【名城揽胜】 香港（二）九龙，太平山

宅水一方

把每一寸土地都利用到极致的城市

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看看

海边追浪

漂亮！

effort

谢谢分享！
看头

香港是全球建筑最有看头的城市，换言是最善于运用建筑来打扮自己的城市。大陆城市目前的规划还处于初级阶段，是粗放式急功近利型。

立体

大陆城市头头总嫌土地不够用，这是错误的观念？立体城市创史人冯仑2012-6就说：破解土地是有限的思维。为什么呢？去年我去美国五十多次，欠债的人老让我看地，纽约都已经开发两百多年了，怎么还看地呢？显然土地是无限的，如果是有限的那早就没了，还等到两百年以后我去吗？首先，房地产是做空间生意的，只要技术进步，容积率管制放松，无限的可以往上做，现在可以盖到1100米，500米以下是常规技术。北京市平均容积率才0.9，只要北京平均容积率达到3，多少地都出来了，所以绝不要担心土地没有了。

为什么世博会香港馆的主题是无限城市，答案是：物理是向空中无限向上，想象是无限向空间伸展。

monach

琴台路{:5_122:}

福州东柏

{:5_122:}  太赞了

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冯仑：我们去香港置地访问，香港置地在中环，有5栋大厦。我问过他们的CEO，怎么计算短期回报和长期回报。他说算短期回报就是每年来估值算它的回报率，即物业的回报率，实际上每年也就在8%左右，6%-8%，不高。因为香港是不断估值的，有时今年估值高、明年估值低，差距很大。可是，他们做这个楼已经快40年了。当时花了大概5亿美元，盖了这几个楼，如果 当时就卖掉，能挣将近两亿美元现金，那也不错。不过用挣来的这两亿美元就算不犯错误，继续投资来赚钱，到现在，也最多10亿美元。可是他没有卖，而是拿来 出租，到现在为止，收到的租金已经将近200亿美元，每年的租金有4亿多美元。38年收获将近200亿美元的回报，这就叫长期的回报，显然远远超过短期的 每年6%或8%的回报。

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冯继续说：所以，他们公司一贯坚持的就是长期增长。香港置地有120多年了，它的母公司怡和有将近200年历史。时间的长短，对投资回报的影响是非常大的。所以在投资的问题上，投资时间，实际上就是朝一个方向做一 件有价值的事情，把时间和事情的价值重叠到一起。另外，还要坚持的时间长，越长，这个回报率会越高。

悄然变化

根据规划理念，地块开发须突出体现对董家渡地区面临的过去与未来、发展与衰退、现代与传统、改变与保留、全球影响与本土文化，以及高品质与高密度等方面的平衡与整合，通过打造丰富多彩的公共空间，演绎多彩的空间“表情”。

围绕董家渡广场展现地标形象，规划了300米的超高层建筑。规划空中连廊连接地块内主体建筑，形成统一整体，并跨越中山南路与滨江绿地节点上的观景平台及滨江亲水平台紧密连接等。

首次提到：高品质与高密度，这是香港规划、地产的用语。300米超高建筑与对岸小陆能形成勉强对称，总比没有要强。（据知，往北的外滩16铺，原先由邢同和设计，建造500米摩天，后改为地下交通枢纽和地下商场。）

原因

原来九龙仓在内的知名企业，都希望把董家渡13、15号地块收入囊中。港地一来必然带来它们集约用地到极致的理念，榨尽挤干毫不饶恕。

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本人词解

港九=香港九龙，港新=香港新界，九新=九龙新界。

九新楼宇“高不可测”千姿百态，用上海话讲：楼宇是城市展示的一种腔调。

楼宇腔调把楼拟人化，代表城市普遍散发出来的气势、气度、气派、自信、底气、艺术和文化。

故分列：《港九腔调》《港新腔调》。

港九腔调图续

effort

从经济层面，香港是以小搏大，大陆是以大搏小，究竟哪个好，还在争论中？

以小搏大实例：

2014年全球竞争力报告的前10位排名是瑞士、新加坡、美国、芬兰、德国、日本、香港、荷兰、英国和瑞典。

中国社会科学院财经战略研究院2014重大成果发布，其中：

最具城市综合竞争力的前十名城市依次是：香港、深圳、上海、台北、广州、北京、苏州、天津、佛山、澳门。

最具宜居城市竞争力：前十名的城市依次是：珠海、香港、海口、三亚、厦门、深圳、舟山、无锡、杭州、上海。

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以大搏小实例：

沪苏浙皖长三角超级经济区面积达到34.4万平方公里，2011年常住人口为21220万，地区生产总值为115466亿元，以全国3.58%的国土面积贡献了24.5%的生产总值，并在区域面积和人口规模上超越纽约大都市区(面积13.8万平方公里、人口6500万)、东京大都市区(面积3.5万平方公里、人口近7000万)、巴黎大都市区(面积14.5万平方公里、总人口4600万)、伦敦大都市区(面积4.5万平方公里、人口3650万)，成为世界上面积和人口规模最大的超级经济区。

effort

矛盾

从以大搏小角度，这句话有矛盾：沪苏浙皖长三角超级经济区面积达到34.4万平方公里，2011年常住人口为21220万，地区生产总值为115466亿元，以全国3.58%的国土面积贡献了24.5%的生产总值。

这岂不是告诉大家，以如此小的国土面积贡献了那么大的生产总值？似乎在表扬以小搏大。

那么国家经济发展，为什么要追求地大、人多呢？成为世界上面积和人口规模最大的超级经济区真的是件值得骄傲的最佳最智可持续的模式吗？

一举超越纽约大都市区、东京大都市区、巴黎大都市区、伦敦大都市区，他们会不会掩面暗笑？我认为人口素质、选对项目、土地高效利用是关键。大家探讨吧。