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发表于 2013-8-21 00:49:23
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观点地产新媒体：目前深圳的商业项目也比较多，从华润万象城到益田假日广场，再到凯德中国建设中的来福士广场等，这些项目定位都各不相同，那么深业上城在定位方面又如何做到与这些项目形成差异化?
郝继霖：其实我个人认为，现在的商业项目已经出现了危机。因为所有商场里面的客户都差不多，进到每一个商场里面，看到的几乎都是一模一样的商户。因此，我们会想在三楼这个小镇上有一个突破，营造一个露天的商业环境。当然很多人会说，露天会不会成功?因为以深圳的天气，不是太晒就是太潮湿了，所以我们就在三楼以上也加建了一些Loft，就是可以商住两用的单位，这也能为小镇起到遮阴挡雨的作用。
当然，这个小镇也会配有餐饮。我们会努力打造各种特色餐饮，使它们也成为商场的亮点。
除了这个小镇以外，我们还会建设一个商场，并希望在设计上能够带给顾客更温馨的感觉。
深业上城还有创新产业基地，具有办公功能，我们也知道市场竞争很激烈，那么如何吸引客户到这里买或是租呢?我觉得首先要了解租户的需求，或者说我们自己本身的长处在哪。我觉得深业上城的特色还是周边的自然环境，因为在市中心很少有这么好的绿化。因此，我们会在项目的玻璃幕墙上多下工夫，让人家多享受一下自然景色，使大家在工作的时候也能心旷神怡。
此外，深业上城是否会配备酒店，之前也有很多人问我，在综合体里面是不是一定要有酒店。因为如果酒店建在高层写字楼上面，需要投入更多的资金，同时还会降低写字楼的使用效率，那么酒店是否真有必要。
就这个问题，我个人认为，若是写字楼内的酒店能够提高整个项目的价值和品牌度，那么在经济上我所付出的代价就值得了。因此，我们建酒店，并不是单纯的为了有间酒店，而是希望酒店能使项目的整体定位提高。如果是这样的话，花费在酒店方面的装修的运营成本也就值得了。
观点地产新媒体：相比纯粹的住宅项目，综合体项目在投入上会更大，而深业上城的总建筑面积超过110万平方米，那么在这个大体量项目的开发过程中，如何保证资金的需求?
郝继霖：要建这么大的综合体，当然需要大笔的投资。所以在深业上城的开发过程中，我们会先把公寓出售资金回收，之后还可能把部分写字楼出售，但最具核心价值的商场和高端的写字楼，我们将完全持有。我觉得这也是一个平衡的做法，我个人认为，若是我们第一个项目就坚持很高的持有比例，那么对公司造成很大的资金压力，同时风险也会很大，所以我觉得这个平衡是很有必要的。
观点地产新媒体：现在国内电商发展势头很猛，导致一些实体门店受到一定冲击，这是否会对传统商业地产造成一定影响，对于这种现象您怎么看?
郝继霖：国内的电商发展势头确实很猛，但我觉得，对实体店的大部分冲击还是体现在中低端商品方面，因为这部分商品绝大多数是不需要体验的。但是对国际大品牌和特色产品就没有那么大的影响了。
观点地产新媒体：在进一步加强调控的背景下，您如何理解“地产新力量”?对您来说，“新力量”指的是什么?您预期会为企业或者行业带来哪些改变?
郝继霖：其实地产这个行业在不断的发展过程中，还是万变不离其宗。我个人认为，发展商应该要很清楚的知道自己在做什么，因为在国内有一个跟风现象，但这是否可取，值得深思。
另外，空有构思是不够的，最后成败都在于细节，在深业上城这个项目的规划设计中，其实花最多时间研究的是停车场问题。因为现在去很多的商业区，车位都很难找到，停了车之后回来又找不到车。其实这里面就需要很多的细致考虑，而所有地产项目在跟风的过程中，如何在细节上做到自己的特色，其实也是需要注意的地方。
第三，品牌价值的培养也非常重要，国际大品牌之所以有人趋之若鹜地购买，就是因为其品牌形成的影响力和聚集效益。而一旦有了品牌效益后，无论是复制还是扩张都会大有益处。 |
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发表于 2013-8-21 00:22:46
