广州国际品牌高端酒店专辑

frank970

illusiome 发表于 2024-1-5 16:50
会议中心要有接待能力是必须的，你看招标文件就知道了。每个部门的内检的力度是不一样的，除了ZY公布的 ...

但是如果一个项目，连销售都存疑了，没正常的现金流了，再强行上高奢，那岂不是资金链断裂破产了。
最典型的例子：珠江新城的嘉裕JW万豪，销售存疑了，挂出JW来揽客，结果还是没起色，直接导致JW难产，开不出来。
因为就如同您上面说的，开高奢酒店是需要极大的人力物力财力去维持的。

frank970

illusiome 发表于 2024-1-5 16:54
对啊，越秀去武汉开丽丝，这些钱不是市属国企的？不是市里的钱？

还是那句话，你对“为什么开奢华酒店 ...

越秀去武汉开丽丝的钱，是越秀在武汉市场赚的利润所开出来的，最终是需要靠武汉市场兜底的，不能是广州市财政的钱给越秀去武汉开的吧。。。
最多是武汉市对越秀有要求，出让地块时规定要配套高奢酒店，然后武汉市财政补贴一些。

frank970

illusiome 发表于 2024-1-5 16:50
会议中心要有接待能力是必须的，你看招标文件就知道了。每个部门的内检的力度是不一样的，除了ZY公布的 ...

万博和琶洲没高奢项目各有各的问题
万博本来有艾美和希尔顿，结果艾美因为广晟老板进去了，鸡飞蛋打，希尔顿因为敏捷资金链断裂，也是悄悄撤下（万博敏捷项目也不好卖，而且我也不认为敏捷现在把希尔顿换成华尔道夫之类的就会有人买单促进销售）。连带着，这两个项目配套的商场，一个还签了凯德，也都一起黄透。
但后期的K11S和长隆万象，以及中铁建华南总部双塔，目前没配酒店的信息，那就完全是当地决策者从出让地块的时候就疏忽了没做硬性要求必须配套。
而琶洲的问题就更明显，在做城市规划，顶层设计的时候，光顾着写字楼，土地出让是一点没要求酒店商场，导致琶洲西区的酒店商场项目奇缺无比。
说到底还是当地主政决策团队的视野受限，没对这些奢华高端要素有足够的运行规律认知和理解

jawuerd

本帖至此的讨论质量很喜人，支持大家继续深入讨论
大家展示的很多细节，都值得学习和推敲
期待大家对鹏瑞一号，以及区域内的其他酒店型住宅配套群，再及珠新老盘（颐德公馆、广粤尊府等）等，从自住和投资的角度，继续发表一下看法或展望

jawuerd

谈几点读后感：

1，如果说琶西、万博周边新盘缺乏zf前期智力资源的导入，恐怕还是源于在下提出的那个概念：逻辑串联线条发育缺乏或断点。加入不从这个视角去分析房产、高奢、酒店等领域的问题，一定会长期处于没完没了各执一词的表层的认知落差论争，总会不断地对全盘继续诘问下去：为什么不做？为什么做了又做不好？而得不到高效互利的共识 ------ 这里确定能做好，那里不做也没有关系！

2，改开以来就是这样的，在拿样的一个超级宏观大周期，有的地方可能一开始是从上上下下的人（智力）到物质，是一条有机线性的串联。譬如说搞一个类似的琶西。那时的领头的，到管规划的，管基建的，管商务的，管旅游的，是可以碰到一块儿自觉完成一致性的order、责任和前途考量的，那效率和实绩就比较好看一点。咱们想想600下来也就10年而已，假如让lin的团队（以及能力/理念/文化/可以继承的团队）一直做下去，就不存在今天的认知落差，就能更好统一起来

3，当今房产温度降下来，算是一个小超级周期的开始，给了你广一个修复上述断点的宝贵调整期------- 调整进来的新产业，带动（倒逼）第2点后段的整个逻辑串联线（至少在5年内初步）发育起来。当然这种周期下的调整，第一它需要时间，第二有相当一部分还是凹凸不平的，急着要凹的给了凸也难以完全避免，但能给进来才能提高存在修复逻辑线的概率。现在2号直接抓汽车，将来最好直接升一，不要像18年那样刚有奔头就西行才好。很可能像鹏瑞、hw广研、鹅潭万象这些事物都是建基于这样的修复视角展望，而落子的.如果大家侦察过后得出，绝大部分都是是这样的，那可以判断起码10年后，今天谈论的这些方面，至少从感性视角再去体会它，就是天翻地覆了，不管那一批它落后10年是15年，都是一个小分子了

4，像鹏瑞在金融城的这番一揽子品牌计划，正是本人最为推崇的企业（品牌）发展之路，坚定的品牌理想/品牌意识/品牌调性---------如果对此是真心诗意的，它们自身也会建立起属于它们内部的逻辑串联线，一个盖子一个盖子层层叠叠，如果整个城市有一大批这种理念和逻辑线的产业集群，那外部世界如何调整它们都有更快更准的办法，都能先知先觉，都能更快地旧貌换新颜，无需我们去过问了。这应该是illusiome在这几页发言里，以及“土地---产业”专辑里认定的一个方向-------- 不管是guo企还是民企，时刻要储备相关的条件，要意识到企业/城市在硬件的更新和跟上固然不可缺，但企业/城市在软件建设上的认定，以及极力汇集足够丰富的手段和工具去把这种认定扎实执行到位，才是相关的人和物，最终能长远且安全运作的理想之策。 这一理想之策实现完美闭环的保障条件，在于第3点的概率一环，需要继续加码，逐步打平以至于超上去。如果这一代没那么明显展现出来其实也无所谓，因为你广“城强”这一点是老天爷给饭吃，永恒定格在那儿的。这样的基础一直在，打平和超上去就还是时间问题。这两年内很可能会有一种更新颖的变化，我们可以等一等..................

jawuerd

大家提到越秀拾桂府
去看了下，位置在珠光路对吧，卖10几万拿确实也很厉害了，文化战略项怎么就不好做呢，这里有文章可做
越秀既然现在已经更深度地参与城市建设
建议可以考虑像广汽埃安从广汽独立出来一样
从内部完完全全培育一个个城市运营品牌 ----------- 越秀毕竟也是融合了hk的一些商业元素/人文元素进来的嘛
独立建设一直跟得上形势、人群需求的一揽子“餐饮、酒店、会所、奢侈牌、艺术馆”品牌战斗群
薪资给够，中期内保本就行
转而又为集团的远期战略服务
现在本地若干城投基金旗下都有不少GP在建立，可以前赴后继地串联起来，积累好了就是很有机的各种逻辑线分线上述细分领域。现在IPO监管更严格，公司注册实缴制即将实施等，对“眼见为实、落袋为安”思维定式群落进行赛道更换而言，大风大浪少了，反而是很好的机遇期
中期以内，再以相同的独立建设运营方式，在餐饮酒店奢侈品会所等各个细分领域，寻找和开拓类似于独角兽模式的市场资本结合体--------版友xmqjs之所望。极其希冀还有能力和精力的老同志能站出来指示协调一下（广顾委，一定要有），从而提升相关部门（及上述相关细分战斗群）生发和传承积极向上文化氛围的概率。有点难度，因为近十年这方面确实不那么走运，但依然还是有存量的。写到这里，还是必须坚定地期待一下，互相鼓励一下，有机会希望大家都积极地参与一下这方面的建设。一定要有，从头开始也行，逐步积聚起来

illusiome

frank970 发表于 2024-1-5 17:00
但是如果一个项目，连销售都存疑了，没正常的现金流了，再强行上高奢，那岂不是资金链断裂破产了。
最典 ...

要回答您的这个问题，我们必须把开发一个项目的资金逻辑捋顺了才行。
https://gaoloumi.cc/forum.php?mod=viewthread&tid=3319150
这里的高周转的条目下有写，因为这里是品牌专辑，我简单快速给您过一下。
房开（无论央企、地方国企还是民资、外资）拿地，获得银行授信（授信不是直接给钱哦，是带条件的付款资质），拿到授信后完成五证的获取，其中，在22年以前，施工过程里的工程队是可以全额垫付，而且账期非常长。几乎到了封顶预售才需要付款。完成五证后再反押给银行置换之前的授信。顾客卖多少，解押多少。

当然，项目很多，千差万别，我这里说一个最简单的也是最容易但杠杆比较高的方式。

所以，您可以看到，销售存疑，并不代表没正常现金流。你可以看到一个项目初期，哪怕销售周期的第一年，“正常现金流”的来源从来不是销售款（尤其是以前正负00可以预售，现在要封顶才行，其实更难）（当然，现在也可以偷鸡，那是销售策略，咱们不在这里赘述），而是资金方的投资款。
你要让资金方相信你的销售能力，相信你的出租价格，就需要超高级酒店。

JW万豪在那个地段只能叫正常配置，甚至是低配。
上瑞吉、华尔道夫、莱佛士这种才能叫够格。
资方也不是傻子，你能把这些拿过来，而且（从其他私人资方上借款后）投入到足够的正常装修运营前，大资方风控能过，就能给你钱续。

同样的，你作为顾客，看到有这个级别的酒店，而且很旺（很旺是运营的努力，你要花钱打市场）。你就会预期租金充足且稳定，你会给钱，这个时候你的销售现金流回来，才接得住。接不住好歹有个超豪，有资金方有兴趣接盘运营的。

高周转方式下，这是唯一的方式。你超高杠杆，去新区（珠江新城不是新区，但这种模式大部分都是玩新区的），就要快速让人知道你是有实力的、当地是足够高档的。

至于你说的其他，例如什么城规的人没做足够的规划预留，当然不对，首先他们水平不高，但也不至于这么差。
不硬性要求，纯粹是给业主缓冲一个空间，必须要配酒店对于很多业主——尤其是主业不是做房开，而是在琶洲拿地的产业公司——技术难度非常非常高。真要硬性规定，那肯定是好事都变坏事的。


所以问题又回到了我之前说的，广州的本土团队，能力是不足的，见识是非常不够的。甚至连品牌之间的壁垒、运作逻辑、资金流向都不熟悉。如果足够的技术，很多你之前列的问题是完全可以解决甚至主动解决好的。
但同样，在能锻炼他们的能力的年代（2016-2021），他们的老板们又没有选择更又技术储备的投资路径。
那只能叫，哈哈哈哈哈了。


哦，对了，武汉那块地22年才签的合同，现在的授信信用和资金都是来源自广州的本地的钱的。
所以去到外地，外地团队还是有敢于勇闯的劲头的。

illusiome

jawuerd 发表于 2024-1-5 20:01
大家提到越秀拾桂府
去看了下，位置在珠光路对吧，卖10几万拿确实也很厉害了，文化战略项怎么就不好做呢， ...

越秀其实已经在做大哥您说的事情了，甚至如果说仅仅只是谋求独立上市的话，他们应该已经快铺垫好了。

jawuerd

illusiome 发表于 2024-1-6 14:02
越秀其实已经在做大哥您说的事情了，甚至如果说仅仅只是谋求独立上市的话，他们应该已经快铺垫好了。

ok，懂了。昨晚没详细看帖之故。再看您这个朴素的观点“卖得越轻松，越不可能开”，就懂了。由拾桂府的地段特质决定了，应取现金为王之策。越秀若能按您描述的先进性和积极性开拓未来，甚为欣喜。越秀的同志们加油，有机会一定支持一下你们的金融产品，希望你们能成为未来“广顾委”的新摇篮！

illusiome

jawuerd 发表于 2024-1-6 18:18
ok，懂了。昨晚没详细看帖之故。再看您这个朴素的观点“卖得越轻松，越不可能开”，就懂了。由拾桂府的 ...

我私信回复大哥了。

jawuerd

illusiome 发表于 2024-1-6 21:54
我私信回复大哥了。

收到，逻辑缜密，很有启智性。

jawuerd

强烈支持你们继续积极探讨，你们这些高质量的讨论，大家都喜欢看，也非常有助于论坛人气的提升。

frank970

illusiome 发表于 2024-1-6 14:01
要回答您的这个问题，我们必须把开发一个项目的资金逻辑捋顺了才行。
https://gaoloumi.cc/forum.php?mo ...

但是非常可惜的，我有朋友在保利这类型的房开企业，也跟他们讨论了很多，保利这类型的公司对您说的这套逻辑是不适用的。
首先，保利的优势是融资成本很低，央企背书资金压力小，可以快速获得城市优质地块。
但是保利内部对重资产投入到高端要素这个思维非常谨慎，甚至是不可能，无一例外都是要尽可能的减轻重资产，都是能卖就卖，应卖尽卖，最好是只开发住宅快速套现，尽量不触碰任何需要重资本投入长期运营的板块。
所以，我们能看到保利旗下，在全国都没有任何中高档以上的商场作品，酒店资产更是常年就选择皇冠假日，洲际，逸林这些您说的能够快速呈现的标准化产品，根本不会考虑那些重奢品类，最近甚至是准备把某些合作的国际品牌酒店换牌成保利自营的品牌。
保利地产从广州发家，他的使命本应该如同华润对深圳的贡献一样大，但是现在看来，从资产运营的角度，保利远不如华润。
这是否能从侧面证明这类型企业（包括粤海也是很少在高端要素上发力）的格局和短视呢？


另外一个，您提到说如果通过行政层面，在土地出让规则就强行要求需要配套酒店，或者商场会对发展商造成不必要的压力，好事变坏事。
但是我看内地行政层面这种手法很常见的，最近的例子就是重庆的中环万象城出让地块时就已经规定需要配建不低于一定档次的酒店和商场，这种方法在番禺出让长隆华润地块也使用过（虽然只对商场做了要求），那再加个酒店的要求其实也不过分的。只要行政层面提前和发展商沟通的当，并不会给开发商造成过大压力？

illusiome

frank970 发表于 2024-1-7 12:39
但是非常可惜的，我有朋友在保利这类型的房开企业，也跟他们讨论了很多，保利这类型的公司对您说的这套 ...

保利的决策流程... 我还挺熟的...

恰恰好他们就是证明了我这套逻辑... 您再仔细思考一下？

他们资金便宜、牌子大拿地更容易（当然他们也有拿不下来的，例如番禺北亭村）、销售相对来说更加稳定。
自然不太需要搞高奢系列（包括商业、酒店、艺术馆、餐厅）。
不就是我说的越是容易销售容易出租，越没有动力搞高配酒店？

一个很好的例子就是设计之都郡雅，他们连洲际集团都彻底甩开了，自己的品牌，便宜了多少啊？你看他们风险厌恶到什么地步？
不过，话又说回来，他们的郡雅拿御公馆、月色这些洲际酒店旗下的餐厅去给自己充场子——这个逻辑也是一样的，郡雅是"新的"、"陌生的"、"不熟悉的"，所以要在郡雅内部元素里推行洲际的这种”高奢“的品牌内容。只不过做得不太好罢了。

所以回到你的问题，是的，很多本地企业（例如保利），就是风险厌恶，销售就是销售。拿好地，用销售好就把现金套回来就行了。
不需要大规模开发新地然后用重运营促进价格和销售。

当然，越秀在很努力地向后者运行，你看越秀现在的新酒店还可以的。但是他们的架构在太臃肿了，能不能做到，不知道。

另外还有一个点，圈内人的意见要看，但不能只看他们，因为他们很容易会有知见障，尤其广州本土搞商业的。

illusiome

frank970 发表于 2024-1-7 12:39
但是非常可惜的，我有朋友在保利这类型的房开企业，也跟他们讨论了很多，保利这类型的公司对您说的这套 ...

另外一个，您提到说如果通过行政层面，在土地出让规则就强行要求需要配套酒店，或者商场会对发展商造成不必要的压力，好事变坏事。
但是我看内地行政层面这种手法很常见的，最近的例子就是重庆的中环万象城出让地块时就已经规定需要配建不低于一定档次的酒店和商场，这种方法在番禺出让长隆华润地块也使用过（虽然只对商场做了要求），那再加个酒店的要求其实也不过分的。只要行政层面提前和发展商沟通的当，并不会给开发商造成过大压力？

刚刚才看到。
大哥你误会我意思了，我意思是类似琶洲西这样的规划，供地给产业公司是不太应该强行要求配套顶级酒店的。要么他们的运营能力跟不上。
要么就是给空子别人钻，例如某个很强的国家部门本来想在琶洲西区拿地，也定下来了高级酒店，但其实他们背后也有地产资金和别的资金，有点李代桃僵的感觉。

而供地给地产公司，则是相对简单的。
但问题是，能要求强制上高奢的，都是好地块，好地块现在都是"自己人"拿，到时候给你搞个广州康莱德（我知道天汇是港资和民资）类型也没意思。
这种时候地方ZF要跟进的能力也不够了，尤其是区一级。
又一个好例子，城建的英迪格。他们自己的理由是那几块建筑不能做主体结构改造，所以只能邀请到英迪格。
但其实嘛。