大学城，下一个纯豪宅板块？

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在广州向国际化大都市迈进的征程中，大学城是为数不多能坚持低密度建筑、低容积率发展模式的城市新区，与天河区、越秀区等重复着高建筑与人口密度、高容积率的中心城区相比，大学城这一片城市中心的世外桃源显得格外可贵。

　　位于广州南拓中轴线核心位置的广州大学城，与珠江新城、琶洲会展中心等城市中心区域仅一刻钟的距离，地理区位十分优越。得天独厚的岛屿地理形态，更是可遇而不可求。广州市政府对大学城寄予厚望，并倾300亿巨资将其打造成广州建立历史文化名城的重要支持区域，以及城市未来发展的核心功能区域。

　　值得注意的是，在大学城仅有的20.15平方公里土地上，房地产住宅用地仅22块，仅数千户家庭可入住，可以说是非常稀缺。而且，全岛只有50米的建筑高度限制，广州罕见的超低开发强度、低建筑密度区域，犹如居住在20.15平方公里超大公园内。综合上述所有因素考虑，房地产界普遍认为，大学城板块将凭借其独有的稀缺性资源、优越的居住环境，发展成为二沙岛的升级版、广州下一个最引人瞩目的纯豪宅楼市板块，其未来区域潜力无可限量。

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“南拓”延伸的智慧轴心

　　广州自十年前启动南拓战略以来，至今已自北向南构筑了以广州国际会展中心——广州国际生物岛——广州大学城——广州新城——南沙为轴线的“南拓轴”。而随着“南拓”战略的进一步完善，广州大学城作为“南拓”战略轴线上的智慧轴心，在未来广州发展中将起举足轻重的作用。

　　广州大学城所在的小谷围岛，西邻洛溪岛、北邻生物岛，与琶洲岛举目相望，距广州旧城区中心和广州新城均为17公里。这一选址，令大学城成为一个连接广州的“过去”（广州母城）与“未来”（广州新城）的新中心点，对城市未来发展而言，具有承前启后的战略意义。同时，大学城坐落于南拓轴线上的中部位置，能够通过人才输送、知识创造、科研成果转化等组织功能，串联并激活轴线上的一系列新型产业区，从而实现良好的产业实体互动以及城市功能区域的互动，提高广州城市建设的综合效益与城市综合竞争力。

　　此外，大学城自身的发展定位，在整个广州的发展战略布局中，也具有非常重要的地位：其整合完善了一系列大学产业生态链，并最终形成与城市中央商务区（CBD）、休闲商务区（RBD）三足鼎立的中央智力区（CID），成为广州“南拓”战略轴线上的智慧轴心。

　　大学城南拓 板块再升级

　　大学城自2004年9月开“城”至今，已有十所高校落户，形成了立足于广州国际化区域中心城市地位的生态化、信息化一流的大学园区。而在广州南拓的计划中，大学城将形成更大规模的组团式发展，定位也将更加拔高。在近期召开的亚运后“南拓模式”规划建设沙龙上，番禺区规划分局相关负责人透露，大学城目前已开发20余平方公里，未来还要向南拓展50平方公里，研究的范围东至狮子洋、西至南沙快速路、南至金山大道、北至珠江，规划有高教扩展区、高档居住区、综合科技园区，还有发展的战略后备地。

　　据悉，在广州市的长远规划中，大学城二期位于番禺北部的新造镇，与小谷围岛（大学城）隔江相望。距离广州旧城中心约20公里，规划范围95.38平方公里。其大致范围东至京珠高速，西近南部快线，北至珠江水道，南至金山大道，主要属新造镇范畴。近期，广州市有关专业部门启动了二期发展调查研究。广州市市长万庆良今年在大学城以及国家数字家庭应用示范产业基地调研时提出，将整合大学城、大学城二期（南岸地区）、生物岛规划，形成“一核两翼”高科技板块，借助大学城打造广州市乃至广东省的产学研一体的战略平台。

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豪宅区属性日渐显露

　　占地面积43.3平方公里的广州大学城，共规划22块经营性用地，大部分是住宅用地。目前22块地中有12块已经出让，再加上今年计划出让的4块地已有发展商表示勾地意向，至此出让地块将达到18块，未出让的地块只剩四块。在大学城区域拥有住宅地块最多的越秀地产，目前在该区域有9块土地储备，已将大学城22块住宅用地的近半数纳入旗下。

　　据了解，目前除了业已售罄的方圆“大学时光”、目前在售的广物地产“大学馨园”项目外，越秀地产打造的“星汇”高端物业系列“星汇文华”也将很快亮相大学城板块。大学城在售的“大学馨园”均价达到3万元/平方米。而即将推出的“星汇文华”，其项目地块为2009年底出让的大学城商品住宅用地，当时最高楼面地价达到了9000多元/平方米，业内普遍预期开售价格将不低于2.5万元/平方米。此外，房地产专家认为，大学城的人文、居住环境是支撑大学城楼价的重要因素。而区内仅有几个项目的高端定位及稀缺性，可说是促使大学城发展为全市高楼价区域的重要原因。

　　据了解，“星汇文华”位于广州大学城南部，中环路与内环路之间，岭南印象园北边，占地约4.7万平方米，总建筑面积约14万平方米，规划为21栋14-16层的小高层，户型丰富，涵括二房到五房。除少量80多平方米的单位外，大部分为130平方米以上的中大户型单位。项目所处位置交通便利，地铁四号线大学城南站步行至项目仅需3分钟。项目周边已建成有广州大学商业中心、南部商业区、北部商业区、广东省中医院大学城分院、广大附中大学城校区、岭南印象园、科学馆等多种生活配套。其中项目距南部商业区、喜达屋ALOFT酒店，均在500米之内。

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■专家观点

　　大学城三大区域价值凸显

　　广州市社会科学院科研处处长、广州市社会科学界联合会常委彭澎认为，大学城区域价值体现在三大特色上。第一就是人文价值。广州大学城据说是中国最大、最完善的大学城，这里目前有10所大学，云集了广州乃至广东最顶级的高等学府，有着源远流长的文化底蕴和人文价值。伴随着城市路网进一步完善，大学城已和广州市中心紧密相连，而体育设施、医疗系统、娱乐场所的全面配套可以让这个“城”变成广州人文生活的新地标。其次，是产研发的高科技园区。在“一核两翼”的新思路上，广州大学城就是核心，不但整合了教育，还有科研、产业等要素，成为一个高科技园区。第三，大学城刚好位于南拓中轴线上，与旁边的生物岛、亚运城、海鸥岛等形成了珍珠岛链，是未来城市发展的城心位置。

　　南方日报记者 李广军

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■相关报道

　　番禺前景好 政策压力下投资应谨慎

　　8月26日下午，广州市房地产行业协会等联合主办的“破解调控困惑 谋划多方共赢——2011广州新中心城区房地产高峰论坛”在中银大厦举行。广州房地产行业专家番禺区委宣传部、区规划分局、区建设局、区国土房管局等有关职能部门领导在会上对于番禺未来规划以及发展趋势展开深入探讨。

　　番禺前景被普遍看好

　　据了解，在番禺公布新规划以来，对于番禺的定位、布局以及发展方向等问题在业内已经引起了极大的关注。经过近十年的发展，在番禺，已经较为成熟的区域如华南板块已经聚焦了众多投资置业者的目光，而新兴的亚运板块也在迅速地崛起。在南拓战略的支撑下，番禺被认为是最有投资前景的区域。

　　在此次论坛上，区规划分局总工程师侯启章再次详细介绍了番禺未来的总体发展规划。据了解，在番禺区详细规划里面，番禺的总体结构是形成两轴两带六组团的结构，两轴为南北向，分别是知识创新轴线和西边的生活服务轴线；两带一条从广州南站到广州大学城的商贸旅游文化发展带，一条是偏南一点的城市功能强化带。而六大功能组团分别是广州南站番禺新城组团、大学城组团、市桥组团、广州新城组团、都市农业组团、重装基地组团。

　　对于番禺的前景，地产专家赵卓文也持乐观的态度。他认为，番禺房地产在过去10年发展迅速，取得了令人瞩目的成绩。“后亚运时代的番禺楼市前景越来越广阔，未来10年，番禺当地产的产品开发将更加多元化、高端化、精品化。番禺房地产将发展成为广佛都市圈房地产的代表，值得广大置业投资者高度关注。”

　　房产投资要谨慎

　　除了针对番禺这一区域发展以外，在会上专家们对于今年政策的走向也发表了各自的看法。合富辉煌首席分析师黎文江认为，今年下半年调控不会放松，地方政府将继续认真贯彻落实中央既定的各项调控政策。他建议开发企业应顺应楼市变化，调整营销策略。

　　地产专家韩世同在会上也表示，尽管目前受到政策调控的压力，但未来十年，开发商的实力、质量等会出现一个大的提升。“可能会出现越来越多的品牌公司。未来大的趋势是，资源向品牌集聚。”

　　事实上，目前在市场中有不少投资者认为楼市在政策的调控下已经面临极大的压力，今年是“抄底”的好机会。对此，广州市社会科学院研究员谈锦钊有着不同的观点。“投资时要讲究减少风险，实现利润最大化。”谈锦钊表示，“在楼市投资中进行成本计算时要将利息率、物业管理费、维修费和其他成本消耗包括进去，才能较准确地计算出盈利水平。”他认为，个人投资房地产应谨慎，并非所有买卖房产都能赚钱。

　　南方日报记者 蒋劲劲

PPR

大学城也想搞豪宅！

心星

大学城也想搞豪宅！
PPR 发表于 2011-9-2 21:31

大学城商业南区很多高档楼盘都已经封顶并装修好了，像馨园，方圆，大学时光。商业北区不少地方现在也在紧张施工。

PPR

回复 7# 心星

因为我觉得大学城那边比较落后，想不到！

happyhour

大学城商业南区很多高档楼盘都已经封顶并装修好了，像馨园，方圆，大学时光。商业北区不少地方现在也在 ...
心星 发表于 2011-9-2 22:30

    大学城的老师有甘强的消化能力？

心星

大学城的老师有甘强的消化能力？
happyhour 发表于 2011-9-2 22:33

哈哈，你错了，那里大部分都不是老师住的，那是广州的富豪住的。

心星

回复  心星

因为我觉得大学城那边比较落后，想不到！
PPR 发表于 2011-9-2 22:31

大概是你很久没来大学城了吧！大学城的变化是很快的。