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发表于 2017-5-19 13:13:40
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不建普通住宅,和按楼面价算,有什么冲突?
40年产权公寓不能卖了?你是从哪里看来的?中央啥时候的指示?能给个链接吗?
“苏地 2012-G-82地块部分可以分割销售”,懂这句话什么意思吗?
“苏地2012-G-82号地块特别说明:
(1)该地块计容建筑面积中,批发零售建筑面积不得超过8万平方米,不可分割销售;商务金融建筑面积不得超过6万平方米,可分割销售;住宿餐饮建筑面积中须有不小于6万平方米酒店不可分割销售,其余可分割销售。
(2)地标性建筑≥290米且≤310米,地下空间利用按规划要求,地下一层可设不超过35000平方米的商业且不可分割销售。”
这块地,总面积47750.5㎡,容积率6.0,总建筑面积28.6万㎡左右,扣除14万㎡不可分割销售的,总计有14.6万平方米建面可分割销售,包含酒店式公寓8.6万㎡和写字楼6万㎡。
这块地全部拿下来,出让费5.6亿,其他费用0.5亿,我算他6.1亿,13年2月全部付清, 到本月也才4年多3个月不到,我算他5年,我算他借的高利贷,每年融资利息平均1个亿,全部成本11亿人民币。
上面讲过,龙湖一期均价15000左右,现在二手房毛坯的在35000左右,涨了20000/㎡左右。龙湖13年拿地的,15年一期开盘。信汇达是12年拿地的,我算他原本也可以15年开盘了,但他捂盘到现在才开, 写字楼我算他没涨, 光公寓能多卖17.2亿,看清楚了是多卖,不是能卖。
况且,他拿地的出让金和其他费用6.1亿不管捂不捂,都本来就是要付的,他的捂盘成本无非是每年的几千万利息,我算他一个亿,同收益比起来,实在微不足道。
不去算15年底苏州房价疯涨的因素,边上两个购物中心都造好了,商业都已经成熟了,你再开始建设,房价光公寓能多卖个1万/㎡会有问题吗?那就是多卖8.6亿,这都不用精算师啊。
上面这段话能看得懂吗?有问题吗?
我和你到底谁不懂行啊?
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