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发表于 2019-10-17 13:52:15
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金茂这个超级项目，震惊了地产行业！ 6大基因首次全面曝光，简直逆天了
原创： 天雨 明源地产研究院 今天
这个项目的发展速度，超出了大多数人的想像。其背后的秘密，却从未揭开……
2010年的时候，该项目所在地还是一片葡萄园，本城居民对该区域的印象是“特别荒凉，不过可以买到新鲜葡萄。”目光所及之处，没有任何像样的建筑，如下图所示：
2019年，这片区域已经变成了下面这个样子：
熟悉的人可能已经看出来了，这是长沙梅溪湖，占地7.8平方公里、总建面近千万方。
其已先后获得首批“全国绿色生态示范城区”、首批“国家智慧城市创建试点城区”和“亚洲首个英国BREEAM最高级奖项——绿色建筑杰出奖”、“全球人居环境规划设计奖”等国家、国际级殊荣。
也正因为这样奇迹般的变化，让操盘梅溪湖的金茂，声名在外……
这个项目引发了全国关注，大家都想知道奇迹是如何发生的，相关打法到底是怎样的。可金茂对外的分享一直是点到为止。
日前，明源君通过特殊渠道，获取了该项目的众多内部资料。明源君研究后发现，在该项目的开发过程中，起关键作用的是6大基因，这也是金茂的秘密武器……
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第一种武器：规划
预见区域未来，提升板块价值
梅溪湖项目，和一般地产项目最大的区别，在于金茂不仅仅参与二级开发，也参与片区一级开发、后期产业导入及城市管理，梅溪湖国际新城也是金茂最具代表性的城市运营项目。
手握这样的模式，一方面是因为金茂的品牌，另一方面则是因为金茂在很早的时候，就看准了这片区域，决定重兵投入。明源君下面就来说说，金茂根据什么判断这片区域未来会火，后期又如何通过规划方案的优化，提升区域价值……
一、从城市、自然、产业、客群等维度判断区域未来
2010年，梅溪湖是一片荒凉的葡萄园。金茂判断这个地方会火，是基于以下几个原因……
1、长沙当时虽然是房价洼地，但需求旺盛
长沙的房价曾经长期在4000左右徘徊。
但是金茂经过研究认为，长沙是一个强二线省会城市，其各项经济指标均位居全国前列，居民收入情况、消费能力都没有问题，房地产每年成交量也排名全国前10，不低于千万方，最高甚至可以达到2000万方。
长沙早年房价没有起来，主要是因为前期土地供应过大以及单位集资房建设过多。而后期随着城市近郊土地减少等原因，供应势必会得到控制，城市价值将进一步凸显。
2、梅溪湖拥有城市核心区域稀缺的山水自然资源
当时，梅溪湖在长沙市民心目中很“偏僻”，但实际上，其在城市核心区域内，没有出规划的三环。
梅溪湖是个低洼地，在**规划中，希望利用这个地方建一个3000亩的湖，兼具泄洪蓄水、景观功能。同时，这个区域还背靠岳麓山脉。
而城市核心区域，兼具山水自然资源的土地，一定是稀缺的。
3、梅溪湖旁有很好的产业资源、人才资源及政务服务
紧挨梅溪湖的北侧，是麓谷高新技术开发区，它是全国十大园区之一，湖南最优秀的一些企业的总部都在那里。而项目东南侧，岳麓山脉的另一边，是湖南的岳麓山大学科技城，集中了湖南大学、中南大学、湖南师大等名校，离项目直线距离也就是四、五公里。项目东北侧大概5公里左右就是长沙市**。总体如下图所示：
园区、大学、**，对项目而言，不仅仅意味着产业资源、人才资源、政务资源，更是依托梅溪湖为中心，形成了一个产城融合的闭环，为梅溪湖日后的快速发展成熟提供了有力的支撑。
所以，金茂认为，只要把片区做起来，让它有足够的吸引力，那么周边的产业、政务、商务、人才，都可以为梅溪湖所用。而要让片区有足够的吸引力，就要做好后天的规划……
二、“6不变”原则下，3次优化区域规划，提升板块价值
对于梅溪湖这个片区，**之前请KPF做了城市规划，金茂在满足**六不变原则的条件下，以区域价值最大化为核心诉求，结合市场需求进行规划优化，实现**和企业的双赢。其中**的六不变原则如下：
1、湖面的面积及形态不能变；2、整个片区的绿化率不能减少；
3、片区骨架路网是不能变；4、片区开发强度不能增加；
5、城市空间形态不能有大变化；6、片区功能定位不能改变。
在这6个前提下，金茂对梅溪湖一期的总体规划，做了2次优化，如下图所示：
上图所示的这2次优化中，比较大的几个改变是：
1、将学校位置调整至桃花岭山体脚下
把学校位置从中间调到桃花岭山体脚下，既满足了山体限高的要求，同时，也把最好的山体资源留给了学校。学校环境更加安静适合读书，交通组织更为优化，原学校用地调整为商住用地，设计更加自由，发挥余地更大，也可以让片区天际线更漂亮。
2、分散商业，让资源分布更均衡
在片区结构上由“单一CBD”调整为“一主三副”的多中心功能结构，转移部分CBD开发量至地铁站周边区域，基于地铁站点，创造站点周边高强度、混合使用的发展模式，以此最大化交通效率、土地价值、区域便捷性与可识别性，带动片区稳健均衡的发展。
3、增加桥梁、隧道打通南北交通
梅溪湖南边是山体公园，这是很好的资源，但同时造成南北向交通压力很大。金茂联合**，在湖上架桥、从山底穿隧道，把南北向的路网打通。未来，相关路网全面建成后，南北向会有三条主干道。
三、金茂携手**以及德国HPP、深规院，完成了“梅溪湖二期控制性详细规划”
上面说到的2次优化，都是针对梅溪湖一期，而第3次则是在一期西边，增加了梅溪湖二期，联合**做了整体的城市规划。
该规划以“森林入城、中轴引领、产城融合”为理念，综合考虑了城市功能分区、环境与建筑协调、交通规划布局、产居比与开发单元导控等核心要素。
明源君研究相关规划后认为。把现有路网，和西边的二期路网拉通之后，梅溪湖的交通，就从放射式路网变成管状路网，同时引入3条地铁线贯穿梅溪湖东西片区，交通状况会大大改善。
而且，一期的功能定位相对单一，基本是科研、商业、住宅项目，住宅项目比例还比较大。
规划二期后，梅溪湖从地理范围来讲有38平方公里，有将近2000万方的总建面。
一期已经成型的城市形象和配套有利于二期高端产业的引入，二期的高端产业又能够给一期做产业和人口支撑。二期的产业比例将近50%，包括研发及高新转化、智能设备、医疗康养等。
一二期整体的产业布局分区，如下图所示：
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第二种武器：资本
先靠自身实力，再分享红利引入伙伴
像梅溪湖这样的超级项目，需要的资金巨大，压力很大。而金茂通过以下几步，破解了相关难题……
一、前期：依靠自身实力，引入战略合作伙伴
中国金茂在梅溪湖累计投入已超过600亿，其中2011、2012年，梅溪湖项目净投入近150亿。在前期开发过程中，金茂还引入了另一个央企做战略合作伙伴。
梅溪湖的资金来源，总体如下图所示：
二、中期：分享区域发展红利，同时也分散风险，提升发展速度
若由金茂单独对片区进行滚动开发，片区发展速度将受限，同时也面临较大的风险。
金茂的策略是：
金茂负责片区相关配套投入及引领性、标杆性项目建设，包括国际研发中心、学校、五星级酒店、5A写字楼、购物中心、高端住宅等。
同时通过招商引资吸引全国知名开发商进驻片区共同开发，分享区域发展红利的同时，促进整个片区快速成熟。
通过土地出让获取的资金，又投入到片区基础设施建设、产业导入、商业项目自持中，形成良性循环。
三、后期：联合**自持物业，导入人口和产业，实现片区可持续发展
金茂在梅溪湖片区内自持了超过60万平米的商业、写字楼、研发中心等物业，金茂联合**一起为片区后期产业导入、人口导入、商业运营保驾护航，实现片区可持续发展。
在不影响片区发展的前提下，金茂后期也通过对商业自持项目发行类REITS产品，创新融资模式。
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第三种武器：产业
坚持“城、人、产”的独特逻辑
一个片区内，到底是先有人才，还是先有产业，似乎是一个鸡和蛋的问题。
对于这个问题，金茂有自己独特的逻辑，那就是“城、人、产”模式。如下图所示：
金茂的城市运营逻辑不同于**开发的工业园区，也不同于其他企业开发的产业新城，金茂目前开发的城市运营项目，大多位于城市核心范围内，引入的产业以高附加值、高产值的第三产业或2.5产业为主。这些企业和人才对城市形象、城市配套、景观环境等要求非常高，所以，金茂的“城、人、产”模式是分2步走……
一、引入最好的基础资源，打造最好的片区形象
金茂认为，高级人才、优秀企业入驻的前提，是基础资源到位。基础资源不到位，人才、企业来了也会走。
在这种思维指导下，截至目前，梅溪湖片区的各种资源，已经很可观了。
就教育资源而言。
已经拥有11所优质中小学，集聚了长郡、师大附中、雅礼、周南、博才等最优质的教育资源，资源密度是其所在城市平均水平的2.5倍。而且，这个数字还将继续增加。
就景观生态资源而言。
有3000亩梅溪湖、上万亩的桃花岭公园、随处可见的主题公园、广场、岛屿。
就商业资源而言。
拥有面积10万、20万方的2家购物中心，近30万方的特色街区商业，以及2家合计7.7万方的国际五星级酒店共同构成的顶级商圈。
就文化资源而言。
已经拥有扎哈·哈迪德设计的全省规模最大、功能最全的文化艺术中心，一座城市岛。湖南省图书馆新馆即将落户该地，打造1馆4中心。
二、基础资源初具规模后，同时引入人才和相关产业
片区形象、基础资源有了，相关企业也就愿意来了，高端人才也会来这里安居。
根据梅溪湖天然的优势、交通的条件，以及跟周边城市、区域差异化的原则。梅溪湖规划中的产业包括商业、商务、科技研发、医疗康养等等，其中一期产居比25%，二期产居比达到50%。
目前，片区已经形成了“一引领、三支柱”的核心产业结构，其中一期以科技研发、创新设计为引领，商务商业、企业总部、文化教育为支柱；二期以研发及高新转化产业为引领，智能设备、专业服务、医疗健康为支柱。
这里，有中冶长天、景嘉微电子等国内一流企业的研发中心，猪八戒网、淘金时代等头部网企的创新中心，平安普惠、晟通集团等企业总部。亿达、爱尔、人和未来、泰康之家等也在此启幕梅溪湖的大健康产业。
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第四种武器：运营
以拉升片区价值为终极目标
梅溪湖作为城市运营项目，“运营”当然是重中之重。
前面说到的规划、资本、产业等目标，都要通过运营去具体实现。
“统一规划、整体开发、统筹运营、配套先行、高举高打、一二级联动”，是中国金茂赋予梅溪湖的开发理念。
在获取梅溪湖项目的初期，中国金茂曾经就滚动开发和整体开发两种不同的策略，进行过深入论证。
最终，金茂以运营城市的格局，采用了投入更大、风险更大但项目开发速度更快、未来效益更大的整体开发策略，并通过配套先行，在片区倾力打造基础设施、园林景观配套、引入丰富教育和医疗资源等措施，来迅速提升片区整体形象和区域价值。
在项目的整体开发中，统筹管理、把控节奏也非常重要。
针对“资金、工程、推地、营销”等核心开发环节，中国金茂进行了全周期的计划、实施、管控。
正是在先进的开发理念和科学的统筹管理下，梅溪湖才得以高效兑现理想蓝图：一年内完成基础设施建设50%，三年内完成土地出让计划60%，五年完成总开发量的80%，八年完成500多家产业落位。
中国金茂质量与速度并举，高速高质完成了开发建设任务，“一年成型、三年起势、五年成城、八年产城”。
金茂很善于抓节点和节奏，比如通过充分研究市场，根据项目特性，确定整体开发思路与推地节奏，形成了项目全周期的推地方案；通过借力**支持，深化事件推广，与**联合举办元宵灯会、花卉节和文化艺术周等各项大型活动，深层次提升片区影响力。
经过梅溪湖多年的运营，金茂团队积累了丰富的经验，也在政策研究、产业导入、城市规划、招商营销等领域培养了大批专业人才。
下图是梅溪湖一期2011---2018的开发节奏：
明源君认为，在这个过程中，金茂做对了以下几件事情：
一、一二级联动，通过金茂自身的高端产品力，提升片区价值
2012年开售的金茂住宅项目，在周边均价4000的时候，首开8500全部售謦。这是因为金茂在二级市场，本身就有很强的产品力和影响力。目前整个梅溪湖片区内，金茂做了8个二级项目，几乎每个小区域都会拔一个标杆，最终把整个片区带起来。
金茂在梅溪湖二级项目开发总规模达342万方，涵盖研发中心， 5A甲级写字楼金茂ICC、金茂大厦，五星级酒店金茂豪华精选酒店，购物中心金茂览秀城，高档住宅金茂府、金茂湾、梅溪湖华府、梅溪湖玺悦等多样业态，通过树立产品标杆，成功拉升了梅溪湖整体高品质地位。
二、引入优秀开发商，大家一起开发建设紧密合作，促进片区快速发展
金茂认为，要提升整个片区价值，就必须选择优秀开发商，并给予必要支持。
截至目前，金茂有针对性地引入了28家优秀开发商，其中包括万科、建发、中海、卓越、中建、旭辉等知名企业。这些开发商本身的影响力就比较大，房子的品质高，操盘能力强，再加上为梅溪湖齐发声，片区整体形象快速提升、影响力持续扩大、发展更是加速成熟。
三、创新营销方式，提升项目影响力，通过股权合作、融资创新、商住捆绑等方式招商
金茂还通过创新股权合作、融资创新、商住捆绑等诸多招商模式，在全国范围内与房协、代理机构、金融机构、地产基金等单位合作，全方位拓展营销渠道。
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第五种武器：协同
沟通形成合力，努力让1+1>2
看过上面4种武器后，你会发现，金茂和地方**、其他企业、大众，通过各种配合协同，实现了共赢。
在长沙市委市**决定将梅溪湖打造成担当城市引领的片区时，决策部门对于“合作伙伴”的选择，无疑是苛刻而慎重的。中国金茂最终不负众望，梅溪湖国际新城呈现给社会的，是双方在创建两型社会、打造城市名片的高度共识，也是政企合作所实现的双方共赢。
各级**在权责范围内积极支持，加速公共配套设施建设、给予系列优惠政策、高效的行政审批等；金茂也以责任央企和城市运营商的身份，诚信履约，实施项目统一规划、整体开发、高效执行，快速打造城市形象，持续提升城市能级，实现了**创造长沙新繁荣的城市理想。
通过招商引资，金茂不但为梅溪湖引入了诸多品牌房企，还引入了中冶长天、景嘉微电子、平安普惠等上百家产业客户，实现了入驻企业探索长沙更多发展可能性的投资理想。
金茂以品质配套建设，满足大众全周期的生活需求，以高端都市型产业，为大众提供有竞争力的职业机会，实现了大众宜居宜业的生活理想。
而为了达成这样的协同效果，在上面说到的种种模式之外，金茂还有不少微创新。
比如，为了引入足够好足够多的学校，金茂长沙公司专门成立了一个叫“学校筹建办”的部门，跟长沙市教育局、湖南省各大教育集团沟通。
而这些名校愿意入驻梅溪湖，看到梅溪湖的良好形象和未来之外，还因为金茂按照最高标准打造了学校的硬件、成立教育基金给予一定的运营补贴……
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第六种武器：品牌
“绿色+科技”的差异化，与众不同
城市运营项目往往包含多种业态。
城市运营的整体实力之外，还有哪些金茂的优势，可以贯穿到所有业态中，形成差异化的品牌效应呢？
金茂选择的是“绿色健康+智慧科技”。作出这样的选择主要有2个原因：
1、从上海金茂大厦等商办、酒店项目开始，金茂就一直没有停止过在科技、绿色方面的努力。并创造了一个住宅的新品类------科技住宅。所以，金茂在这方面有充分的优势。
2、城市运营项目核心在于“运营”，而未来和现在最大的区别，就是绿色、科技概念会越来越受重视。梅溪湖内金茂能影响的项目，不管是商办、产业、还是住宅，都主打“绿色健康+智慧科技”，那么项目运营越久，金茂的品牌也就越闪亮。
梅溪湖范围内“绿色健康+智慧科技”最标志性的建筑，是金茂绿色建筑展示中心（绿方中心）。
作为中英两国在低碳领域合作的重要项目，以“有生命力的格子”为设计构思，采用可持续的设计理念、被动式设计策略、可变的建筑体型设计、中庭屋顶及立体绿化、自然通风及自然采光、建筑遮阳一体化、地源热泵、温湿度独立控制、太阳能利用、雨水回收利用、绿色材料、智能化控制、建筑灯光展示、景观湿地等方式，展示“格致”的绿色建筑设计和技术。
绿方中心还是中南地区首栋“零碳建筑”。
它能做到零排放，是因为它在节地、节能、节水、节材方面都采用了国际国内较为先进绿色技术。
该项目2013年11月获得精瑞科学技术奖“绿色人居金奖”。2013年12月4日，获得英国绿色建筑标准(BREEAM)的“杰出级”奖项。这些奖项，为梅溪湖乃至金茂带来巨大的品牌效应。
为了追求“绿色健康+智慧科技”，金茂还专门成立了绿建公司，实行绿色施工、绿色设计、绿色运营，通过绿色建筑、碳中和联盟、智慧社区、智慧能源站等在梅溪湖推广自己的技术和理念。
梅溪湖片区内交付的学校、绿方中心、金茂广场等多栋建筑均达到了绿色建筑的标准。
金茂与**联合投入的梅溪湖区域能源站，采用业内领先的“天然气冷热电三联供+污水源热泵+电制冷+燃气锅炉”复合式智慧能源系统功能，降低中间环节损耗，实现了能源的梯级利用。
简单来说，把常规能源效能发挥到极致之外，它还充分利用了污水中潜藏的能量。
据科学估算，能源站每年节约标煤量达2134吨，减少排放CO₂达5762吨，相当于植树5.3万棵。
当下，梅溪湖已经越来越接近完全成熟，成为金茂的骄傲。而城市运营这种模式，也日臻成熟。
虽然城市运营对房企能力要求很高，但也正因为如此，这种模式的护城河很深，也成为金茂未来发展的核心武器。
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