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本来不想多说的，怕言多必失，既然你拿预期说事，我就接这个话题。
我在房地产行业从业差不多20年了，从王志纲的策划开始学，因为也是从传媒进入房地产策划，到后来的炒市场预期、炒投资翻倍、炒商业地产，炒文旅地产，乡村综合体（乡村振兴）到最后做康养地产，最近帮云南朋友探讨集休闲、康养、医疗、养老护理于一体的新型综合体等。概念就从来没停过，如何寻找痛点、难点、共同点就没停过。我说忽悠人有点和自己过不去因为我是真心在研究产品，和老板们有区别。但我不是开放商，老板们眼里只有商机、喜欢忽悠。
从最开始的重资产，到现在终于明白房地产的开发必须以商业经营为开口，以核算来谋划开发。王健林有句话没说错，必须从重资产向轻资产转型。但这个转型过程全国很少有成功案例。
至于住宅产品，口罩之前就已经有所谓的第四代住宅概念了。我20年3-4月为逃离山城口罩，专门随朋友还在贵州赤水搞了一个多月的第四代住宅，还真吸引不少客户。
真实的情况是：这些东西都是为少数人服务的，前些年楼市的高潮仅仅是历史长河中的某一个阶段，属于偶然，不是必然。
再点破一点，目前的住户存款，80%集中在哪些人手里？剩下的20%又在哪些人手里？不要把某一个阶段因为房价暴涨带来的红利视为必然，在那个偶然阶段只要有一套房哪怕是单位分的房后的房改房，都能交易套现。但现在，刚需房套现都不如容易。因为这类产品是为仅占存款20%的那80%的人准备的。
我们的制度是姓社，但我们也是市场经济，所以多数人积蓄有限，而且他们是房地产击鼓传花游戏最后的接盘者，说的直白一点，买单的是他们，赚钱的是前面的那些有钱人。
为什么北京上海人口也就2000多万，但看看他们的住户存款数据，就知道这个时代还是2080法则。人均指标掩盖了大量不均衡的事实。
不了解这些决定市场的因素，去空谈大趋势，是典型的纸上谈兵、核舟求剑。为什么说今后当然楼市规模会缩小，而且更多是改善型需求，就是因为这才是回归了楼市的正常轨道。既然事威宁少数人服务的，这些少数人掌控的资源、信息远比那80%多得多，他们想赚钱了就会给接盘者炒预期。就像上市公司的股东们，他们想套现了就会发布利好，让散户接盘一样。这才是密码，其他的都是忽悠与被忽悠。
当今时代，连信息都是前后矛盾，只有少数掌握的了真实的信息。大众始终是最后那个买单者，我们自己的认知才是我们最后的武器。 |
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