，大部分的机构甚至市民无法从品牌的标准里得知品牌的价值，所以也很难因此提价。
反应到二级市场甚至债券市场就是价值没能提高，自然就失去提高的动力。
一个很好的例子，越秀拿着雅诗阁这么多年，现在他们自己也做自己的公寓品牌，一栋楼里通常就是雅诗阁高端自营公寓做中端（保利也是，你看琶洲保利洲际），两个独立主体计算两份的出租比例，这样放香港债市比较容易出手。他们是不断抽调雅诗阁的管理团队到自营品牌的管理团队里去的。
所以其实素质并不差。
但这样长久来看一个很大的问题就是让广州的房开在全国乃至全球的商服、房托服务的竞争力下降，因为你根本没有对应的高端品牌运营能力。
其他地方不认可你越秀的自营品牌能平题雅诗阁。
更别说平替更高级的精品酒店。
其实米其林也是这样的，米其林在广州其实是加速了境外品牌——LV、GUCCI、马爹利、宝珀等——和广州本地的餐饮企业的合作。但本地人是很反对米其林的。这挺让人难堪。
我是不懂让自己市内的企业多赚点鬼佬的钱有什么不好。 |
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