汉阳四新地块出让（城投超高218米旁）要引500强，有没人发？

sht

郭徐岭老街总用地面积为104.9公顷，紧邻开发区商业和行政中心，距武汉体育中心、湘隆时代商业中心约2000米，周边还有金凯购物中心、中百仓储等商业设施，

8763457

买四新的人，大多数属于刚需及投资住房，横向和其余地段的房屋一比较，其实除了价格目前还算比较有竞争性外（这指三环以内），剩余的就是一大堆天花乱坠的规划。基本上一进销售部的楼，都被我大四新的规划瞬间震惊，感觉不住在此处，实在错过一个这么大的机会，于是老老实实交出自己辛苦所得，从此一入四新深似海啊！而住进来的人，感觉真他妈实在不方便，出个门没地方、小资一把也没有地方、孩子上学没地去等等，大家都在一年一年的等所谓的规划实施，不知何年才能落实，还不如三环外一些地方，性价比真不高。

其实站在一个工程人的角度来看，已经买房的和还没有买房的都好，大家也没必要过于被所谓的规划影响，基本上日子还是要过；买房的，目前这个阶段肯定得自己想办法，没买房的，也不要一进售楼部，就被高大上的规划震惊，多留出一份冷静来，目前四新的房价确实有些虚高（注释：虚高不代表一定会降，这和股票调整不一定跌一样，还可以横盘）。

所谓规划，基本上都是好的。客观来讲，四新地块放就横向比较二环至三环以内的地段，具有一些投资价值，这是因为它的客观优势决定的。优势有二：1、四新地段整体规划优势；这个优势比较厉害，决定了地段的后续升值潜力；由于四新属于新区，城市规划有了用武之地，决定了地段的先天优势。2、这里要说增长极概念，一个地段的最终升值潜力有多大，主要还受增长极的影响，可以说，增长极的大小决定了地段的层次，四新的增长极目前来看有两点，第一：国博，这个不用说，国博属于华中地区的重点项目，是可以和东湖景观区、园博会等在一个层次的项目，对区段的带动作用，根本不是王家湾和钟家村这样的商圈所能比拟的；第二：方岛欢乐谷项目（这个目前还属于影子，不见具体规划不好评价，但就地段来说应该不能差）。为什么说增长极，是因为这两个项目的稀有性，属标志类建筑，它可以源源不断吸引其它区域的客人不断的到这里来，这是根。

但不管多好的规划，最终落实还需要过程，下面根据本人经验，我就将四新地段的城市发展做个预测：
第一阶段：(2015年之前)规划阶段和开荒阶段。主要特点是重点交通、居住、商业项目开始，城市生活设施、交通设施极为不便；交通建设较快、居住建设一般，商业项目建设较慢；<这个阶段社区商业就是老大>

第二阶段：（2015年-2020年左右）区域积累期。受一些重点项目的吸引，已经积累了一些人群居住，这个阶段，开始完善一些学校、医院等必须的公共生活设施；交通建设基本完成，居住设施建设加快，商业项目逐渐启动；预计第二阶段的结束以杨泗港大桥的完工为标志。<中华眼子城按级别应该是区域大型商业，属这个阶段启动，个人预计2018年左右，太早了真没人，商业级别也上不去；整个时期房价基本不会涨，主要跟随市场的涨跌>

第三阶段：（2020年-2025年）区域快速发展期。受公共生活设施完善影响，居住人口逐步增加，一些商业项目开始繁华；居民居住设施基本完成，商业企业项目加快，大型商业项目开始启动。预计这个阶段以国博的建设完成和方岛商业项目的建设启动为标志结束。<欧尚等大型商场应该在这个阶段建成，房价开始启动，超过市场，房产交易频繁，开启重估过程>

第四阶段：（2025年-2030年）区域商业提升期。受大型商业项目聚集力的影响和商业的快速发展，区域出现商业繁华聚集现象，人口密度快速上升，基本达到一般商圈的规模，基本到这个时候，交通设施开始二次升级，地铁项目开始启动。这个阶段预计以地铁的启动为标志结束。<从这个时候开始，房价涨幅要比较快了>

第五阶段：繁华阶段。2030年以后。城市增长极建成，交通二次升级完毕，区域潜力和竞争力尽显。这个时候放眼望去，三环以内，可以和四新相比肩的地段真不多，投资回报成熟。<房价到位，再次跟随市场；涨的过了，还要跌一跌，横向比较可以得出大概>

同时需要说明的是，多好的规划，实施起来都有一定的风险。最大的风险：1、政策风险；众所周知，一届领导一届说法的太多了，这个不多说，边走边看；2、经济风险；这个目前来看不大；看过一个报道，截止2050年，武汉市常驻人口数量预计1700万（今年才1200万），像武汉这样的二线城市城镇化还在进行，这个分析预测属国家智库人员的，还是比较可信的。同时长江经济带的建设对武汉来说是重大利好，从地图上看，武汉其实属于高铁网的中心区域，同时又是长江沿线城市的龙头，公路、铁路、水运（航空估计不行，不是湖南就是郑州）占据天然地利，基本上武汉的快速城镇化是从09年开始，20年内完成城市升级也是比较快的（但可以肯定得说，2030年三环内四新地段的完善，将标志武汉快速城镇化的结束！），总的来说，武汉还有快速发展15年，在海洋霸权逐渐向区域陆地霸权过渡的今天，武汉的地段优势和发展潜力不可估量。

买房的建议：可以接受5到10年的建设过程和承担一定的风险，建议买；个人预计横向比较，最终和欢乐谷附近的房价差不多，10000以上是杠杠滴。
不能接受的，建议买发展处于第三阶段的区域房子，放心大胆的买，只要规划没有全兑现，基本不会跌。

sht

8763457 发表于 2016-3-23 09:25
买四新的人，大多数属于刚需及投资住房，横向和其余地段的房屋一比较，其实除了价格目前还算比较有竞争性外 ...

分析不错 大神{:5_128:}

sht

8763457 发表于 2016-3-23 09:25
买四新的人，大多数属于刚需及投资住房，横向和其余地段的房屋一比较，其实除了价格目前还算比较有竞争性外 ...

分析不错 大神{:5_128:}

sht

四新毕竟没有拆迁压力 ，放眼看去，都是马路 ，一栋栋房子搞起来了还是有看相！

动感小车车

tysammi 发表于 2016-3-22 12:52
希望顺利拍出，不要流拍

四新的地连低价成交都没发生过。。怎么可能流派。。。

眼泪

给的特殊条件太高，还是可能流拍的

动感小车车

眼泪 发表于 2016-3-23 12:34
给的特殊条件太高，还是可能流拍的

是内定的地块、内定给欧尚的。任何一个城市也开不出这么离谱的条件啊

小向小向

8763457 发表于 2016-3-23 09:25
买四新的人，大多数属于刚需及投资住房，横向和其余地段的房屋一比较，其实除了价格目前还算比较有竞争性外 ...

六面大魔方？

望楼心叹

阿伦wd 发表于 2016-3-23 00:57
没有 只有老图片http://gaoloumi.cc/forum.php?mod=viewthread&tid=745932
据悉，武汉开发区将启动 ...

4年不可能，现在都是滚动开发预计10年

642806186

8763457 发表于 2016-3-23 09:25
买四新的人，大多数属于刚需及投资住房，横向和其余地段的房屋一比较，其实除了价格目前还算比较有竞争性外 ...

兄台分析很有道理，但过于谨慎。个人认为到2020年，四新出现翻天覆地的变化，并决定未来该区域能够到达的高度。欧尚若在不定，估计没有地给它了。（不排除经济危机）。四新的最好模板是南湖而非欢乐谷附近。南湖是武汉睡城，以居住为主，很多观点认为四新会成为第二个睡城。但不管是不是睡城，老百姓更关注的是教育、医疗、交通。有这三点，即使没有企业，还是会有人会到该区域居住。今年三个小学即将招生（墨水湖小学、芳草小学、英才小学），英才中学、芳草中学、四新中学也陆续开建，教育问题会极大改善。医疗资源是汉阳的硬伤，对汉阳极具爆炸性的不是中医院分院营业，而是泰康同济国际医院建设。第四轮地铁规划对汉阳四新太关键，10、11、12号线任何2条确定对该区域都非常不错，从2017年年底7号、8号线建设完成后，第四轮规划的地铁预计会开始建设，即使规划确定，对房价都是极大推动（关键是目前四新房价偏低）。这三个方面确定，至少可以保证四新的是易居的。汉阳四新能否达到甚至超过南湖，取决于地铁10、11、12，泰康同济医院、领事馆区建设、几个总部办公大楼的建成、武汉西站位置的确定。而这几大项目在2020年前肯定会确定几个。仅仅探讨。

小向小向

四新一直是个饱受争议的地方，很多人爱他是因为是居住在四新的“移民”，但四新也不入很多人的眼，毕竟武汉高大上、有积累、有政策的位置也多。
行业内很多高手拿四新同光谷、后湖、古田、白沙洲等等近年来大肆开发的宜居新城相比，四新乃至汉阳相较于其他宜居新城、新兴商业圈而言有独到的交通、净地、区域划块等先天优势，也有汉阳多年来沉积的历史短板。

个人窃以为四新未来5-10年后大格局以国博、展览中心、会议中心、海洋乐园为依托，以华中地区的会展、博览产业为平台，营造中央博览区之势，以四新大道东、江城大道（四新北路到南路）两侧的各个商服商住地块修建配套的写字楼，是可以突显写字楼集群效应的，现在可以看到规划部门对四新新出让的地块公建建筑高度、建筑外立面、退让道路红线有一定的指示意见。个人以为四新未来以中央博览区为名，是可以同武汉汉街中央文化区、汉口中央商务区相互辉映的，是可以达到产城结合的。
至于方岛、VTP、领事馆区，也许落地之前也就为四新添点光环而已。

四新的定位除了博览区外，也有集中总部经济功能，多些写字楼总是好的，写字楼多点比商业多点还好，更能汇聚人气，在市内交通上，江城大道月湖桥、三环线、杨泗港大桥、和以后的10.11.12地铁让四新人口流动具备基础。

小向小向

最好是规划部门把江城大道和四新大道沿线建筑的景观设计、亮化工程、交通出入口也做硬性指标规定，届时晚上走江城大道，将一排排的看到各个集团发光字和亮化，流动的光晕，大赞

目前发光字有：“绿地集团”、”和昌中心“、”和昌集团“、”卧龙地产“、”观澜国际“等等，目前亮化工程只有和昌的写字楼

我就是静静

8763457 发表于 2016-3-23 09:25
买四新的人，大多数属于刚需及投资住房，横向和其余地段的房屋一比较，其实除了价格目前还算比较有竞争性外 ...

大神分析很在理。但是四新的爆发要早于你的分析。因为市场的反映速度是远远快于规划的实施进度的。比如今年年底如果第四轮规划能坐实10、11、12号线，那么尽管这三条地铁都要到2022年后建成，但市场的反映（主要体现在房价）最迟在2017年末迎来一波爆发，然后开始建设时又一波（最大的一波），并在地铁开通当年迎来顶峰。四新的规划分两类，一类是已经落实待建或已建的（同济泰康、城投总部、国博展馆、会议中心、洲际酒店、中医院等），一类是纯属意淫的（尤其方岛为例）。整体来说，目前已坐实的规划能确保四新不会最终像前几年的南湖成睡城，但是能不能达到最终吹嘘的那种高度还有待见证。个人觉得，四新会很不错。成为汉阳区域中心问题不大。

如润入泽

四新最近挺火的嘛！感觉未来四新会有几个爆点，逐步吸引域外人口进入这个地区工作生活。四新的未来还是值得期待的。。。