2022年城市拆迁区域综合讨论帖（2022.01-2022.12）

bianzhrgang2019

昨晚看河北新闻，专门介绍了国电邯郸热电退城进郊替代项目建设情况， 项目将新建1台35万千瓦超临界燃煤热电联产机组和1台15.4万千瓦燃煤民生采暖型背压机组icon，项目总装机50.4万千瓦，投产后，将完全替代现有苏曹电厂承担的民生供暖。  项目预计到今年11月份建成投运，2023年4月全部工程完工。

chshgu

提问的是要拆迁吗？答的是有计划有规划，回迁房选址没确定好，等上级拍板。（意思是回迁房选址确定好，才能有下一步）说白了，招标开始已经是方案出来了，现在就是解决回迁房选址，然后招标，再然后拆迁

kx007

小道消息，王安堡最快也的等到明年才可以，最快最快

chshgu

chshgu 发表于 2022-8-13 09:18
提问的是要拆迁吗？答的是有计划有规划，回迁房选址没确定好，等上级拍板。（意思是回迁房选址确定好，才能 ...

又仔细听了一遍。
发现丛台区住建局，无自主权和主动性。怪不得邯郸的项目慢呢，都是等与靠。
提问是有苏曹片区有拆迁吗？
直面回答是，有计划有规划，时间未确定。
具体分析是，
第一步，用地、回迁房选址，没有确定。（小道消息满天飞，说明方案已有，还需要**拍板，**担责任，说行就行。）
第二步，详细规划等。主要说的是招标。（方案应该是有的，这个也需要**拍板，**担责任，说行就行。）
第三步，拆迁。这个（到时候，估计还是等**拍板，说开始拆吧。区里就开始了）
市里不推一把，就不能动。就得明确时间表，什么时候完成，逼着走。市里说8月争取招标，需要**拍2个板。绕来绕去，还是要看**的个人魄力。像石家庄，张超超说，我决定了，我担责任，我要拆方村6000亩，4月拆完，然后区里动起来，2个月拆平了。
区里就是 执行。看看8月份，**能不能拍板了吧。

chshgu

chshgu 发表于 2022-8-13 09:42
又仔细听了一遍。
发现丛台区住建局，无自主权和主动性。怪不得邯郸的项目慢呢，都是等与靠。
提问是有 ...

领 与 导 是敏感词啊。。。

痞子菜菜

我想问一句，最后城投中标，可咋个整

chshgu

假如10个城中村任务。

chshgu

痞子菜菜 发表于 2022-8-13 09:59
我想问一句，最后城投中标，可咋个整

能算过账，最终项目能赚钱，不用管是谁开发。是赚钱，又不是赔钱，挂个名，实际干活的人多的是。

chshgu

假如10个城中村任务。
在石家庄，今年就是全部完成启动，全部完成招标，全部完成拆迁，全部完成开工。
在邯郸，今年 好的情况是，完成7个启动，完成5个招标，完成2-3个拆迁，完成1个开工。


                      目前实际情况是，6大片区，启动了3个，完成1个招标，预估今年会拆迁王安堡片区（1个），开工0.

bianzhrgang2019

苏曹片区内可开发利用土地约2993亩。其中：河东、河西、南苏曹、刘二庄4个村庄总占地面积约1716亩，涉及征迁居民5335户，总人口18623人；片区内现有3个厂区（邯郸热电厂1112亩、电力设备厂84亩、油漆厂66亩）占地约1262亩；片区内另有公建单位1家（丛台区综合执法局）占地约15亩。 注：①1716 + 1262 + 15 = 2993 亩；②滏河大街与联纺路交叉口西北角或建设一座大型商业综合体，从概念规划模型上判断写字楼高度约100米。

shine39967

再次标注一下六大城市更新片区范围
红色框线之内，是城区住宅区。

红色线路以外，绿色的部分，是物流、工厂、郊区学校、郊区新城正在建设区域，基本上就是我们常说的“城乡结合部”
整个绿色的区域，是目前邯郸的主城区的建成区范围。

为啥要更新这六大片区，图上看起来一目了然。

chshgu

按最新的政策，安置房也是正常商品房，预估原址安置，安置比列不会超过1比1.5.      异地安置能给1比2，已经是不错了。（市区以后新建商品房容积率一般不会超过2.0）

kikifly2003

chshgu 发表于 2022-8-13 12:06
按最新的政策，安置房也是正常商品房，预估原址安置，安置比列不会超过1比1.5.      异地安置能给1比2，已 ...

你这个1.5不管从哪方面说都没有任何依据。首先，邯郸目前现行的补偿政策，城中村是1：1.6，按时搬迁还另外有奖励，其实就是变相的1：2。
其次，近几年拆迁，都是按1：2给的，比如苏曹片区的五里铺十里铺公布的补偿标准都是这个，至于中柳林等多给的那是村委会的事。
所以最低标准也是1：2，如果村里有钱，可能会多给一点。
其

chshgu

kikifly2003 发表于 2022-8-13 21:25
你这个1.5不管从哪方面说都没有任何依据。首先，邯郸目前现行的补偿政策，城中村是1：1.6，按时搬迁还另 ...

我这个1.5是推算的，前提是2.0容积率和沧州更新政策的（评估价/安置房）。
1比2的前提要么有耕地，要么提高容积率，像中柳林，容积率干不到3.0，我感觉，开发商要赔钱。

并且现在的趋势就是严控容积率，石家庄已经不得超过2.0。理论上，邯郸应该更低，这也就是以后城中村越来越难拆迁了。值钱的不是房价，是土地价格，而容积率卡的越来越低，拆迁比也会越来越低。
比如南苏曹，简单算一下。
把容积率卡在2.0，你原地回迁1比2，
总占地面积为1的话，拆迁面积小于0.7，（因为有过道、空地，无主的土地等）
0.7*2*回迁每平成本3500=4900
(1*2-0.7*2）(总面积-回迁面积=可售面积）*5000（楼面积）=3000

开发商肯定是亏钱的。


                    把容积率卡在3.0，你原地回迁1比2，开发商
0.7*2*回迁每平成本3500=4900
（1*3-0.7*2）*5000=8000
开发商大赚的。

现在的城市更新的容积率高不了。我严重怀疑是2.0，等王安堡的拆迁情况出来和回迁小区的容积率指标出来就知道风向了。

chshgu

kikifly2003 发表于 2022-8-13 21:25
你这个1.5不管从哪方面说都没有任何依据。首先，邯郸目前现行的补偿政策，城中村是1：1.6，按时搬迁还另 ...

这种算法还是老的，是回迁房按划拨地出让的，现在的政策，安置房也是商品房（年初东区回迁房成本都干到了7000多了，这种算法更复杂，就是**把回迁的容积指标当收益算，因为提高容积率少赚到的钱也是成本）这么算的话，城中村拆迁比列真的是1比2就是天，1比1.5-1.2算合理，
举例子（简单估算）
碧桂园天玺容积率2.5，房价1.4W。容房积=2.5*1.4=3.5
南苏曹原址回迁商品房，容积率2.0，房价应该3.5/2.0=1.75,100平回迁130平（1比1.3拆迁比），房屋价值130*1.75=227.5W。
假如南苏曹原址回迁安置房，容积率3.0，房价应该3.5/3=1.16,100平回迁200平（1比2拆迁比），房屋价值200*1.16=232W.
在极端点，容积率1.0，房价=3.5W，100平回迁66平（1比0.66拆迁比）
          ，房屋价值66*3.5=232W
基本公式
拆迁面积*赔偿比列*每平成本价格=（占地面积*容积率-拆迁面积*赔偿比列）*市场楼面价