重磅！330米+300米标志建筑组合，金桥城市副中心规划来了！

TYRONCHEN

上海这种地方，在哪里建CBD都不足为奇呀

colory

player04 发表于 2020-8-4 16:56
你怕是对金桥完全没认知吧，金桥一年的总产值过2500亿了（2017年2600亿），超过徐汇整个区一年的总产值（ ...

可以参考漕河泾，漕河泾目前商办存量几百万。还在疯狂开发，产业园区开发写字楼最不愁没人租了。就地置换就是了

darrenczr

player04 发表于 2020-8-4 16:56
你怕是对金桥完全没认知吧，金桥一年的总产值过2500亿了（2017年2600亿），超过徐汇整个区一年的总产值（ ...

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大哥你笑死我了，你知道总产值和自有资金这两个概念是什么意思嘛。靠2500亿的总产值就盖能级这么高的CBD？

我把帐给你列列吧：

一年总产值2500亿，在当地能留存到100亿的自有资金就了不得了。

硬上几个300米，1000-2000亿元的投资，掏空很多年资金积累，还要占用全市其他区域的信贷和财政资源。盖出来很难去化，一堆负债，真没必要。

这个财政的底子，盖一群100-200米的甲级就行了，总投资500多亿，完全能满足当地办公置换的需要。

徐滨也没300米啊，基本都是100-200，200+就三个，可比金桥这个体量少多了。优势是靠江有逼格，传媒AI产业定位明确。

colory

版主能不能出来管管，为什么作为高楼迷论坛，出现高楼的帖子，会有人在这里扯什么经济效益，而且建房子什么时候需要财政了？难道不是企业买地盖楼吗，什么占用全市其他区域信贷》？？？浦东信贷资金全市三分之一，还不够用，需要占全市？武汉资金总量浦东一半不到，100栋200+在建，浦东就是建个50栋200+也完全不会占用其他区域信贷资源吧，这种说句难听话，十分自作聪明，看起来真的是满满的恶臭。

darrenczr

colory 发表于 2020-8-5 10:18
版主能不能出来管管，为什么作为高楼迷论坛，出现高楼的帖子，会有人在这里扯什么经济效益，而且建房子什么 ...

有趣，数字也给你算了，算不过来就扣大帽子，还替贴吧定法律了，真是害怕。

为什么要讲经济效益？因为大开发的年代已经过去了，有限的资源应该到陆家嘴去，到滨江去，到核心区去，到配置更有效率的地方去，到更能出高楼景观的地方去。

在通勤、需求明显有短板的地方盖能级过高的商办，硬上CBD，就是资源错配。

开发就是企业买地盖楼？真是想的太简单了。说句实话，这里的地价哪怕便宜些拍，港资不会来，头部中资也很难来，企业都是要算经济帐的。最后还是金桥集团+陆家嘴集团来，你觉得这样还是市场行为吗？大家立帖为证呗，要是真有顶级的优质开发商来金桥开发，在这里拿地盖超甲级，那我一定承认错误看走眼了。

colory

darrenczr 发表于 2020-8-5 14:21
有趣，数字也给你算了，算不过来就扣大帽子，还替贴吧定法律了，真是害怕。

为什么要讲经济效益？因 ...

金桥和陆家嘴拿地又怎么了，陆家嘴这几年年报也没有亏钱啊，利润一直蹭蹭蹭，这边开发副中心，你怎么笃定的需求就是短板？浦东三驾马车陆家嘴、张江、金桥，这三个都是短板，那别的还有什么长板，还资源错配，扔个100亿在金桥可以换1平方公里净地，带来300万方的开发，扔100亿在陆家嘴只能开发半个东昌新村，到底是哪里开发成本低看不明白？
金桥的超高拿地便宜，建成后四块一平出租都有得赚，本地产业升级也一堆企业租，陆家嘴现在盖，难道也按4块一平出租？或者说把什么工业企业杂七杂八的都迁往陆家嘴金融城？到底是谁搞不清楚概念？

colory

开发陆家嘴和开发金桥根本就不是一回事，吸引的企业也完全不是一回事，连同质竞争都竞争不起来。拿金桥的资源和核心区来对比，还资源优化配置，真的是考虑问题够狭隘了。坐在办公室坐久了，不知道出去看看，多接触一下实体经济。实体经济不是靠你电脑上啪啦啪啦买进卖出的。

darrenczr

colory 发表于 2020-8-5 14:34
金桥和陆家嘴拿地又怎么了，陆家嘴这几年年报也没有亏钱啊，利润一直蹭蹭蹭，这边开发副中心，你怎么笃定 ...

我说城市景观，你又扯开发成本了，真是心累。

300米高楼，拿地我就算你不要钱吧，8年后建完，建安按100亿算，出租4块钱，入住率按100%算（实际上可能是40%），一年收租1-2亿，每年收益率1个多点，资金成本都覆盖不了。

整个金桥CBD加起来1000多亿的投资，每年几十亿利息不是说着玩的。

要么优化配置资源，提升出租率+租金。要么不考虑回报率，那就让城市景观更方便给人欣赏到。你说金桥硬堆300+，上面两点哪点沾边了。

盖一群100-200米的足够了，真的。

colory

darrenczr 发表于 2020-8-5 14:43
我说城市景观，你又扯开发成本了，真是心累。

300米高楼，拿地我就算你不要钱吧，8年后建完，建安按10 ...

你觉得可能金桥1000个亿都丢给陆家嘴、金桥开发吗？你看看漕河泾的商办，地标留给自家公司，其他的肯定是要出让的啊。300+建安成本本身也没有多到哪里去，你去看看深圳。15亿就可以盖一栋300+。跟批发似得。
城市景观来说也更对，浦东本身广阔腹地就是死城，开发金桥、张江就是拓宽腹地纵深，塑造新的地标区域，更应该了。而且金桥CBD设计的也很不错，层次分明，上海本来就需要这样的商务区啊。
不能把陆家嘴不东扩的浪费转嫁别人啊，更何况陆家嘴的楼有几个是陆家嘴开发的。只要陆家嘴现在有地，一堆企业抢着开发。完全没冲突啊。

colory

darrenczr 发表于 2020-8-5 14:43
我说城市景观，你又扯开发成本了，真是心累。

300米高楼，拿地我就算你不要钱吧，8年后建完，建安按10 ...

300+ 15万出租面积  4块一天  一年租金2.2亿
建安成本加其他撑死30亿  迪拜的800+也不过花了60亿
年化7.3%的收益  很低吗

darrenczr

colory 发表于 2020-8-5 15:00
你觉得可能金桥1000个亿都丢给陆家嘴、金桥开发吗？你看看漕河泾的商办，地标留给自家公司，其他的肯定是 ...

谁来开发，这个等等看呗，过一年就知道了，不急。

算收益率的关键假设我也懒得争了，就按你的来，7.3%的收益率确实很低，地产企业债的成本5-10%，去掉融资成本和5年以上的建设期空置，这个收益率亚历山大。

jszj85363307

金桥的人气和五角场比怎么样

kenny12345678

金桥现住人口不得了啊，确实需要一个副中心提升

张家阿哥

darrenczr 发表于 2020-8-5 15:15
谁来开发，这个等等看呗，过一年就知道了，不急。

算收益率的关键假设我也懒得争了，就按你的来，7. ...

这个地方交通四通八达，当然除了地铁有待完善，居然会担心没人投资开发？

wilsonshjsrg

张家阿哥 发表于 2020-7-31 19:46
同感，或许将来可能增加一条线路，沿金科路走向，延申至张江方向，这样金桥和张江就便捷了

21号线有可能该走金科路