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本帖最后由 繁星的宇宙 于 2016-5-2 15:43 编辑
好像，应该，貌似，觉得… …
日新月异的城市面貌，争先恐后的项目进度，一日三变的住建政策，眼花缭乱的地块设计… … 当这些信息与我们的主观期待、推测相掺杂的时候，我们有时候会过于听信源自自己主观印象的声音。
感觉XX项目越来越慢了…
XX项目不会要降高吧…
XX那里拆掉后应该要建高楼…
貌似XX项目的幕墙比YY项目的快…
XX项目估计悬了…
觉得XX项目达不到YY项目的水平…
XXX迟迟不能解决，YY项目恐怕要难产…
就是因为经济减速，听说XX项目没钱了…
XXXXX项目规划高度YYY，实际可能达到ZZZ…
这些说法，大家觉得熟悉吗？
在城市建设中，主观印象是有一席之地的。论坛也鼓励它的会员们自由地表达他们对于这座城市各个部分的主观印象与预期乃至判断。但是印象和预期毕竟是取代不了信息与事实的。我们首先应该感谢为大家提供上述主观印象、预期的会员们，他们至少在这些判定前加上了表达或然的字词。可有的时候，连这些字词也会“很自然地”被隐去。
XX项目可能性比较大的是降低高度。
YYYY项目最新的官方说法是ZZ。
在这些言之凿凿的背后，有多少经过证实的信息，又有多少主观臆断的命题呢？信息纷繁复杂，虚虚实实，再谨慎的人也不可能不犯错。在高楼迷北京版的会员中，包括管理人员在内，直接接触业内、体制内信息的是少数，但在观点爆发而信息依然有限的当下，我们这群因为对这座城市的建设怀有极大热情与关注而聚在一起的同好们，应该至少对一些流传的信息和看法、自身的印象和预期有着最基本的判断力，并通过持续的观察、理解和思考去进一步加强这一判断力。制作一份FAQ备忘录的计划由来已久，近日经与繁星的宇宙版主商议，鄙人针对高楼迷北京版上的一些常见问题，总结解释如下。这些内容不涉及任何观点、立场、价值判断或道德观念，仅只是事实性判断。它们对于大家来说可能十分基本、浅显，对于专业人士来说可能十分幼稚、片面，但我们认为仍有必要说明。
1 城市规划与建筑设计是两个不同的领域。在本市，前者的负责机构为北京市规划委员会，该机构的前身是北京市城市规划管理局。该机构上对国土部门、发改委报告，并执行其对城市整体开发规模的要求，划定城市用地、路网、功能分区、控规参数，但不直接控制具体项目设计。在上世纪后期，北京尚处于土地市场正在快速形成、城市面貌从主要靠高层苏联式住宅楼和若干机关单位办公楼来塑造向引入房地产开发项目转变的时期，曾经存在过一个对重要地区项目设计进行审定的机构，名叫首都建筑艺术委员会，其组成人员以美术界人士居多。如今对重大项目设计进行审查的机制依然存在，并且在近一段时间再次加强，但其权力已经分散至各处，以应对各个级别的海量项目。规划部门并非不会搞项目招标，但其项目绝少涉及具体建筑设计。规划部门也可以成为城市设计导则的作者，但这些导则不会规定现实中某具体项目的建筑细节。
建筑设计是设计单位、事务所、工作室与项目投资方或产业区管理机构之间的业务关系。甲方一般通过招标或者委托获得其项目的设计，并要求进一步深化。产业区管理机构如商务中心区管理委员会、新城投资运营公司、未来科技城置业公司等也会组织招标。一般而言，任何建筑设计都意味着一个甲方的存在，但当这一甲方并非直接资方或唯一投资方的时候，该建筑设计属于尚待认领阶段，其可能被实现的几率是成疑问的，直到其投资主体明确。在北京存在若干重大项目设计属于此类情况，比如丽泽国家金融信息大厦，建工地产拿地之前的通州彩虹之门，以及大家津津乐道的CBD东扩区“东大门”等等。其实现的可能性取决于潜在资方的可靠性。而资方也决然有可能修改任何项目的既有设计。
产业管理机构不仅可能就具体项目的设计招标，也可能就整体区域的城市规划招标。
2 在理论上，城市规划是没有渲染图的。其所确定的顶多是建筑体块的可能范围。任何区域规划级别效果图中的单体建筑形象都不可信。这类情况的典型比如SOM的CBD东扩区、次渠环渤海创新城，其真正成果在于其路网、地块规划，任何三维视觉化的图像均不代表实施效果。某论坛上曾经有人翻出2010年由德国SBA制作的丰台科技园三期概念设计渲染图，并试图在其中找到诺德二期的建筑形象，显然他是找不到的。城市的组织在于平面而不在于立面，任何项目在方案阶段的渲染图所提供的信息都无法与其平面图相比。
3 规划和设计是两条线，前者对后者的影响是物理性的，后者对前者的影响是社会性的。控规的全称是控制性详细规划，包括用地面积、用地性质、建筑面积、建筑高度、绿地率。当一个地块的控规确定之后，建筑师的任务就是将规划定量的建筑规模以合适的方式排列在地块上。在规划建筑面积已经确定的情况下，任何设计均无法改变项目规模，所以所谓“某某设计的造型浪费空间”是不可能的事情。通过设计抢面积是违法的。但有一点，好的设计可以增加得房率，而差的设计则可能让许多本属于项目的合法建筑面积变得无法使用，比如消耗在了过多的附加结构上或者形态不佳的空间曲折上。这是住宅项目业主极为重视的一点，而在公建设计中，尤其是造型、尺度特殊的建筑的设计中也是存在的。比如中国尊通过结构优化，确保了得房率不低于70%。
任何地块，除非通过规委研究、公示、批复，否则无法改变其用地性质和规划规模。所谓的“把国贸饭店拆了盖成超高层”是不可能发生的事情，除非经过这些手续否则只能拆多少盖多少。假使一个项目的建筑高度被提升或者压低，如果仅调整高度一项，也不可能直接改变其总规模。楼体一定会因为这类调整而出现比例变化以保持总建面不变。
出于同样的原因，请大家注意某些开发商，他们善于在其正在操作的项目的二期地块、配套公建地块上画上非常诱人的超高层以吸引一期的买家，但这些纸上画画的楼很多时候是违反了所在地块的实际控规的。任何这种来自开发商的建筑表现均不可信。比如昌平线生命科学园站附近某项目。
建筑设计对于规划的影响一般通过商业活动等实现。比如三里屯VILLAGE项目的使用效果对于整个区域的进一步规划调整都有影响。
4 北京的限高分为 原貌、9米、18米、24米、36米、45米、60米、80米、100米、100米局部120米、100米局部150米这几个等级，原貌、9米、18米限高区基本分布在旧城文保区、市郊区域，其余等级分布在城区各处，如果不是在单独规划的产业聚集区、新城区中，基本是不可能出现更高的限高等级的，除非有特殊的项目设计因素。根据北京八级抗震要求，当绝大多数结构的建筑设计高度达到150米以上时，必然成为超限高层建筑，从而带来额外的审批、设计成本。所以北京有相当一部分超高层高度均在150米左右。
一般情况下，各产业聚集区、新城区域有可能出现的最高限高等级为200米，仅有极个别地块会更高。在此类地块中限高最高的比如商务中心区Z15地块限高400米（地块招标时）；丽泽商务区E-02、B-24地块，限高360米；通州运河核心区IX-01地块，限高300米。当某些产业聚集区的节点地块出让时，规划部门可能对其限高做进一步调整或在一定程度上避讳其限高情况，以给进一步设计留下空间，比如核心区Z15、Z6等地块，但这种情况非常少见。
5 结构超限是非常常见的事情。绝不只是央视这样的异形建筑或者中国尊这样的极端超高层才会超限。裙楼超限甚至多于塔楼超限。例如，任何建筑只要有30%面积的楼板通透，就算作超限，北京的相当一部分购物中心都在此列。楼体重心偏移也会造成超限，比如GENSLER的彩虹之门。大悬挑会造成超限，如腾讯北京总部悬挑超限。甚至不算大的悬挑也可构成超限，比如大兴核心区的首开万科项目裙楼、丽泽SOHO两座塔楼的顶部分别悬挑超限。通州万达广场裙楼的超长尺度构成超限。7层以上的高层转换都可能构成超限，比如运河ONE的大连廊，和最初方案比明显往下压了，就是因为这一点。承重墙不能落地的、柱位变化、移柱减柱的，都可能构成超限，典型的比如国三B。
超限意味着项目要通过超限委员会审查，并被要求多轮修改直至通过为止。有必要的还要制作模型上振动台。
6 建筑施工进度涉及到许多复杂因素，将两个体量不同、施工起始时间不同、工期不同的项目的进度做对比是没有意义的。一座超高层的施工至少要经过护坡桩、土方开挖、试桩、桩基承重实验、桩基施工、桩头处理、底板浇筑、塔吊安装、钢结构吊装、顶升平台安装、混凝土结构、幕墙等等一系列施工工序，当时间在匀速流淌、工期在匀速度过、工程量和投资额在以相对匀速的进度前进时，肉眼所见的建筑高度却绝不会以匀速上升。在钢结构接近转换层、加腰桁等等特殊节点时，速度会明显减慢。当幕墙结构不规则、安装工艺复杂时，也可能会有明显的速度变化。没有任何规定要求某一区域，例如核心区诸二级地块，以任何时间点为标准，对完工时间做统一要求。除非涉及到重大政治场合的项目，例如中华世纪坛、宛平城抗日纪念馆台湾馆的外立面、雁栖湖会议中心、配套园林及日出东方酒店等，否则不会有行政性竣工时间要求，更不会因为硬性规定工期而改变已有项目的设计。
工期的起止时间不直接代表项目的任何情况。从投资到结构再到气象，任何因素都可能改变某项目的工期。任何产业建筑项目对施工质量的考量都会先于对工期的考量。很多项目在开工前就预申请了LEED绿色建筑级别认证，很多项目都以质量至少达到长城杯标准为目标，但从没有项目声称它首先必须得在某一天前完工。更不会有产业区管理机构去硬性规定其二级地块的完工时间。
7 即便一个项目在开发过程中遇到各种问题，它也绝不会随便取消。尤其是在土地市场上已经有资金投入的项目。因为小树林问题迁延时日，“Z3、4、5、6就取消了”，这是绝对不可能的事情。规划、土地市场和开发商不是在过家家。
任何规划、产业层面的政策都有明确的时效性，不会产生前溯式影响。因为一些新产业政策，某些已经进入操作阶段的项目就“取消了”，这几乎是不可能的。我们可以不相信建筑师、规划委，但没有理由不相信资本的力量。
与之相应，任何尚未进入开发程序的、或尚处于一级开发初期的项目，无论其效果图画得多诱人，都不代表其前景。
8 即便是具体项目的概念设计也不代表其实施方案。一个项目经过第一轮招标，可以产生很多概念方案，如核心区诸楼座、通州各地块。一般来说，这些方案可资借鉴的就是它们的基本经济参数，如总建筑规模。其它的均不在任何程度上代表最终方案。在某些情况下，甚至深化方案都可能有颠覆性调整。
下一次，大家再看到自媒体上的某些疯传的说法时，再对着一张模糊的不知何时的规划图不解时，再因为进度照片上两座楼的幕墙上升的速度而困惑时，或许能少一些轻信盲从，多一些小心求证。人非圣贤，每个人的眼睛都或多或少是一对哈哈镜，既然如此，让我们至少把它们擦得亮一些。
感谢诸位朋友。
高楼迷北京版会员、北京IF论坛管理员 中轴线
高楼迷北京版版主、北京IF论坛会员 繁星的宇宙
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IP卡
狗仔卡
发表于 2016-5-2 07:02:48
提升卡
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发表于 2016-5-2 15:40:08
楼主